기존 임차인이 상가 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간은?

 

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다.

 

 

임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로 임차인은 임대차가 종료되면 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다.

임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있을 것입니다.

 

 

다만 상거건물임대차보호법 적용을 받기 위해서는 임차인은 ‘임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선하여야 합니다. 

○ 개정법은 권리금 회수 방해금지 기간을 “임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 정하면서, 이 기간 내에 임대인이 방해 행위를 할 경우에만 임대인에게 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다(제10조의 4).
 
○ 이 기간에는 임차인의 권리금 회수를 어렵게 하는 임대인의 방해 행위가 원칙적으로 금지될 뿐만 아니라, 방해 행위로 인하여 임차인에게 손해가 발생할 경우 임차인은 그에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.

○ 단, 손해배상의 청구의 대상은 이 기간 내의 행위에 한하므로, 임차인은 이 기간이 아닌 때에 발생한 임대인의 방해 행위를 이유로 하여 상가건물 임대차 보호법에 따른 손해배상을 청구할 수는 없다 할 것입니다.

따라서 임차인이 손해배상청구를 통해 권리금 상당의 금액을 되돌려 받기 위해서는 반드시 ‘임대차 기간이 끝나는 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’ 신규 임차인을 주선하여야 할 필요가 있음에 유의해야 합니다.

 

 

또, 권리금 적용이 제외되는 상가건물도 있습니다.(법 제10조의 5) 

 

① 임대차 목적물이 ‘유통산업발전법’ 제2조에 따른 3000㎡ 이상 대형마트, 전문점, 백화점, 쇼핑센터, 복합쇼핑몰 등 대규모 점포와 3000㎡ 이상인 점포의 집단, 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 

② 임대차 목적물인 상가건물이 ‘국유재산법’에 따른 국유재산 또는 ‘공유재산 및 물품 관리법’에 따른 공유재산인 경우 권리금 적용이 제외됩니다.

 

 

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