굿비즈부동산ㅣblog

부모가 자녀에게 증여할 때 증여 공제금액이 10년에 5,000만 원까지 받을 수 있습니다. 즉, 부모가 자녀에게 1억 원(부동산, 현금 포함)을 증여한다면 5,000만 원은 공제를 받아 세금을 내지 않고 나머지 5,000만 원에 대해서만 증여세를 내야 한다는 의미입니다. 그런데 부모가 자녀에게 증여를 하지 않고 빌려주는 것이라면 어떨까요? 이때도 세무당국은 증여로 간주합니다. 우리나라의 경우 사회통념상 부모가 자녀에게 거액을 돈을 빌려주거나 하지 않고 그냥 주는 경우가 일반적이기 때문에 증여로 일단 보는 것입니다. 자녀에게 빌려주었다는 것이 인정될 때도 있는데요. 다음 세 가지 조건이 충족될 때입니다. 첫째, 부모와 자녀 간 차용증서를 작성하고, 실제로 돈이 오고 간 금융거래 내역이 있어야 합니다. 둘째..

토지와 주거용 부동산이 아닌 사업용 부동산(지식산업센터, 창고, 공장, 상가, 사무실, 오피스텔 등) 사거나 팔 때 거래금액에 부가가치세가 반드시 발생합니다. 거래 경험이 많지 않은 분들이 가장 많이 실수하는 부분입니다. 사업용 부동산 매매 시 계약서에 부가세에 대하여 어떻게 할지 명시하지 않으면 어떻게 될까요? 매매가격에 부가세가 포함인지 아닌지에 대하여 계약서에 명시하지 않으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 간주합니다. 즉, 계약서에 명시하지 않으면 매도자가 부가세를 납부해야 합니다. 사업용 부동산 매도 시 건물분에 대하여 ‘부가세 별도’ 또는 ‘부가세는 매수자 부담한다’라는 내용을 기재해야 손해를 보지 않습니다. 그럼 매매 시 건물분에 대한 부가가치세는 어떻게 계산할까? 부가가치세는 전체 양도가..

부동산을 매매하거나 임대할 때 부가가치세가 붙습니다. 그러나 토지와 국민주택 범위 내의 주택 거래 시에는 부가가치세가 붙지 않습니다. 국민주택 범위 이내의 주택에 대해서는 서민들의 주거 안정에 도움을 주기 위해 부가가치세를 매기지 않는 것입니다. 부가가치세의 대상이 되는 부동산은 국민주택 범위를 초과하는 중대형 주택, 오피스텔, 사무실, 상가, 지식산업센터, 공장, 창고 등 사업용으로 사용되는 모든 부동산 거래에 해당됩니다. 즉, 지식산업센터, 공장 등을 취득하거나 매도 할 때 그 건물이 들어서 있는 토지에는 부가가치세가 매겨지지 않지만, 건물분에 대해서는 부가가치세가 매겨지게 됩니다. 따라서 사업용 부동산 거래 시에는 부가가치세를 반드시 확인해야 합니다. 상가나 사무실 등을 매매할 때 계약서에 부가가치..

최근 지속적인 경기 침체와 코로나19등으로 사업체를 접는 사례가 늘어나면서 사업을 그대로 인수하는 사업의 포괄양수도 형태의 창업이 늘어나고 있는데요. 사업 양수도의 거래에도 부가가치세가 발생한다는 사실을 아는 사람은 그리 많지 않습니다. 부가가치세를 고려하지 않고 사업 양수도를 진행하게 되면 추후에 가산세 등의 불이익을 받는 경우가 발생합니다. ■ 포괄양수도란? 원칙적으로 사업체를 양도하는 사람은 양수하는 사람으로부터 부가가치세를 받아서 이를 납부해야 합니다. 하지만 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것은 "재화의 공급으로 보지 않으므로" 부가가치세가 과세되지 않습니다. 즉, 세금계산서를 발행하지 않아도 된다는 것입니다. ※ 부가가치세법상 사업의 양도를 재화의 공급으로 ..

부동산을 취득할 때 취득세를 내야하는 것처럼 팔 때에도 세금('양도소득세')을 내야합니다. 그러나 일반적으로 부동산 양도 시 양도 차익이 있을 경우에만 양도세 신고를 하고, 없을 때는 신고하지 않아도 된다고 생각하는 분들이 많은데요. 하지만 양도소득세는 이익 발생 여부에 관계없이 거래가 발생할 경우 반드시 신고를 해야 합니다. 소득세법 제105조 제3항에 의하면 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 때에도 양도소득과세표준 예정신고 의무가 있는 것이며, 같은 법 제110조 제2항에 의하면 당해 연도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있는 때에도 양도소득과세표준 확정신고의무가 있는 것입니다. 특히 협의매수, 수용, 공매, 경매, 교환, 대물변제, 현물출자의 경우에 양도세 신고는 필수지만, 이 같은 사실을 몰라 양..

사업용 부동산인 지식산업센터를 양도할 때 건물분에 대한 부가가치세는 매도인이 징수하여 납부하도록 하고, 나중에 매수인이 부가가치세를 환급받도록 하고 있습니다. 이런 복잡한 절차를 간단하게 처리하기 위한 목적으로 포괄양수도 계약으로 하는 경우가 있는데, 포괄양수도 계약은 일정한 요건을 충족해야만 가능합니다. 특약에 "건물분에 대한 부가가치세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣었음에도 불구하고 양도인에게 부가가치세를 추징하는 경우가 있습니다. 이와 같은 경우는 포괄양수도 계약에 대한 이해가 부족했기 때문입니다. 사업용 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물 가격에 대해 부가가치세를 징수하고 세금계산서를 발행하는 것이 기본입니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 '사업의 포괄양..

2018년 상가건물임대차보호법이 일부 개정되면서 기존 계약 당사자 간에 혼선이 생기고 있습니다. 상가임대차와 관련하여 가장 많이 물어보는 것이 계약갱신 여부, 권리금 회수 여부, 원상회복의무 여부 등입니다. 1. 계약갱신요구권 및 묵시적 갱신 상가건물 임대차보호법은 일정한 요건 하에 임차인의 계약갱신요구권 및 계약의 묵시적 갱신을 규정하고 있는데요. 지난해 개정된 상가건물 임대차보호법에 따르면 '2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되'는 임대차계약의 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 따라서 2018년 10월 16일 이전에 임대차계약을 체결하고 위 일자 전에 이미 한 번 이상 계약을 갱신한 임차인..

최근 서울 수도권에 공급한 지식산업센터에 복층을 설치하거나, 발코니를 확장하는 등 불법 증축 사례가 증가하자 지자체는 단속 규정을 만들어 불법 증축에 대하여 원상복구는 물론 이행강제금과 과태료를 부과한다는 방침입니다. 지식산업센터의 발코니를 확장하거나 복층을 설치하는 것이 합법인지 불법인지에 대한 인식이 부족한 투자자들이 넓은 공간을 사용할 수 있다는 말만 믿고 증축하면 원상복구와 강제이행부담금 등의 행정처분과 금전적 피해를 볼 수 있습니다. 일부 분양 업자들이 섹션 형태로 분양하는 지식산업센터의 무단증축(복층, 발코니 확장) 행위는 건축법상 불법으로 이행강제금이나 과태료 부과 대상이지만, 현실적으로 복층 시설물에 대해 이행강제금이 부과된 사례는 거의 없어 증축해도 무방하다고 말하는 경우가 있는데요. 담..