임대인(건물주)이라면 월세를 잘 내는 좋은 임차인을 얻기 희망할 것입니다. 하지만 다양한 사유로 인해 어쩔 수 없이 임대목적물에 대해 명도를 진행해야 할 때가 있습니다. 가장 흔한 사례가 임대차 계약이 종료됐을 때, 부동산 경매 절차에서 낙찰됐을 때, 임차인이 임대료를 연체하는 등의 이유로 계약이 종료됐을 때, 불법점유자가 권한 없이 토지나 건물을 점유하고 있을 때 명도소송을 제기하는 경우입니다. 구체적으로는 아래와 같습니다.
① 임차인이 임대차 기간이 다 지났는데도 건물이나 토지를 돌려주지 않는 경우
② 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체했을 경우
③ 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전부 또는 일부를 전대하거나, 파손했을 경우
④ 경매 낙찰자가 명도를 요구했는데도 정당한 권원이 없는 점유자가 명도를 하지 않을 경우
⑤ 재건축 조합이 사업시행을 위해서 조합원이나 비조합원에게 명도를 청구하는 경우 등
하지만 최근 최저임금 상승과 근로시간 단축 등으로 인해 상가 임대료를 내지 못하는 자영업자와 기업들이 늘어나면서 상가 임대인의 고민도 많아지고 있는데요. 임대인도 건물에 대한 대출원금, 이자와 각종 제세공과금 부담 때문에 쉽사리 임대료를 인하하기 어려운 경우가 많고, 오히려 장기간 임대료 연체에도 불구하고 퇴거하지 않고 버티는 임차인 때문에 애를 먹기도 합니다. 이런 경우에는 임대인으로서도 부득이하게 명도소송을 통하여 확정판결을 받아 강제집행을 할 수밖에 없는데요. 어떤 면에서는 빠른 명도소송 진행이 임차인을 위하는 것일 수도 있습니다.
■ 임대료 연체를 이유로 명도소송을 진행 할때
명도소송을 진행하기 위해서는 먼저 임차인에게 임대차계약 해지를 통보해야 합니다. 임대차계약이 종료되어야만 임차인에게 목적물의 명도를 요구할 수 있는 권한이 생기게 됩니다.
무엇보다 임대료 연체로 인해 임차인에게 임대차계약 해지를 요구하려면 임차인의 차임연체액이 3기에 해당할 때에 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 하지만 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 특약이나 약속 등은 법적 효력이 없습니다.
예를 들어 임대차계약서에 '2기의 임대료 연체만으로 계약해지가 가능하다'는 특약을 넣었다 하더라도 효력이 없고, 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 미지급된 임대료가 3개월분에 해당하는 경우에만 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 3개월분의 임대료가 밀린 상태에서 임대인이 계약해지 통보하기 전에 임차인이 임대료를 일부 지급하여 남은 연체액이 3개월분 임대료에 못 미치게 되었다면, 임대인의 해지권은 소멸하여 계약해지를 할 수 없습니다.
계약해지의 통보방법에는 특별한 제한은 없으나 추후 명도소송에서 증거로 제출하기 위해서는 내용증명의 방법으로 통보하는 것이 좋습니다.
■ 부동산점유이전금지가처분 신청
명도소송을 진행하는 도중에 임차인이 임대차 목적물의 점유를 제3자에게 넘겨버리면 이후 임차인에 대한 승소 확정판결을 받더라도 강제집행이 불가능하고 점유 중인 제3자에게 다시 명도소송을 하여야 하는 문제가 있습니다. 따라서 임차인을 상대로 명도소송을 하면서 점유이전금지가처분을 해두면, 설사 가처분 이후 임차인이 제3자에게 점유를 넘기더라도 이를 갖고 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차인에 대한 확정판결로 강제집행을 할 수 있게됩니다.
부동산점유이전금지가처분 신청 절차는 아래와 같습니다.
임대료 연체로 인한 명도소송은 임대인의 보증금 지급과 동시에 임대차 목적물을 반환하라는 내용의 청구를 하게되는데, 이때 밀린 월세는 물론 임대인이 임차인 대신 납부한 전기료 등 임차인이 부담해야 하는 각종 비용을 보증금에서 공제할 수습니다. 만약 이미 보증금 전액이 공제된 경우라면 판결 이후 실제 명도할 때까지의 임대료 상당 금액을 지급할 것을 함께 청구하는 것도 가능합니다.
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