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• 부동산세금 및 법률

전대차 계약, 임대인 동의 시기에 대한 효력은

굿비즈 2022. 7. 9. 14:49

임차인이 임대인의 동의 없이 자신의 명의를 빌려주는 식으로 장사를 하게 하거나 살게 하는 전대차를 「무단전대」라 하고, 명의와 업소를 통째 넘겨주는 전대차를 「무단양도」라 합니다. 최초 임차인이 임대 목적물을 전차인에게 넘겨준다는 의미에서 무단전대, 무단양도 모두 동일하다고 할 수 있습니다. 

이때 원래 임차인을 “전대인(轉貸人)”이라 하고, 전대인으로부터 가계를 인수하는 사람을 ”전차인(轉借人)이라 합니다. 집주인의 승낙 없이 전대인이 전차인에게 가게를 넘겨주게 되면 나중에 여러 가지 복잡한 문제가 일어나게 됩니다.

 

 

 

 

Q] 저는 A씨 소유 주택의 임차인인 B씨로부터 주택을 전대 받았는데, 임대인인 A 씨는 전대에 자신의 동의가 없었다면서 아직 계약기간이 남아 있음에도 저에게 주택의 인도를 청구하고 있습니다. 이 경우 저는 A 씨에게 주택을 인도해 주어야 하는 건가요?

A] 「민법」 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

따라서 임대인의 동의 없이 임차권을 전대 받은 경우 임대인은 계약기간이 남아있다고 하더라도 위와 같은 행위를 이유로 임대차계약을 해지하고, 건물의 인도를 청구할 수 있습니다. 왜냐하면 임대인의 동의 없이 건물을 제3자가 사용하는 것은 임대인에 대한 배신적 행위이기 때문입니다. 

 

 

 

다만, 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용, 수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 「특별한 사정」이 있다면 무단전대를 이유로 임대인이 계약을 해지할 수는 없습니다. 

판례는 임대인의 동의 없이 임차권을 양도한 사안에서 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정은 ‘특별한 사정’에 해당하므로 임대인은 이를 이유로 임대차를 해지할 수 없다고 하였습니다(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결). 또한, 건물의 소부분을 전대하는 경우라면 민법 제632조에 의해 임대인은 무단전대를 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.

 

 

 

 

Q] 상가건물에 대해 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임차인과 전대차 계약을 체결한 전차인입니다. 전대차 계약 당시에는 임대인의 동의가 없었으나, 임차인의 끈질긴 요구에 임대인도 마지못해 동의를 한 것인데, 계약 만료 시한이 다가오는데 이 경우에도 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 건가요?

A] 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있으므로, 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 다만, 임차권의 전대 제한 규정은 강행규정이 아니므로 임대인의 동의가 없더라도 임차인과 전차인의 사이에서 전대차에 관한 채권 채무가 유효하게 성립합니다. 그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 필요합니다(민법 제629조 및 제652조). 

 

 

 

임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능하지만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다. 


한편,상가건물임대차보호법에서는 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있습니다. 

따라서 사안의 경우에 전차인은 임대인으로부터 동의가 있었다는 사실을 입증하면 임대인에 대하여 임차인이 가지는 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

 

 

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