임대인이 상가 업종 변경을 원할 경우, 임차인의 권리금은 보호될 수 있을까

 

임차인이 권리금 회수를 위해 기존 영업과 동일한 업종을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 다른 업종의 임차인을 주선하길 원할 때 임차인의 권리금은 보호받을 수 있을까요?

예를 들어 상가에서 음식점을 운영하던 기존 임차인이 동일한 음식점을 운영할 신규 임차인으로부터 권리금을 받기로 하고 임대인에게 신규 임차인과의 계약을 주선하였는데, 임대인이 앞으로는 음식점이 아닌 다른 용도의 업종으로 변경하고 싶다고 하면서 신규 임차인과 계약을 거절하는 경우 기존 임차인은 어떠한 보호를 받을 수 있을까요.

상가건물 임대차보호법 개정에서는 '임차인 보호'와 더불어 '임대인의 영업 변경권'도 보호해주어야 한다는 점에 대한 공감대가 형성되었습니다.

 

 

따라서 임대인의 업종과 관련된 요구가 주위 상권이나 영업의 종류 등 제반 사정을 고려할 때 신규 임차인과의 계약 체결을 회피하기 위하여 계약 체결을 거절하는 등 합리적 범위를 벗어났다고 볼만한 특별한 사정이 없다면, 다른 업종의 신규 임차인을 원하는 임대인은 업종변경을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

 

■ 사례

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임대인이 건물의 청결이나 늦은 밤 취객 등을 고려하여 종전 유흥업소를 하던 상가건물을 커피전문점으로 바꾸고 싶은데 임차인이 유흥업소를 운영할 신규 임차인 만을 주선하겠다고 고집한다면, 임대인은 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다. 이러한 경우 임차인은 커피전문점을 운영할 신규 임차인을 주선하여 권리금을 회수할 수 있습니다. 

반대로 부근에 학교나 주택가가 없는 유흥가 밀집 지역에서 유흥업소를 운영하던 임차인이 동일 영업을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데, 임대인이 그 신규 임차인과 계약 체결을 회피하기 위하여 특별한 이유 없이 초등학생을 상대로 하는 영어학원을 운영한다면서 신규 임차인과 계약 체결을 거절하였고, 지역적인 특성 때문에 임차인이 그 건물에서 학원을 운영할 신규 임차인을 구하지 못하는 상황 등이라면 ‘합리적 범위’를 벗어났다고 볼 수 있을 것입니다. (다만 합리적 범위를 벗어났는지는 구체적인 사정을 모두 고려하여 사안마다 개별적으로 결정되어야 할 문제입니다.)

이러한 경우 임차인은 임대인이 요구하는 업종의 영업을 할 신규 임차인을 다시 주선할 수 있고, 그럼에도 계약 체결을 거절한다면 임대인은 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

 

 

■ 임대인에게 업 종 변경 권한이 있을까?

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상가건물임대차보호법에 과연 '임대인에게 업종 변경 권한'이 있는지에 대한 명시적인 규정은 없습니다. 국회 입법 과정을 살펴보면 임대인의 업종 변경 권한을 명시적인 규정으로 추가하려는 시도가 있었으나 논의 과정에서 임차인 보호에 미흡하고 악용될 우려가 있다는 이유로 제외되었다고 합니다.

입법 과정에서 임대인의 업종변경 요구권이 제외되기는 하였으나 그렇다고 하여 임대인의 업종변경 요구권이 완전히 부정된다고 보기는 어렵습니다. 왜냐하면 임대인이 자신의 건물에서 어떤 영업을 할지 결정하는 것은 소유권자로서 당연한 권리이기 때문입니다.

상가건물임대차보호법이 임차인을 두텁게 보호하고 있기는 하나 그렇다고 하여 임대인의 소유권을 본질적으로 침해할 수는 없으므로 합리적인 기준에 따라 판단하여 볼 때 정당한 사유가 있다면 임대인의 업종변경 요구는 정당한 권리행사로 인정되어야 한다는 것입니다.

 

 

 

 

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