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지식산업센터는 기업들이 제조공장 및 사무공간으로 사용하는 기업형 부동산입니다. 기업을 대상으로 하는 만큼 투자 리스크가 다른 부동산에 비해 매우 큰 부동산입니다. 따라서 지식산업센터 투자를 고려한다면 기업들이 많은 대기업 인근이나 편리한 교통 시스템을 갖춘 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 특히 대기업이 있는 지역을 선택하는 이유는 임대수요가 풍부해 공실 위험이 적은 데다 환금성이 높아 가격 상승률이 높기 때문입니다. 수원 '에이스 스마트윙 영통' 지식산업센터가 전문가들이 추천하는 그런 지식산업센터입니다. 수원은 글로벌 기업인 삼성전자, 전기 등이 있는 지역이어서 전통적으로 크고 작은 기업들이 타 도시에 비해 월등히 많은 지역 중의 하나입니다. 또 삼성 디지털시티를 비롯해 삼성전자 기흥ㆍ화성 캠퍼스 등이 ..

부동산 임대차 계약 시 등기부등본을 확인해보면 갑구(소유권에 관한 상항)에 '신탁'이라는 이름으로 등재되어 있는 경우를 볼 수 있을 것입니다. 신탁이란 위탁자(주택소유자)가 부동산 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 이전하거나 처분하여 수탁자로 하여금 위탁자가 지정한 수익자의 이익 또는 특정의 목적을 위해 이전된 재산권을 관리·처분하게 하는 법률적 관계입니다. 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁등기에 속합니다. 부동산 분양과 관련하여 사업시행자인 분양사업자가 분양 및 사업의 공정관리 등을 수행하기 위한 목적으로 부동산 소유권을 신탁회사에 신탁하는 것을 관리신탁이라 합니다. 그 외 아파트, 빌라 등 개인용 부동산에 신탁등기 되어 있을 때는 대부분 '담보신탁'인 경우가 많습니다. 담보신탁은..

상​가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차에 관해 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 시행되었습니다. 이 법의 보호를 받는 임차목적물은 사업자등록 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(제2조제1항). 따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않습니다. 즉, 상가건물임대차보호법 적용 대상은 기본적으로 사업자등록을 하는 것을 전제로 하고 있습니다. 하지만 임차인이 사업자등록 신청을 하지 않았어도 영리목적 영업을 수행했다면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 문제는 일부 규정이 제한적으로 적용됩니다...

정부의 부동산 규제로 인해 갈 곳 없는 부동산 자금들이 수익형 부동산인 지식산업센터로 몰리고 있습니다. 이 때문에 편리한 도시 인프라와 교통 여건을 갖추고 있으면서 다양한 세제혜택을 받을 수 있는 지식산업센터가 투자자들에게 인기가 많습니다. 물론 이런 지역은 임대수요도 꾸준히 상승하고 있어 공실 우려도 거의 없습니다. 용인 기흥지역과 같은 곳이 대체로 기업들에게 인기가 많은 곳인데요. 기흥은 성장관리권역에 속하면서 수원 생활권에 포함되어 있어 편리한 도시 인프라로 인해 업무편의성이 뛰어난 데다 다양한 세제혜택까지 받을 수 있다 보니 분양과 입주 문의가 꾸준히 증가하고 있기 때문입니다. 특히 기흥지역이 기업들에게 인기가 많은 것은 삼성전자의 반도체 생산기지인 나노시티 기흥, 화성캠퍼스, 삼성DSR 등 대기..

기흥ICT밸리 SK V1은 2018년 분양한 초대형 첨단 지식산업센터이며, 2021년 6월 사용승인 완료되어 현재 입주 진행 중에 있습니다. 분양 초기부터 역세권 입지에 수원CC골프장을 영구 조망권으로 확보한 국내 최초의 지식산업센터라는 꼬리표가 붙을 정도로 관심을 많이 받았던 단지입니다. 현재는 프리미엄도 높게 형성되어 있는 데다 입주를 희망하는 기업체도 상당한 편이어서 향후 용인 플랫폼시티와 더블어 판교, 기흥, 동탄을 연결하는 첨단산업벨트의 중심이 될 것으로 보입니다. 1. 단지 개요 단지는 42,777㎡ 대지에 연면적 197,690.26㎡(59,906.13평) 지하 6층~지상 29층 규모로 구성된 지식산업센터입니다. 저층부 지하 1층부터 1층까지는 지원시설인 상가, 어린이집, 지상 2층은 컨벤션센..

'상가건물 임대차보호법'에서는 임차인의 안정적 상가 운영을 위해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. 물론 이 기간 동안에는 후속 임차인은 주선할 권리와 권리금 회수 기회도 함께 보장됩니다. 그럼 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 때는 어떻게 될까? 이때는 임대인이 상가를 비워달라고 하면 임차인은 상가를 비워줄 수밖에 없습니다. 하지만 권리금이 있다면 권리금을 회수 보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무..

◑ 매물 안내 ○ 임대면적 : 전용) 20.96평/공급) 41.84평 ○ 임대료 : 보) 1,000만원/월) 80만원 ○ 해당층/전체층 : 10층/10층 ○ 방향 : 동향 ○ 용도 : 지식산업센터(공장) ○ 추천용도 : 업무시설(사무실), 연구실, 제조업 ○ 관리비 : 12만원 ○ 주차 : 무료 협의 ○ 엘리베이터 : 14대(화물2대, 비상2대) ○ 입주가능일 : 즉시 ○ 건축년도 : 2020년05월 ○ 인근 지하철 : 분당선 영통역 단지 안내 1. 단지개요 오늘 소개하는 임대물건은 이런 지역적 특성을 고려해 공급한 지식산업센터입니다. 대부분의 단지들이 연면적 5만 평 이상으로 제조형 공장은 물론 사무실, 연구실 등으로 사용할 수 있는 일반 오피스형 지식산업센터로 공급되었습니다. 대단지인 만큼 입주기업들..

지식산업센터 분양을 받고 대금을 납부하면 시행사로부터 건물분, 토지분에 대한 세금계산서를 교부 받게됩니다. 세금계산서가 교부된 달 익월 25일까지 부가가치세 조기 환급 신청을 해야합니다. 신청하고 나면 15~20일 이내 늦어도 한달 내에 부가가치세 신청인 통장으로 환급됩니다. 부동산 분양가는 토지분과 건물분을 합쳐서 거래금액이 결정됩니다. 토지분은 비과세기 때문에 부가가치세가 포함되지 않지만 건물분은 해당 가액에 부가가치세를 포함한 금액을 납부하기 때문에 분양사로부터 세금계산서를 교부 받아 과세관청에 조기 환급 신청을 할 수 있습니다. 부가가치세 환급을 받기 위해서는 해당 세무서를 방문하거나 세무대리인에게 위임하는 방법도 있습니다. 홈텍스로 부가가치세 환급 신고를 하려는 분들은 아래 내용을 참고하시면 됩..

임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 경우 임대인은 특별한 거절 사유가 발생하지 않는 한 계약을 거절을 할 수 없습니다. 또, 임대인은 신규 임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 10년간 임대차 기간을 보장해주어야 합니다. 임대인과 신규 임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규 임차인은 종전 임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년간 계약갱신청구권 행사를 할 수 있도록 임대차 기간을 보장해 주어야 합니다. 다만 신규 임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 임대인의 동의를 받아 종전 임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임..

코로나 19와 경기침체로 인해 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기를 말합니다. 특히..

환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 임차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 적용 범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 1. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정하고 있습니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 ..

기존 임차인은 임대차계약 당시 지급하였던 상가 권리금보다 더 많은 권리금을 신규 임차인에게 요구할 수 있을까? 권리금 액수는 임차인과 신규임차인 간의 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 임대차 계약 당시에 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규 임차인에게 요구할 수도 있습니다. 이럴 때 권리금에도 양도차익에 대한 소득세를 내야 합니다. 하지만 해당 점포가 인근에 경쟁점포들이 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있을 것입니다. 참고사항] 상가 권리금은 상가를 양도하는 사업자 입장에서는 소득에 해당합니다. 상가 권리금을 기타 소득으로 분류되며 전체 금액 중에 70%..

상가의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데(임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음), 이 경우 임차인에게는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이라는 것이 있습니다. 상가 임대차의 경우 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우 임대차 기간은 1년이 되고, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 상가 임차인에게 부여된 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절..

'상가건물 임대차보호법'에서는 임차인의 안정적 상가 운영을 위해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. 물론 이 기간 동안에는 후속 임차인은 주선할 권리와 권리금 회수 기회도 함께 보장됩니다. 그럼 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 때는 어떻게 될까? 이때는 임대인이 상가를 비워달라고 하면 임차인은 상가를 비워줄 수밖에 없습니다. 하지만 권리금이 있다면 권리금을 회수 보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무..

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다. 1. 신규임차인을 주선할 수 있는 기간은? 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 임대차 기간 중이나 종료 시에도 임차인은 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다. 즉, 임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있습니다. 2. 상가 권리..

부동산을 사고팔 때 어떤 이유인지 실소유자 명의로 하지 않고 타인의 명의로 등기 의무 하는 경우가 있습니다. 이와 같은 행위는 명백히 부동산 실명법 위반에 해당되어 법적인 처벌을 받게 됩니다. 부동산실명법이란? 실질적으로 본인이 보유하고 있는 부동산을 자신의 이름으로 등기하는 제도, 즉 남의 이름을 빌려 쓰는 행위를 금지하는 것입니다.(1995년 7월 1일부터 시행) 이처럼 부동산실명법은 지난 1995년 3월 30일 최초 제정되어 10년 이상 시행되고 있으나 많은 시민들의 인식 부족으로 부동산을 권리자명의등기에 관한 법률(이하 부동산실명법) 위반자가 증가하고 있습니다. 가장 많은 위반 사례로 '부동산 관리의 편의를 위하여' 또는 '잘 몰라서' 등의 명의수탁자 명의로 부동산을 등기하는 경우입니다. ① 부동..

권리금은 상가건물 임대차 계약 때 세입자끼리 주고받는 금액입니다. 권리금은 상가 인테리어나 집기, 비품 등을 인수하는 ‘시설 권리금’과 영업 노하우나 단골, 거래처 등 무형 자산에 대한 ‘영업 권리금’, 점포 입지에 따라 지불하는 ‘바닥 권리금’ 등이 있습니다. 보통 기존 점포가 장사가 잘되고, 유동인구가 많은 곳이면 권리금이 비싸지만, 권리금 산정 방식에 대한 규정이 없다 보니 권리금은 관습에 따라 정해지고 있습니다. 권리금이 보증금만큼 한꺼번에 많은 금액이 지불되는 경우가 적지 않지만 법적 보호 장치는 매우 느슨한 편입니다. 현행 상가건물 임대차보호법에서는 기존 세입자가 새로운 세입자에게 권리금을 돌려받을 수 있는 ‘기회’만 보장할 뿐, 권리금 자체를 보호하고 있지 않습니다. 현행법에서 '임대인 임대..

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하겠다며 상가권리금 보호제도를 도입한 것입니다. 이에 따라 개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다(제10조의 4). 개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다. 「권리금 보호」 법제화 내용 개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반해 ..

정부가 주택 부동산 규제를 강화하면서 갈 곳 없는 부동산 자금이 생활형 숙박시설(레지던스)로 몰리고 있습니다. 과거 정부가 주택 안정화를 위해 아파트를 규제하면 수익형 부동산인 오피스텔, 상가로 부동산 자금이 몰리는 경향이 있었으나, 요즘은 오피스텔이나 상가 시장도 공급과잉에 법적 규제가 강화되면서 투자여건이 나빠지자, 규제를 받지 않으면서 실거주는 물론 임대, 숙박업까지 가능한 생활형 숙박시설에 투자하는 수요가 증가하고 있는 것입니다. 특히 저금리 바람을 타고 수도권을 중심으로 집값 상승이 지속되면서 풍선효과로 수도권 생활형 숙박시설도 높은 프리미엄을 형성하기도 했는데요. 이 때문에 서울 수도권에 분양하는 생활형 숙박시설에는 유망 투자처를 중심으로 빠른 물량 선점에 나서려는 움직임이 분주합니다. 생활형..

2012년 보건복지부가 레지던스를 새로운 형태의 숙박업으로 인정하고 이를 기존의 숙박업과 별도로 관리하기 위해 「공중위생관리법」 시행령에 ‘생활형 숙박업’을 추가하였습니다. 또 레지던스는 숙박용 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐진 개념이며 호텔식 서비스가 제공되는 주거시설을 말하지만, 주택법이 아닌 「건축법」의 적용을 받습니다. 공중위생관리법 제2조 제1항 제1호에 따르면 공중위생영업이라 함은 다수인을 대상으로 위생관리 서비스를 제공하는 영업으로서 숙박업ㆍ목욕장업ㆍ이용업ㆍ미용업ㆍ세탁업ㆍ위생관리용역업을 말하고, 동항 제2호에서는 공중위생영업의 하나로서 숙박업을 정의하고 있습니다. 또한 공중위생관리법 시행령 제4조 1호에 따르면 숙박업은 일반숙박업과 생활형 숙박업으로 나뉩니다. 이에 따르면 생활형 숙박업은 손님..