주택이 경매로 매각되면 1순위 전세권도 소멸될까

 

임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제삼자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다. 

 

이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많기 때문에 임차인은 소유자의 동의를 얻어 선순위 전세권을 설정하는 경우가 있습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다.

이번 시간에는 '1순위 전세권도 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지'에 대해 사례를 통해 알아보았습니다.

 

 

 

Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권 설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년 이상 남아 있는 시점에 B 씨 소유 주택의 제2순위 근저당권자의 담보권 실행으로 인한 경매신청에 따라 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이 경우 위 주택이 매각된다면 A 씨의 전세권은 소멸되는 것인가요?

A] 결론부터 말하면 1순위 전세권자가 배당요구를 할 경우에는 전세권은 경매 매각으로 소멸되지만, 배당요구를 하지 않을 경우에는 매수인이 인수해야 합니다.

「민사집행법」제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다.

 

 

「민사집행법」제88조(배당요구) 제1항은 “집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제84조 제2항은 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시 결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 같은 법 제91조 제4항 단서의 전세권자에게 이를 고지하도록 규정하고 있습니다.

따라서 위 사례의 경우 A 씨의 제1순위 전세권은 주택 경매 절차에서 매각된다면 원칙적으로 「민사집행법」제91조 제4항 본문에 따라 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 할 것이고 다만, A 씨가 배당요구를 할 경우에는 A 씨의 제1순위 전세권은 소멸되고 A 씨는 매각 대금에서 제1순위로 배당을 받게 될 것입니다.

 

여기서 전세권의 우선변제청구권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것이므로, 위 사안에서 A 씨가 우선변제청구권이 있는 제1순위 전세권에 기초하여 배당요구를 하려면 존속기간이 1년 이상 남아 있는 위 전세권 설정 계약을 해지할 수 있어야 가능할 것인데, A 씨가 경매법원에 배당요구를 하는 것을 전세 계약 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 같은 법 제89조에 따라 채무자에게 배당요구 사실을 통지하면 전세권자 A 씨가 해지 의사가 경매법원을 통하여 전세권 설정자 B 씨에게 전달되어 그 배당요구 통지의 도달 즉시 해지로 종료된다고 볼 수 있을 것입니다.

참고로 같은 법 제88조 제2항은 “배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있으므로, 위 사안에서 A 씨가 배당요구를 하였다가 그 배당요구를 철회하려면 배당요구의 종기가 지나기 전에 철회하여야 할 것이고, 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없을 것입니다.

 

 

 

 

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「굿비즈부동산」