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임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절할 수 있을까?

상가건물 임대차보호법 제10조의 4 ①항은 상가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 임대인은 「상가건물 임대차보호법 제10조의 4의 제1항」 때문에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 상가 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선하면 임대인은 무조건 신규 임차인과 임대차 계약을 해야 하는 것으로 알고 있는 경우가 많습니다. 그러면 임대인은 임차인이 권리금 회수를 위해 주선한 신규 임차인과 무조건 임대차 계약을 해야만 할까요? 그렇지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의 4 ②항은 '「정당한 사유」가 있을 경우 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거..

수원 영통 현대테라타워 지식산업센터 분양권 전매 및 입주 소식

오늘은 2022년 6월 입주가 예정되어 있는 영통 현대테라타워 지식산업센터를 방문하고 왔습니다. 입주가 얼마 남지 않아서 마무리 공사가 한창 진행 중에 있더군요. 대지 주변 설치해 놓았던 가설 울타리는 모두 걷어진 상태여서 단지 전체를 확인할 수 있었습니다. 단지 내부는 공사 중이어서 볼 수가 없었지만 현대엔지니어링이 짓는 만큼 건물 전체적인 이미지는 프리미엄 브랜드로 손색이 없었습니다. 영통 현대테라타워는 수원지역 처음으로 현대엔지니어링이 공급한 프리미엄 브랜드 지식산업센터입니다. 수원은 삼성전자, 삼성전기와 같은 글로벌 기업들과 함께 성장해온 도시인 만큼 전통적으로 크고 작은 기업들이 타 도시에 비해 월등히 많은 지역입니다. 영통 현대테라타워 준공이 다가오면서 입주를 기다리고 있는 기업들의 관심이 높..

신규 임차인과 계약할 때 임대인이 원하는 만큼 임대료 인상할 수 있을까

경기침체와 코로나로 인한 소상공인의 어려움을 해소하기 위해 상가 건물주들이 자발적으로 임대료를 깍아주는 사례가 많았습니다. 임대인과 임차인 간의 상생 차원에서 좋은 일이지만, 한편으로는 우려의 목소리도 많았습니다. 코로나가 끝나고 경기가 회복되기 시작하면 임대인 입장에서는 원래 되로 임대료로 올려 받으려고 하겠지만 상가 임대인이 임대료를 올릴 때 같은 세입자에게 한 번에 5% 이상 올릴 수 없다는 상가건물 임대차보호법 조항 때문에 인상 이전으로 임대료를 회복이 불가능하기 때문입니다. 하지만 지난해 법이 개정되면서 임차인의 경제 사정 등으로 인해 임대인이 한시적을 임대료를 낮춰 주었다면 상가건물 임대차보호법의 5% 룰은 적용되지 않으며, 20%를 낮춰줬으면 다시 20%를 올려 원상회복할 수 있습니다. 문제..

임차인이 주선한 신규 임차인에게 임대인이 '고액의 임대료'를 요구 하면

상가건물을 빌려 점포를 꾸미고 영업을 하는 임차인에게 상가 '권리금'은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용이기 때문에 매우 중요한 자산입니다. 오랜 시간 동안 상가 권리금은 임차인이 신규 임차인으로부터 관행적으로 받아 왔지만 상가 임대인이 개입하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 일이 많았는데요. 지금은 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 관련 규정을 마련하게 되어 있어 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안됩니다. 임대인의 방해 행위로는 임차인이 주선한 신규임차인에게 고액의 임대료를 요구하는 것인데요. 신규 임차인에게 주변 상가 임대료(차임과 보증금) 보다 현저히 많은 임대료를 요구한다면, 신규 임차인은 해당 상가에 들어오지 않으려고 할 것입니다. 또한 기존 임차인은 인상..

임차인은 임대인에게 권리금 지급 요구할 수 있을까

임차인은 신규임차인을 주선하지 않고 임대인에게 권리금을 직접 지급해달라고 요구할 수 있을까요? 결론은 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수 없습니다. 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 분이므로, 임차인이 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다. "권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있습니다." 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다(제10조의4제3항). 권리금이란 것은 임차인이 신규임차인에게 지급받을 수 있는 것입니다. ■ 사례 임차인 A씨는 임..

상가건물 임대차보호법「권리금 회수기회 보호」내용 알아보기

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호 받게되었습니다. 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하겠다며 상가권리금 보호제도를 도입한 것입니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 제10조 4항 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우을 제외하고는 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우에는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금액으로 임차인에게 지급하도록 하고 있습니다. Q] 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 약 59㎡(18평) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 ..

상가건물 임대차의 대항력과 우선변제권, 최우선변제권 요건

상가건물의 임대차 보증금도 일반 임대차 보증금과 마찬가지로 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 임대차 등기가 없는 경우라 할지라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 '대항력'이 발생하게 됩니다. ■ 대항력이란? 대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다. 즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일..

임대한 상가 건물이 경매되는 경우 보증금과 권리금 보호받을 수 있을까

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임차건물을 낙찰받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단). 즉 ..

[분양권] 수원 영통 현대테라타워 지식산업센터 전매 물건 안내

오늘 소개하는 물건은 수원 삼성전자와 인접해 있는 수원 영통지역에 분양한 영통 현대테라타워 지식산업센터입니다. 단지는 지하 2층~지상 15층 규모에 저층 드라이브인 공장, 상가 등을 포함해 오피스형 1개동, 라이브오피스 1개동, 기숙사 1개동으로 구성되어 있습니다. 영통 현대테라타워는 수원지역 처음으로 현대엔지니어링의 '현대테라타워' 브랜드로 공급한 최초의 지식산업센터인 만큼 입주 시기가 다가옴에 따라 주변 기업들에게 많은 관심을 받고 있는 곳입니다. 수원은 삼성전자, 삼성전기와 같은 글로벌 기업들과 함께 성장해온 도시인 만큼 전통적으로 크고 작은 기업들이 타 도시에 비해 월등히 많은 지역입니다. 이렇다 보니 신규로 공급하는 지식산업센터 대부분이 분양과 동시에 모두 완판될 정도로 기업들에게 많은 관심을 ..

상가건물 임대차 계약하기 전 확인해야 할 사항, 목적물 등기부 확인

상가의 임대차 계약을 체결하기 전에 "상가건물의 용도 확인"을 하였다면 그다음은 등기소나 대법원, 인터넷등기소에서 해당하는 상가 건물에 관한 부동산등기부등본(건물, 토지 또는 집합건물)을 발급받아서 해당하는 부동산에 설정 및 기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정과 채권 금액을 확인을 하며, 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인하여야 합니다. 부동산등기부에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 임대차보증금의 회수 가능성이 낮기 때문에 가급적 계약하지 않아야 합니다. 일반적으로 해당하는 상가 건물에 근저당권 설정 등기가 되어있고 그 채권최고액과 선순위 임차인의 임대차 보증금, 본인의 임대차보증금을 합한 금액이 임차할 점..