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상가 임차인이 대항력을 갖기 위해서는 먼저 상가건물임대차법을 적용받기 위한 일정한 요건을 갖춰야합니다. 먼저 임차힌 상가에 사업자등록이 되어 있어야 하며, 그 다음에는 환산보증금(보증금+(월세x100))이 지역마다 정해진 기준을 초과하지 않아야 합니다.  대항력을 가진 임차인은 ①매매로 인해 임대인이 바뀐 경우, 새로운 임대인에게 임차인의 지위를 주장할 수 있으며, ②경매가 실행된 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못한 임차인 역시 임대차계약이 유효함을 주장할 수 있습니다. ※ 주의해야 할 사항은 대항력의 요건이 '인도+사업자등록'임을 유념해야 합니다. 매매나 경매로 인해 임차인의 지위가 불안정해지더라도 임차인이 점유를 할 수 없거나 사업자를 이전 또는 폐업한 경우 대항력을 잃게 됩니다.   상가임대차보호법..

코로나 펜데믹이 끝나자 고물가로 인한 경기 침체가 이어지면서 상가 점포를 운영하는 자영업자분들의 어려움이 커지고 있는 상황입니다. 불황으로 인해 상가 매출이 줄어들게 되면 차임을 안정적으로 지급하는 것도 쉽지 않은데요. 3기에 해당하는 차임을 연체하게 되면 임대인이 계약 해지를 요구할 수 있어 상가를 비워줘야 하는 일이 발생할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있다.  ■ 3기 차임 연체란?연체한 차임의 합계가 3개월분에 달할 때를 말하며, 연속으로 3기에 해당하는 차임을 지급하지 못한 것뿐만 아니라 임대차 기간 동안 띄엄띄엄 지급하지 못하..

매년 민사분쟁 1위를 차지하고 있는 소송사건이 '명도소송'이란 것을 알고 계신가요? 건물만 가지고 있으면 매달 꼬박꼬박 월세가 들어올 것으로 생각하는 분들이 많은데요. 우리가 생각하는 것과 다르게 월세연체는 물론 건물을 비워주지도 않으면서 연락조차 되지 않는 임차인이 많습니다. 실제로 명도소송 사유 중에서 월세연체이며 두 번째는 기간만료입니다. 대부분 “주택임대차보호법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 월세연체가 있을 때 건물주인은 계약해지를 통보하고 월세가 밀렸으니 건물을 비워달라는 명도소송을 제기 하고 있습니다. 하지만 명도소송도 생각보다 비용이 많이 들기 때문에 무턱대고 명도소송을 진행하기보다는 임대인과 임차인간의 합의 통해 해결하는 것이 상호 간의 이득이 될 것입니다. ■ 명도소송 절차..

임대인(건물주)이라면 월세를 잘 내는 좋은 임차인을 얻기 희망할 것입니다. 하지만 다양한 사유로 인해 어쩔 수 없이 임대목적물에 대해 명도를 진행해야 할 때가 있습니다. 가장 흔한 사례가 임대차 계약이 종료됐을 때, 부동산 경매 절차에서 낙찰됐을 때, 임차인이 임대료를 연체하는 등의 이유로 계약이 종료됐을 때, 불법점유자가 권한 없이 토지나 건물을 점유하고 있을 때 명도소송을 제기하는 경우입니다. 구체적으로는 아래와 같습니다. ① 임차인이 임대차 기간이 다 지났는데도 건물이나 토지를 돌려주지 않는 경우 ② 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체했을 경우 ③ 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전부 또는 일부를 전대하거나, 파손했을 경우 ④ 경매 낙찰자가 명도를 요구했는데도 정당한 권원이 없는 점유자가..

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다. 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다. 임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다. 다만 상거건물임대차보호법 적용을 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차 기간이 끝..

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 네가지로 규정하고 있습니다. 1. 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위. 2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. ■ 상가건물임대차보호법 내용 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어..

상가건물에 세 들었다가 나갈 경우 기존 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 경우가 많은데요. 이 경우 일부 임대인은 '직접 상가를 사용하겠다고 하거나 우리 상가는 권리금을 받을 수 없다’는 등의 이유로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 많습니다. 이 때문에 상가건물임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 주고 이를 방해하는 경우 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하도록 하고 있는데요. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 보호 조항을 살펴보겠습니다. ① 권리금에 대한 이해 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’등을 양도하거나 또는 이를 이용..

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차에 한정하므로 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 권리금 거래가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다. 또 ..

최근 경기침체와 코로나19 여파로 인해 사업을 접는 자영업자도 많지만 빠듯한 자금으로 새로운 사업을 시작하는 경우가 많아지면서 상가 권리금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 상가건물은 다른 부동산과 다르게 임대차 계약을 할 때 권리금에 대한 이해가 없으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 「권리금」은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가 운영에 따른 가치를 측정한 금액입니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유∙무형의 재산적 가치를 임대차 계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 영업권이라고 할 수 있는데요. 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 시장에서 거래되는 권리금은 3가지 모두를 포함하는 경우가 대부분이지만, 권리금은..

상가 임대차 계약을 체결하면서 「신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다.」라는 약정을 하는 경우가 있습니다. 임차인과 임대인 간 분쟁 중 큰 비중을 차지하는 것이 권리금 문제이므로 일부 임대인은 사전에 골치 아픈 문제가 생기는 것을 막기 위해 임차인에게 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금 포기 특약’에 서명할 것을 요구하기도 합니다. 그런데 임차인이 가게 운영을 성공적으로 하여 해당 가게의 영업 가치가 높아졌음에도 불구하고, 이러한 약정으로 인해 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한다면 임차인은 매우 억울할 것입니다. 임차인이 임대인과 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 제15조 규정에 위반된 약정으로 강행규정..

임차인이 임대인의 동의 없이 자신의 명의를 빌려주는 식으로 장사를 하게 하거나 살게 하는 전대차를 「무단전대」라 하고, 명의와 업소를 통째 넘겨주는 전대차를 「무단양도」라 합니다. 최초 임차인이 임대 목적물을 전차인에게 넘겨준다는 의미에서 무단전대, 무단양도 모두 동일하다고 할 수 있습니다. 이때 원래 임차인을 “전대인(轉貸人)”이라 하고, 전대인으로부터 가계를 인수하는 사람을 ”전차인(轉借人)이라 합니다. 집주인의 승낙 없이 전대인이 전차인에게 가게를 넘겨주게 되면 나중에 여러 가지 복잡한 문제가 일어나게 됩니다. Q] 저는 A씨 소유 주택의 임차인인 B씨로부터 주택을 전대 받았는데, 임대인인 A 씨는 전대에 자신의 동의가 없었다면서 아직 계약기간이 남아 있음에도 저에게 주택의 인도를 청구하고 있습니다..

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구와 권리금 회수 기회를 거절하거나 방해하여서는 안됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하거나 주거용으로 임대하는 경우는 어떨까요? 상임법이 시행되기 전에 건물을 매수하면서 기존 임차인이 나가면 신규 임차인을 구하지 않고 자신이 직접 영업을 하거나 사용할 수 있었습니다. 그러나 법 시행 이후 상가건물 임대차보호법에는 명시적으로 규정되어 있지 않아 다툼의 소지가 있지만, 임대인 자신이 상가 점포를 직접 운영하려 했다는 사정은 「정당한 사유」가 될 수 없다고 보아야 합니다. 즉, 위와 같은 사정은 지극히 주관적이기 때문에 이를 허용하면 사실상 법을 유명무실하게 만들 수 있을 뿐만 아니라 법의 취지 자체..

상가건물임대차보호법의 개정으로 임차인에게 권리금회수기회요청권이 인정되었습니다. 그러나 임대인은 임차인의 권리금회수기회요청에 대하여 정당한 사유가 있을 경우 “임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절”할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금회수기회에 대해 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 중에서 「임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」의 의미를 알아보았습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호) 위 조항은 임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 비영리 목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대..

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 권리금회수기회를 방해하여서는 안 됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하려고 하는 경우는 어떨까요? 원칙적으로 임대인이 직접 상가건물을 사용한다는 이유로 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거부할 수는 없습니다. 다만, 법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임대인은 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 것은 물론 임차인에게 권리금 상당액을 배상해 줄 의무도 부담하지 않는다. ‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 열심히 노력해서 만들어 놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어..

임차인이 권리금 회수를 위해 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 다른 업종의 임차인을 주선하길 원할 때 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을까요? 예를 들어 상가에서 음식점을 운영하던 기존 임차인이 동일한 음식점을 운영할 신규 임차인으로부터 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하였는데, 임대인이 앞으로는 음식점이 아닌 다른 용도의 업종으로 변경하고 싶다고 하면서 신규 임차인과 계약을 거절하는 경우 기존 임차인은 어떠한 보호를 받을 수 있을까요. 상가건물 임대차보호법 개정에서는 '임차인 보호'와 더불어 '임대인의 영업 변경권'도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다. 따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등..

요즘 전세 품귀 현상으로 인해 선순위 근저당이 있는 주택에 전세계약을 하는 경우가 있는데, 선수위 전세권은 임대차한 주택이 경매나 깡통전세가 되어도 전세금을 돌려받지 못할 위험은 전혀 없지만, 근저당권보다 전세권이 후순위인 경우에는 주택이 경매로 매각되면 전세권도 함께 소멸되기 때문에 전세금을 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반 채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각 허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유..

임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제삼자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다. 이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많기 때문에 임차인은 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다. 이번 시간에는 '1순위 전세권도 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지'에 대해 사례를 통해 알아보았습니다. Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권 설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년..

다주택자에 대한 부동산 규제 강화와 금리인상으로 주택 거래 시장은 침체기를 맞고 있지만, 매달 월세를 받고 은행보다 높은 연 5~7%의 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산(지식산업센터, 상가, 사무실 등)에 대한 투자 관심이 늘어나고 있습니다. 하지만 수익형 부동산에 대한 투자 수익은 꼼꼼히 따지는 반면 처분할 때 내야 하는 양도소득세, 부가가치세 등에 대한 세금은 소홀히 하는 경우가 많은데요. 특히 지식산업센터, 상가, 토지 등을 매매할 때 내야 하는 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율이 달라지는 만큼 부동산을 처분하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 손해해를 줄일 수 있습니다.   ■ 양도소득세란? '양도소득세'란 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말하며, ..

사업용 부동산을 거래할 경우 매매 계약서 특약사항에 "포괄 양도 양수하기로 한다"는 내용 만으로 매매 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 사업자의 유형과 사업 운영 형태가 동일한 경우에는 통상 포괄 양도양수에 해당합니다. 그렇지만 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업 목적으로 사용되거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우는 포괄 양도양수에 해당되지 않으므로 주의해야 합니다. 위 내용처럼 사업용 부동산을 매매 계약할 경우에는 고려해야 할 내용들이 많은 만큼 계약 전 세무사와 공인중개사 등 전문가와 사전에 상담을 받고 계약을 진행하는 것이 피해를 줄이는 지름길입니다.    ■ 사업용 부동산 매매 시 꼭! 알아야 할 「부가가치세」  1. 사업용 건물 매매 계약서 상에서 "부가가치세 별도"..

영업을 하던 상가를 처분할 때는 매매 가격 중 건물분에 해당하는 금액의 10%(부가가치세)을 매수인에게 받아 세무서에 자진 납부해야 하는 합니다. 단, 토지는 면세기 때문에 부가가치세가 없습니다. 다만 매도자와 매수자의 사업 형태가 동일하고 과세유형도 동일하면 사업상 「포괄 양도·양수」로 보아 부가가치세를 주고받지 않아도 됩니다. 즉 임대목적으로 사용하던 건물을 매수자가 여전히 임대목적으로 사용하거나 소유자가 직접 사업에 사용하던 건물을 매수자도 그대로 직접 사용하면 부가가치세 수수 의무가 없는 것입니다. 그러나 과세사업자가 소유한 부동산을 면세사업목적으로 사용하거나 임대목적으로 사용되던 부동산이 직영사업목적에 사용되는 경우  「포괄 양도·양수」에 해당되지 않으므로 매도자가 매수자에게 부가가치세 받아 납..