매년 민사분쟁 1위를 차지하고 있는 소송사건이 '명도소송'이란 것을 알고 계신가요?
건물만 가지고 있으면 매달 꼬박꼬박 월세가 들어올 것으로 생각하는 분들이 많은데요. 우리가 생각하는 것과 다르게 월세연체는 물론 건물을 비워주지도 않으면서 연락조차 되지 않는 임차인이 많습니다. 실제로 명도소송 사유 중에서 월세연체이며 두 번째는 기간만료입니다.
대부분 “주택임대차보호법은 2기, 상가건물임대차보호법은 3기에 달하는 월세연체가 있을 때 건물주인은 계약해지를 통보하고 월세가 밀렸으니 건물을 비워달라는 명도소송을 제기 하고 있습니다. 하지만 명도소송도 생각보다 비용이 많이 들기 때문에 무턱대고 명도소송을 진행하기보다는 임대인과 임차인간의 합의 통해 해결하는 것이 상호 간의 이득이 될 것입니다.
■ 명도소송 절차 및 소요 시간
명도소송 전 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다.
부동산점유이전금지가처분이란 점유를 하고 있는 자를 상대로 타인에게 점유를 이전하지 말라는 가처분집행을 하는 것을 말합니다.
만약 점유이전금지가처분을 신청하지 않은 상태에서 기존의 점유자가 악의적으로 점유자를 변경할 경우 판결을 받는다 하여도 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 아니하므로, 새로운 점유자를 상대로 별도로 명도소송을 다시 진행해야 하는 상황이 발생하게 됩니다.
따라서 이를 방지하기 위해 부동산점유이전금지가처분 신청이 꼭! 필요합니다.
1) 부동산점유이전금지가처분 신청 절차
부동산점유이전금지가처분은 명도소송을 제기하는 법원에 신청하고, 법원의 담보제공명령에 따라 현금 또는 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 공탁금으로 제출하면 가처분 결정을 받게 되는데, 통상 1-2주의 시간이 소요됩니다.
가처분 결정을 받은 후에는 2주 이내에 다시 관할법원 집행관사무실에 가처분 집행을 신청해야 하고, 집행관이 임대차 목적물에 방문하여 가처분결정 고시문을 부착함으로써 집행이 완료됩니다. 만약 임차인이 고시문을 손상할 경우에는 공무상표시무효죄로 처벌받을 수 있습니다.
2) 명도소송 절차
① 명도소송 소장 접수
② 피고(임차인)이 30일 내 명도소송 답변서 제출
③ 피고답변서에 대한 반박 준비서면 제출
④ 변론기일 지정
⑤ 선고및 판결
⑥ 강재 집행
민사소송법 제256조 제1항에 따라 소장부본을 받은 임차인은 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다. 만약 30일 내에 명도소송 답변서를 제출하지 않을 경우 무변론판결선고기일이 지정됩니다.
만약 무변론선고기일까지도 임차인이 답변서를 제출하지 않을 경우 임대인은 승소판결을 받을 수 있게 됩니다. 하지만 임차인이 무변론선고기일 이전에 답변서를 제출할 경우 지정된 선고기일은 취소되며, 임대인은 임차인이 작성한 답변서에 사실이 아닌 부분에 대해 반박하는 준비서면을 작성하여 법원에 제출해야 합니다.
이 경우 법원이 변론기일을 지정하여 임대인과 임차인에게 그 기일을 통지하여 주게 됩니다.
■ 소요 기간과 비용
1) 명도소송 소요 기간은
점유이전금지가처분에 대략 1개월이 소요되고, 명도소송 본안은 통상 3개월~6개월 정도가 소요되지만 사안의 복잡성 또는 법원의 사정에 따라 1년 또는 그 이상이 소요될 수도 있습니다. 만약 강제집행을 하게 된다면 강제집행 신청부터 집행까지 2개월 정도의 기간이 추가됩니다.
2) 명도소송 비용
① 법원실비 : 15만 원~30만 원
② 변호사비용 : 150만 원~500만 원 (단순사건의 경우 최저금액선)
③ 강제집행비용 : 평당 10만 원 (주택 기준)
명도소송 비용은 승소판결을 받는다면 '소송비용은 패소자가 부담한다'는 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 하지만 명도소송의 경의 조정의 형태로 소송이 종결되는 경우가 많기 때문에 소송 당사자가 부담해야 하는 경우가 대부분입니다.
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