다주택자에 대한 부동산 규제 강화와 금리인상으로 주택 거래 시장은 침체기를 맞고 있지만, 매달 월세를 받고 은행보다 높은 연 5~7%의 수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산(지식산업센터, 상가, 사무실 등)에 대한 투자 관심이 늘어나고 있습니다.
하지만 수익형 부동산에 대한 투자 수익은 꼼꼼히 따지는 반면 처분할 때 내야 하는 양도소득세, 부가가치세 등에 대한 세금은 소홀히 하는 경우가 많은데요. 특히 지식산업센터, 상가, 토지 등을 매매할 때 내야 하는 양도소득세는 보유 기간에 따라 세율이 달라지는 만큼 부동산을 처분하기 전에 꼼꼼히 따져봐야 손해해를 줄일 수 있습니다.
■ 양도소득세란?
'양도소득세'란 개인이 보유하고 있는 부동산 등을 유상으로 양도함으로써 발생하는 소득에 부과하는 세금을 말하며, 양도소득이란 개인이 가지고 있던 부동산 등을 팔아 얻은 양도 차익을 말합니다. 즉 토지, 건물 등의 양도에 따라 발생하는 양도차익에 대해 과세되며 양도차익이 없거나 손해가 발생한 경우에는 과세되지 않습니다.
지식산업센터, 상가, 사무실 등과 같은 비주거용 건물이나 토지는 연 3%씩 10년 이상 보유하면 최대 30%까지 기본공제가 되었지만, 지난해 세법 개정으로 비주거용 건물이나 토지의 경우 연간 공제율을 3%에서 2%로 하향 조정하면서 공제 적용기간은 10년에서 15년으로 늘어났습니다. 최대 공제율은 30%로 같지만 이를 적용받으려면 5년 이상 더 보유해야 하는 셈입니다.
■ 상가 양도소득세 계산법
상가 양도소득세 = 과세표준 × 세율 |
- 필요경비 : 취, 등록세, 법무사 수수료,중개 수수료
- 필요경비의 입증서류 : 계약서, 영수증(세금계산서, 정규 또는 간이영수증,무통장입금증, 현금영수증)
- 공급자의 인적 사항 (사업자등록번호, 주민등록번호, 성명) 공급 물품, 공급 일자, 가액이 명시되어 있어야 공제 가능
과표 산정법 |
○ 양도가액 ‒ 취득가액 ‒ 기타 필요경비 = 양도차익
|
양도소득세 계산 방법을 살펴보면 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 제외한 양도차익에서 장기보유특별공제를 제해 "양도차익"을 산정합니다.
이 양도차익에서 양도소득기본공제를 제하면 과표가 산정됩니다. 이렇게 산정된 과표를 기준으로 세율이 적용됩니다.(※과표는 양도소득세율표를 참고)
■ 상가 양도소득세율
보유기간이 1년 미만인 경우는 과표의 50%를, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우는 과표의 40%를 양도소득세율이 적용됩니다. 보유기간이 2년 이상인 경우 과표액에 따라 9~36%의 차등 세율이 적용됩니다.
○ 과표가 1,200만 원 이하일 경우는 6%로 공제액이 없으며, ○ 과표가 1,200만 원 초과 4,600만 원 이하인 경우에는 15%적용으로 -108만 원, ○ 과표가 4,600만 원 초과 8,800만 원 이하인 경우에는 24% 적용으로 -522만 원, ○ 과표가 8,800만 원 초과 1억 5천만 원 이하인 경우에는 35% 적용으로 -1,490만 원, ○ 과표 1억 5천만 원 초과일 경우에는 -1,940만 원이 누진공제됩니다.
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「굿비즈부동산」
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