임대인은 스스로 신규 임차인에 대한 정보를 수집하여 신규 임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있으나, 개정 법은 특별히 임차인이 협조의무가 있음을 규정하고 있습니다.
임차인은 임대인에게 자신이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금·차임 지급능력 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.
위 규정에 따라 임대인은 임차인에게 신규 임차인에 대한 정보를 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 제공한 정보에 의해 신규 임차인의 보증금·차임 지급능력을 판단할 수 있을 것입니다.
Q] 甲은 임대차계약 기간이 종료하여 권리금을 지급하고 임대차 계약을 체결할 의향이 있는 신규 임차인을 구했습니다. 하지만 임대인은 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 및 차임을 지급할 자력이 없다는 이유를 들면서 임대차계약 체결을 거부하고 있으며, 甲에게 신규 임차인이 되려는 자의 자력에 관한 정보 제공을 요구하고 있습니다. 甲이 그러한 정보를 임대인에게 제공할 의무를 부담하나요? 신규 임차인이 되려는 자가 자력이 없음을 이유로 임대인이 계약 체결을 거부할 수 있는 건가요?
A] 상가건물임대차보호법은 “임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다."라고 규정하고 있습니다(제10조의 4 제5항).
한편, 동법에서는 임대인은 임차인이 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 못한다고 하면서, 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 권리금 회수 방해 행위 중 하나로 규정하고 있습니다(제10조의 4 제1항). 따라서 신규 임차인이 자력이 없다는 사정이 새로운 임대차계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유가 되는지가 쟁점이 될 수 있습니다.
이에 대해 동법에서는 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우를 신규 임대차계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유 중 하나로 규정하여(제10조의 4 제2항), 임대인의 이익도 보호를 하고 있습니다.
결론적으로 甲은 신규 임차인이 될 사람의 자력에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있고, 만일 위 신규 임차인이 될 사람이 보증금 및 차임을 지급할 자력이 충분치 않은 경우 임대인은 신규 임대차계약을 거절할 수 있으므로 신규 임차인을 주선함에 있어 이러한 부분을 유념하셔야 할 것으로 보입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
■ 관련 내용
○ 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있을까?
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