상가건물 임대차보호법 제10조의 4 ①항은 상가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
임대인은 「상가건물 임대차보호법 제10조의 4의 제1항」 때문에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 상가 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하면 임대인은 무조건 신규 임차인과 임대차 계약을 해야 하는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다.
그러면 임대인은 임차인이 권리금 회수를 위해 주선한 신규 임차인과 무조건 임대차 계약을 해야만 할까요? 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 ②항은 '「정당한 사유」가 있을 경우 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있다.'라고 보았습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의 4
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
구체적인 내용은 살펴보면 다음과 같습니다.
① "임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우"와 "임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우", 이러한 경우에도 임대인이 임차인의 권리금 회수를 보호하기 위하여 임차인이 지정한 신규 임차인과 임대차 계약을 체결하여야 한다면 임대인에게 너무 큰 금전적 희생을 강요하는 결과가 되기 때문에, 임대인이 임차인의 권리금 회수 요청을 거절할 수 있는 것입니다.
② "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우", 임차인이 장기간 임대목적물을 사용하지 않는 상태로 방치하였기 때문에 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 권리도 없다고 보는 것입니다.
③ "임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우" 임차인이 이미 권리금 상당의 금액을 지급받아 손해가 없기 때문에 임대인이 임차인의 권리금 회수 요청을 거부할 수 있는 것입니다.
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