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상가건물을 빌려 점포를 꾸미고 영업을 하는 임차인에게 상가 '권리금'은 사업 운영을 포기함으로써 발생하는 기회비용이기 때문에 매우 중요한 자산입니다. 오랜 시간 동안 상가 권리금은 임차인이 신규 임차인으로부터 관행적으로 받아 왔지만 상가 임대인이 개입하여 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 일이 많았는데요. 지금은 상가건물 임대차보호법(이하 상가임대차법)에 관련 규정을 마련하게 되어 있어 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하면 안됩니다. 임대인의 방해 행위로는 임차인이 주선한 신규임차인에게 고액의 임대료를 요구하는 것인데요. 신규 임차인에게 주변 상가 임대료(차임과 보증금) 보다 현저히 많은 임대료를 요구한다면, 신규 임차인은 해당 상가에 들어오지 않으려고 할 것입니다. 또한 기존 임차인은 인상..

임차인은 신규임차인을 주선하지 않고 임대인에게 권리금을 직접 지급해달라고 요구할 수 있을까요? 결론은 임차인은 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수 없습니다. 임대인은 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해하지 않을 의무를 부담할 분이므로, 임차인이 임대인에게 직접 권리금 지급을 요구할 수는 없습니다. "권리금 계약은 임차인과 신규임차인 간의 계약이므로 권리금 회수는 새로운 임차인과의 권리금계약을 통해 할 수 있습니다." 다만 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는 것입니다(제10조의4제3항). 권리금이란 것은 임차인이 신규임차인에게 지급받을 수 있는 것입니다. ■ 사례 임차인 A씨는 임..

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호 받게되었습니다. 권리금을 둘러싸고 분쟁이 끊이질 않고 피해사례가 늘자 정부가 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하겠다며 상가권리금 보호제도를 도입한 것입니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 제10조 4항 각 호에 해당하는 사유가 있는 경우을 제외하고는 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우에는 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금액으로 임차인에게 지급하도록 하고 있습니다. Q] 저는 3년 동안 커피숍을 운영했습니다. 약 59㎡(18평) 규모 매장에 권리금 6000만원이 들어갔고, 보증금 500만원에 매월 50만원을 상가주인에게 임대료로 지불했습니다. 하지만 개인 사정이 있어 ..

상가건물의 임대차 보증금도 일반 임대차 보증금과 마찬가지로 채권이므로 원칙적으로는 대항력이 없습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 임대차 등기가 없는 경우라 할지라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 '대항력'이 발생하게 됩니다. ■ 대항력이란? 대항력이란 임차인이 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차건물에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미합니다. 즉, 임차건물의 양수인이 양도인인 임대인의 지위를 승계하게 되는 결과 임차인은 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있고, 제3자의 임차건물에 대한 침해에 대하여 방해배제청구권 등을 행사할 수 있으며, 확정일..

임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 다만, 이런 경우 대항력을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인은 임차건물을 낙찰받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 임대차 계약 체결을 거절하였다고 하여 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없는 것입니다. 다만, 선순위 담보권자가 없고, 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금을 전액 변제받지 못한 경우 예외가 인정됩니다(제8조 후단). 즉 ..

최근 환상 보증금을 초과하는 상가 임대차의 경우 임대료 인상의 상한선이 없기 때문에 임대인의 무리한 임대료 인상으로 법이 정한 10년간 계약갱신이 어렵다는 주장이 제기되고 있습니다. 이 때문에 상가임대차보호법의 환산보증금 규정을 폐지해야 한다는 의견도 있는 것 같은데요. 상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 그렇다고 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금(환산보증금) 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다. 환산보증금 산정 방식 : 보증금 + (월세 X 100) 상가건물 임대차보호법은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금(환산보증금) 이하로 임차하는 경우에 적..

국내에 체류 중은 외국인도 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있을까? 결론부터 말씀드리면 외국인도 주택 및 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 외국인이 주택임대차보호법 적용을 받으려면 출입국 관리국에 체류지 신고를 하면 전입신고와 같은 대항력이 생기며, 상가건물을 임대차할 경우에는 세무서에 사업자등록을 한 다음 '확정일자'를 받으면 내국인과 똑같이 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다.(아래 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 참조) ■ 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조(확정일자 부여 신청 방법) ① 상가건물 임대차 계약서(이하 “계약서”라 한다)에 확정일자를 부여받으려는 자(이하 “확정일자 신청인”이라 한다)..

공장, 창고 등은 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있을까? ​상가건물은 사람이 사는 것이 아니고 사업을 하는 곳이니까 주민등록이 아닌 사업자등록 여부로 판단하기 때문에 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물은 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다. 하지만 법 취지가 약자를 보호하기 위한 것이므로 상가건물에 해당하는지는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황이나 용도 등에 비추어 볼 때 영업용으로 사용하느냐 하는 실질적인 용도를 기준으로 판단합니다. 즉, 단순히 상품의 보관이나 제조 또는 가공 등으로만 이루어진 공장이나 창고는 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 아닙니다. 다만 제조, 가공 등의 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인 상가건물..