경기침체와 코로나로 인한 소상공인의 어려움을 해소하기 위해 상가 건물주들이 자발적으로 임대료를 깍아주는 사례가 많았습니다. 임대인과 임차인 간의 상생 차원에서 좋은 일이지만, 한편으로는 우려의 목소리도 많았습니다. 코로나가 끝나고 경기가 회복되기 시작하면 임대인 입장에서는 원래 되로 임대료로 올려 받으려고 하겠지만 상가 임대인이 임대료를 올릴 때 같은 세입자에게 한 번에 5% 이상 올릴 수 없다는 상가건물 임대차보호법 조항 때문에 인상 이전으로 임대료를 회복이 불가능하기 때문입니다.
하지만 지난해 법이 개정되면서 임차인의 경제 사정 등으로 인해 임대인이 한시적을 임대료를 낮춰 주었다면 상가건물 임대차보호법의 5% 룰은 적용되지 않으며, 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있습니다.
문제는 임대인이 인하해준 싼 임대료를 이용해 신규 임차인을 주선하고 권리금를 회수하려는 사례인데요. 주변 상가보다 임대료가 저렴하면 후속 임차인을 구하기도 쉽고, 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인에게 고액의 임대료를 요구하는 행위로 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안된다는 상임법 규정 때문에 권리금을 받을 수 있기 때문에 임대인의 호의가 악용되는 것입니다.
임대인은 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 ‘현저히 고액의 차임 및 보증금을 요구하는 경우’에 해당되지 않는 한 합리적 범위에서 신규 임차인과 협의 하에 차임 및 보증금 인상이 가능합니다. 다만 신규 임차인과는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 차임 및 보증금을 새로 정하는 것이지 인상하는 것이라고 볼 수 없을 것입니다.
◑ 사례
임대인이 신규 임차인에 대하여 기존보다 40% 이상 인상된 차임을 제시하여 새로운 임대차계약 체결이 무산되었다고 하더라도 종합적인 사정을 고려하여 볼 때 합리적인 수준의 차임 인상을 요구하였던 것이라면 임대인이 권리금 회수 기회 보호 의무를 위반하였다고 보기 어렵다고 판시하고 있는 바(대구고등법원 2017. 10. 26. 선고 2016이나 1770, 1787 판결),
단순히 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결하지 않았다는 이유만으로 임대인이 권리금 보호 의무를 위반하였다고 단정 지을 수만은 없다고 보아야 할 것이므로, 임대인의 권리금 보호 의무 위반을 판단함에 있어서 법령을 기초로 하여 다양한 이해관계를 고려하고 있음을 알 수 있습니다.
■ 관련 정보
○ 임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 '고액의 임대료'를 요구하면
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