상가건물을 주거용으로 사용한다는 이유로 임차인의 권리금 회수 거절 할 수 있을까?

 

상가건물 임대차보호법이 시행됨에 따라 임대인은 정당한 사유 없이 임차인의 계약갱신요구와 권리금 회수 기회를 거절하거나 방해하여서는 안됩니다. 그렇다면 임대인이 임대차계약 종료 후 건물을 직접 사용하거나 주거용으로 임대하는 경우는 어떨까요?

상임법이 시행되기 전에 건물을 매수하면서 기존 임차인이 나가면 신규 임차인을 구하지 않고 자신이 직접 영업을 하거나 사용할 수 있었습니다. 그러나 법 시행 이후 상가건물 임대차보호법에는 명시적으로 규정되어 있지 않아 다툼의 소지가 있지만, 임대인 자신이 상가 점포를 직접 운영하려 했다는 사정은 「정당한 사유」가 될 수 없다고 보아야 합니다.

즉, 위와 같은 사정은 지극히 주관적이기 때문에 이를 허용하면 사실상 법을 유명무실하게 만들 수 있을 뿐만 아니라 법의 취지 자체가 임대인의 재산권에 강력한 제한을 가하면서까지 임차인의 권리를 보호하고자 함에 있기 때문입니다.

 

 

 

그럼 임대인이 차임 · 보증금을 받고 상가건물을 주거용으로 임대하는 것도 신규 임차인과 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 될 수 있을까요?

임대인이 상가가 아닌 주거로 임대했다고 하더라도 차임, 보증금 등의 경제적인 이익을 취득했으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단돼 다른 특별한 사정이 없는 한 임대인이 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 보기 어려울 것입니다.(임대인 입장에서는 주거로 임대하는 것 자체가 ‘영리목적’에 해당되기 때문입니다.)

 

 

 

◑ 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)  ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 
   1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 
   2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 
   3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 
   4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

 

다만, 법 제10조의 4 제2항 제3호에 의하여 임대인이 임대차 종료 후 그 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우라면 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결을 거절할 수 있습니다.

 

다만 ‘1년 6개월’의 기간은 임대인이 임차인이 이룩해놓은 영업가치를 가로채지 못하게 하려는 개정 법의 취지에 비추어 ‘연속적인 기간’으로 해석하여야 할 것입니다.

 

그러나 임대인이 영리목적으로 사용하지 않을 것처럼 신규 임차인과의 계약 체결을 거절해놓고 1년 6개월 이내에 상가건물을 ‘영리목적’으로 사용한 경우에는 임차인에 대한 권리금 회수 방해 행위가 되어 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

 

‘임대인이 직접’ 1년 6개월 이상 해당 상가를 영리목적으로 사용하지 않을 경우에만 정당한 사유로 인정되는 것은 아닙니다. 비영리 목적 사용의 주체는 임대인을 포함하여 어느 누구라도 가능하며 현재의 임대차계약 종료 후 장래에 상가건물을 사용할 자를 말합니다.

그러나 임대인이 상가가 아닌 주거로 임대하였다고 하더라도 차임·보증금 등의 경제적인 이익을 취득하였으므로 상가건물을 영리목적으로 사용하는 것에 해당된다고 판단됩니다.

 

 

 

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○ 상가를 비영리 목적으로 사용할 경우 임차인의 권리금 회수 거절할 수 있을까
○ 상가건물 임대차보호법「권리금 회수기회 보호」내용 알아보기                    
○ 상가 임차인의 권리금 회수 방해행위와 보호규정

 

 

 

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