상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 일정 보증금액 이하의 상가임대차에 대해서만 해당 법률이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다. 여기서 보증금액이란 환상보증금을 의미하며, 환산보증금은 보증금과 임대료를 기준으로 계산된 것을 말합니다.(아래 '환상보증금 산정식'을 참조)
| 환산보증금 = 보증금 + (월차임 x 100) |
상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) ①이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용하며, 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
따라서 상가임대차 계약의 경우 환산보증금액이 초과하는 경우에는 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다. 그렇지만 환산보증금을 초과하는 상가임대차계약에 대하여도 상임법 일부 규정은 적용 받을 수 있는데요. 대표적인 것이 임차인의 계약 갱신 요구에 관한 조항(제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문)입니다. 대항력과 계약갱신요구권은 보증금 상한액이 초과하는 상가건물에도 적용됩니다.
반면 '임대료 증액 청구 제한 규정(상임법 제11조 및 시행령 제4조)'은 적용받지 못합니다. 이 때문에 보증금 상한액을 초과하는 상가임대차의 경우 법의 보호를 받지 못해 임대인의 무리한 임대료 인상 요구로 인해 점포문을 닫는 사례도 발생하고 있습니다. 이럴 경우 일방적으로 임차인은 임대인의 임대료 인상을 요구를 무조건 따라야 하는 것일까요? 그렇지는 않습니다. 상임법 적용 대상이 아니더라도 임대인은 임대료를 마음대로 올릴 수 있는 것은 아닙니다.
상가건물에 관한 조세, 공과금의 변동이나 주변 상가건물의 월세와 보증금의 수준에 맞춰서 올리도록 상가건물임대차보호법(제10조의2)에서 정하고 있기 때문이며, 또한 상가건물임대차보호법 제20조에서는 상가건물임대차분쟁조정위원회를 신설하여 위원회의 심의 조정 사항으로서 차임 또는 보증금의 증감에 관한 분쟁을 해결하도록 하고 있습니다.
그런데도 임대인이 일방적으로 임대료 증액하겠다고 하면 법원의 판단을 받아 해결하는 것이 현실적인 해결 방안이 아닐까 싶습니다.
※ 환산보증금 초과 시 보장받는 규정
① 대항력
② 계약갱신요구(10년)
③ 권리금 보호
④ 3기 연체 시 임대인 계약 해지 가능
※ 환산보증금 초과 시 보호받지 못하는 규정
① 우선변제권 없음
② 최우선변제금 적용 안됨
③ 임차권등기명령 인정 안됨
④ 임대차기간 보호 안됨(약정 기간만 적용, 묵시적갱신 안됨)
⑤ 월차임 전환 재한 없음
⑥ 전대차 보호 안됨
■ 관련글
①신규 임차인과 계약할 때 임대인이 원하는 만큼 임대료 인상할 수 있을까
②상가건물 임대차의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 요건
③상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있는 지역별 환산보증금 범위
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