상가 임대차계약 시 '권리금을 인정'한다는 특약의 효력은

 

최근 경기침체와 코로나19 여파로 인해 사업을 접는 자영업자도 많지만 빠듯한 자금으로 새로운 사업을 시작하는 경우가 많아지면서 상가 권리금에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 상가건물은 다른 부동산과 다르게 임대차 계약을 할 때 권리금에 대한 이해가 없으면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

 

「권리금」은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용으로, 상가 운영에 따른 가치를 측정한 금액입니다. 즉, 기존의 임차인이 영업 활동을 통해 쌓아 올린 유∙무형의 재산적 가치를 임대차 계약 기간이 끝나면 새로 들어올 임차인에게 요구하는 영업권이라고 할 수 있는데요. 권리금은 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금으로 나눌 수 있습니다.

 

 

 

일반적으로 시장에서 거래되는 권리금은 3가지 모두를 포함하는 경우가 대부분이지만, 권리금은 법률적으로 확실하게 정해놓은 것이 없어 거래 당사자들끼리 흥정으로 금액을 결정하게 됩니다. 이렇다 보니 상가건물 임대차 계약에서 가장 많이 발생되는 분쟁이 임대인과 임차인 간의 권리금 문제인데요. 최근에는 이와 같은 권리금 분쟁을 막기 위해 '상가임대차 계약서를 작성할 때 임대인이 권리금을 인정 또는 변제한다는 특약을 넣는 경우'가 있습니다. 

 

통상 권리금은 새로운 임차인에게 만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 만큼 대법원은 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리 금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정 또는 변제한다'라고 기재하였다 하더라도 임대차 종료 시 임차인에게 무조건 권리금을 반환하겠다는 약정으로 판단하기보다는 임차인이 권리금 회수 기회를 방해했을 때 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 의미로 판단하였습니다.

 

 

Q] 임차인이었던 'B'로부터 점포를 인수하고 소유자인 'A'와 임대차계약을 체결하면서 '권리금은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다'라고 특약사항란에 기재하였습니다 이 경우 임대차계약기간이 만료되면 'A'에게 권리금 지급을 청구할 수 있을까요?

A] 상가건물임대차보호법 제10조의 3에서는 "권리금이란 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설 비품 거래처 신용 영업상의 노하우 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다."라고 규정하고 있습니다.

이러한 권리금의 반환을 임대인에게 청구할 수 있느냐에 관하여 별도의 특약이 있을 경우 그 효력에 관하여 판례는 "임대차계약서상의 '권리금은 임대인이 인정하되 임대인이 점포를 요구 시는 권리금을 임차인에게 변제한다.'라는 기재에 관하여 임대인이 임차인에게 점포 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약갱신을 거절하고 타인에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고 점포의 임대차 기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다."라고 하였으며(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다 28598 판결). 

 

 

 

"당사자 사이에 계약의 해석을 둘러싸고 이견이 있어 처분문서에 나타난 당사자의 의사해석이 문제 되는 경우에 그 해석은 문언의 내용 그와 같은 약정이 이루어진 동기와 경위 약정에 의하여 달성하려는 목적 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석하여야 한다"라고 하면서 "통상 권리금은 새로운 임차인으로부터 만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이므로 임대인이 임대차 계약서의 단서 조항에 권리 금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라는 기재를 하였다고 하여 임대차 종료 시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고 단지 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수의 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것이다." 라고 한 바 있습니다(대법원 2000. 4. 11. 선고 2000다4517 등 판결). 

따라서 위 사안에서는 'A'가 귀하의 권리금 회수를 적극적으로 방해하거나 점포의 명도를 청구하는 경우에 'A'에게 권리금의 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

또한 판례가 "임대인과 임차인 사이에 건물 명도 시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다." 라고 하였음을 유의하여야 할 것입니다.(대법원1994. 10. 14. 선고93다 62119 판결).

 

 

 

■ 관련글

---

○ 상가임대차 계약 시 권리금을 받지 않겠다는 특약의 효력은

 

 

 

올바른 부동산 거래를 위한 올바른 선택!  

「굿비즈부동산」