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상가 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 먼저 상가건물임대차법을 적용받기 위한 일정한 요건을 갖춰야합니다. 먼저 임차힌 상가에 사업자등록이 되어 있어야 하며, 그 다음에는 환산보증금(보증금+(월세x100))이 지역마다 정해진 기준을 초과하지 않아야 합니다.  대항력을 가진 임차인은 ①매매로 인해 임대인이 바뀐 경우, 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있으며, ②경매가 실행된 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못한 임차인 역시 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있습니다. ※ 주의해야 할 사항은 대항력의 요건이 '인도+사업자등록'임을 유념해야 합니다. 매매나 경매로 인해 임차인의 지위가 불안정해지더라도 임차인이 점유를 할 수 없거나 사업자를 이전 또는 폐업한 경우 대항력을 잃게 됩니다.   상가임대차보호법..

코로나 펜데믹이 끝나자 고물가로 인한 경기 침체가 이어지면서 상가 점포를 운영하는 자영업자분들의 어려움이 커지고 있는 상황입니다. 불황으로 인해 상가 매출이 줄어들게 되면 차임을 안정적으로 지급하는 것도 쉽지 않은데요. 3기에 해당하는 차임을 연체하게 되면 임대인이 계약 해지를 요구할 수 있어 상가를 비워줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있다.  ■ 3기 차임 연체란?연체한 차임의 합계가 3개월분에 달할 때를 말하며, 연속으로 3기에 해당하는 차임을 지급하지 못한 것뿐만 아니라 임대차 기간 동안 띄엄띄엄 지급하지 못하..

매년 민사분쟁 1위를 차지하고 있는 소송사건이 '명도소송'이란 것을 알고 계신가요? 건물만 가지고 있으면 매달 꼬박꼬박 월세가 들어올 것으로 생각하는 분들이 많은데요. 우리가 생각하는 것과 다르게 월세연체는 물론 건물을 비워주지도 않으면서 연락조차 되지 않는 임차인이 많습니다. 실제로 명도소송 사유 중에서 월세연체이며 두 번째는 기간만료입니다. 대부분 “주택임대차보호법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 월세연체가 있을 때 건물주인은 계약해지를 통보하고 월세가 밀렸으니 건물을 비워달라는 명도소송을 제기 하고 있습니다. 하지만 명도소송도 생각보다 비용이 많이 들기 때문에 무턱대고 명도소송을 진행하기보다는 임대인과 임차인간의 합의 통해 해결하는 것이 상호 간의 이득이 될 것입니다. ■ 명도소송 절차..

임대인(건물주)이라면 월세를 잘 내는 좋은 임차인을 얻기 희망할 것입니다. 하지만 다양한 사유로 인해 어쩔 수 없이 임대목적물에 대해 명도를 진행해야 할 때가 있습니다. 가장 흔한 사례가 임대차 계약이 종료됐을 때, 부동산 경매 절차에서 낙찰됐을 때, 임차인이 임대료를 연체하는 등의 이유로 계약이 종료됐을 때, 불법점유자가 권한 없이 토지나 건물을 점유하고 있을 때 명도소송을 제기하는 경우입니다. 구체적으로는 아래와 같습니다. ① 임차인이 임대차 기간이 다 지났는데도 건물이나 토지를 돌려주지 않는 경우 ② 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체했을 경우 ③ 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전부 또는 일부를 전대하거나, 파손했을 경우 ④ 경매 낙찰자가 명도를 요구했는데도 정당한 권원이 없는 점유자가..

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다. 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다. 임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다. 다만 상거건물임대차보호법 적용을 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차 기간이 끝..

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 네가지로 규정하고 있습니다. 1. 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위. 2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. ■ 상가건물임대차보호법 내용 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어..

상가건물에 세 들었다가 나갈 경우 기존 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 경우가 많은데요. 이 경우 일부 임대인은 '직접 상가를 사용하겠다고 하거나 우리 상가는 권리금을 받을 수 없다’는 등의 이유로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 많습니다. 이 때문에 상가건물임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 주고 이를 방해하는 경우 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하도록 하고 있는데요. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 보호 조항을 살펴보겠습니다. ① 권리금에 대한 이해 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’등을 양도하거나 또는 이를 이용..

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차에 한정하므로 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 권리금 거래가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다. 또 ..

최근 경기침체와 코로나19 여파로 인해 사업을 접는 자영업자도 많지만 빠듯한 자금으로 새로운 사업을 시작하는 경우가 많아지면서 상가 권리금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 상가건물은 다른 부동산과 다르게 임대차 계약을 할 때 권리금에 대한 이해가 없으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 「권리금」은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가 운영에 따른 가치를 측정한 금액입니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유∙무형의 재산적 가치를 임대차 계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 영업권이라고 할 수 있는데요. 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 시장에서 거래되는 권리금은 3가지 모두를 포함하는 경우가 대부분이지만, 권리금은..

상가 임대차 계약을 체결하면서 「신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다.」라는 약정을 하는 경우가 있습니다. 임차인과 임대인 간 분쟁 중 큰 비중을 차지하는 것이 권리금 문제이므로 일부 임대인은 사전에 골치 아픈 문제가 생기는 것을 막기 위해 임차인에게 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금 포기 특약’에 서명할 것을 요구하기도 합니다. 그런데 임차인이 가게 운영을 성공적으로 하여 해당 가게의 영업 가치가 높아졌음에도 불구하고, 이러한 약정으로 인해 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한다면 임차인은 매우 억울할 것입니다. 임차인이 임대인과 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 제15조 규정에 위반된 약정으로 강행규정..