굿비즈부동산ㅣblog

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해행위’를 네가지로 규정하고 있습니다. 1. 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위. 2. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위. 3. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위. 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차 계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. ■ 상가건물임대차보호법 내용 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어..

상가건물에 세 들었다가 나갈 경우 기존 임차인은 신규 임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 경우가 많은데요. 이 경우 일부 임대인은 '직접 상가를 사용하겠다고 하거나 우리 상가는 권리금을 받을 수 없다’는 등의 이유로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 많습니다. 이 때문에 상가건물임대차보호법은 임차인에게 권리금 회수 기회를 주고 이를 방해하는 경우 임대인이 권리금 상당의 손해를 배상하도록 하고 있는데요. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 하는 보호 조항을 살펴보겠습니다. ① 권리금에 대한 이해 권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’등을 양도하거나 또는 이를 이용..

상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차에 한정하므로 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 권리금 거래가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호규정의 적용대상이 될 수 없습니다. 예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호규정의 적용을 받을 수는 없습니다. 또 ..

최근 경기침체와 코로나19 여파로 인해 사업을 접는 자영업자도 많지만 빠듯한 자금으로 새로운 사업을 시작하는 경우가 많아지면서 상가 권리금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 상가건물은 다른 부동산과 다르게 임대차 계약을 할 때 권리금에 대한 이해가 없으면 큰 손해를 볼 수 있습니다. 「권리금」은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가 운영에 따른 가치를 측정한 금액입니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유∙무형의 재산적 가치를 임대차 계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 영업권이라고 할 수 있는데요. 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있습니다. 일반적으로 시장에서 거래되는 권리금은 3가지 모두를 포함하는 경우가 대부분이지만, 권리금은..

상가 임대차 계약을 체결하면서 「신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다.」라는 약정을 하는 경우가 있습니다. 임차인과 임대인 간 분쟁 중 큰 비중을 차지하는 것이 권리금 문제이므로 일부 임대인은 사전에 골치 아픈 문제가 생기는 것을 막기 위해 임차인에게 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금 포기 특약’에 서명할 것을 요구하기도 합니다. 그런데 임차인이 가게 운영을 성공적으로 하여 해당 가게의 영업 가치가 높아졌음에도 불구하고, 이러한 약정으로 인해 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받지 못한다면 임차인은 매우 억울할 것입니다. 임차인이 임대인과 ‘신규 임차인 주선 포기, 권리금을 주고받지 않기로 한다’라는 특약을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법 제15조 규정에 위반된 약정으로 강행규정..

임차인이 임대인의 동의 없이 자신의 명의를 빌려주는 식으로 장사를 하게 하거나 살게 하는 전대차를 「무단전대」라 하고, 명의와 업소를 통째 넘겨주는 전대차를 「무단양도」라 합니다. 최초 임차인이 임대 목적물을 전차인에게 넘겨준다는 의미에서 무단전대, 무단양도 모두 동일하다고 할 수 있습니다. 이때 원래 임차인을 “전대인(轉貸人)”이라 하고, 전대인으로부터 가계를 인수하는 사람을 ”전차인(轉借人)이라 합니다. 집주인의 승낙 없이 전대인이 전차인에게 가게를 넘겨주게 되면 나중에 여러 가지 복잡한 문제가 일어나게 됩니다. Q] 저는 A씨 소유 주택의 임차인인 B씨로부터 주택을 전대 받았는데, 임대인인 A 씨는 전대에 자신의 동의가 없었다면서 아직 계약기간이 남아 있음에도 저에게 주택의 인도를 청구하고 있습니다..

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구와 권리금 회수 기회를 거절하거나 방해하여서는 안됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하거나 주거용으로 임대하는 경우는 어떨까요? 상임법이 시행되기 전에 건물을 매수하면서 기존 임차인이 나가면 신규 임차인을 구하지 않고 자신이 직접 영업을 하거나 사용할 수 있었습니다. 그러나 법 시행 이후 상가건물 임대차보호법에는 명시적으로 규정되어 있지 않아 다툼의 소지가 있지만, 임대인 자신이 상가 점포를 직접 운영하려 했다는 사정은 「정당한 사유」가 될 수 없다고 보아야 합니다. 즉, 위와 같은 사정은 지극히 주관적이기 때문에 이를 허용하면 사실상 법을 유명무실하게 만들 수 있을 뿐만 아니라 법의 취지 자체..

상가건물임대차보호법의 개정으로 임차인에게 권리금회수기회요청권이 인정되었습니다. 그러나 임대인은 임차인의 권리금회수기회요청에 대하여 정당한 사유가 있을 경우 “임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 것을 거절”할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 임차인의 권리금회수기회에 대해 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 중에서 「임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우」의 의미를 알아보았습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제2항 제3호) 위 조항은 임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 비영리 목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대..