굿비즈부동산ㅣ블로그

새 아파트를 선호하는 현상이 두드러지면서 분양에대한 사람들의 관심이 커지고 있습니다.또한 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증 제한으로 시세차익을 얻을 수있다는 기대감도 큽니다.분양권의 경우 전매제한이 있지만 조건을 충족한 경우에는 전매가 가능합니다.다만 조정대상지역에서는 준공 전 분양권 양도시 55%의 중과세율(지방소득세 포함)이 적용(무주택 또는 1개의 분양권만 가지고 있고 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우는 제외)됩니다.결과적으로 전매제한이 풀린 경우에도 고율의 양도세로 인해 분양권 거래는 쉽지 않은 상황입니다. ▣ 분양권 증여로 양도세 줄이는 방법은? 그런데 분양권을 증여하면 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있습니다.분양권을 증여하면 증여세가 과세됩니다.이 때 증여받은 분양권 가객은 시가에 의해 ..

최근 수익형부동산으로 호텔 및 레지던스 등의 광고를 많이들 접하셨을 것입니다.유명관광지부터 휴양지에 이르기까지 지역성 특성을 어필하며 분양받으면 고수익을 올릴 수 있다는 광고로 투자자의 마음을 사로잡고 있는 것입니다. 분양형 호텔은 다른 임대 상품처럼 직접 임차인을 구하거나 계약을 해야 하는 번거로움을 피할 수 있어 매력적인 것이 사실입니다.이렇듯 확정 수익률보장과 고수익에 대한 광고를 하고 있지만실제로는 수익금을 제대로 받지 못하거나 자자를 모집하던 시행사와 시공사가 부도가 나면서회사가 없어지는 등의 문제로 법적 분쟁이 생기는 경우가 상당합니다. ▣ 수익형 호텔 및 레지던스의 피해사례는? 수익형호텔로 인한 법적분쟁으로는 허위과장광고 등에 의한 계약금 반환, 과다한 위약금 약정에 의한 공정거래위원회 제소..

최근 한국경제에 빨간불이 켜지면서 주택시장도 급속도로 얼어붙고 있는데요. 경기가 좋지 않다 보니 전월세 지장도 움직임이 전혀 없는 상태입니다. 심지어 지방은 깡통 주택까지 등장하다 보니 전세보증금을 떼일까 봐 걱정하는 분들이 많아진 것 같습니다. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 걱정할 필요는 없겠지만 그렇지 않은 분들은 걱정이 많을 것입니다. 따라서 이번 시간에는 전세보증금 돌려주지 않을 때 전세보증금을 반환받는 방법에 대하여 알아보았습니다. 「1단계. 전세 계약 만료 3개월 전에 집주인에게 통보한다.」 보증금을 돌려받기 위해서는 계약만료일 기준 빠르면 3개월 늦어도 1개월 전에는 집주인에게 분명히 계약 해지 의사를 밝혀야 합니다. 별도 통보가 없었다면 묵시적 계약 갱신으로 인정돼 보증금을 돌려받..

11월 1일부터 고령자가 가지고 있는 집을 팔고매각대금은 연금처럼 받으면서 공공임대 주택에 입주할 수 있는 '연금형 희망나눔 주택(연금형 매입임대)' 시범사업이 시행되었습니다. 노년층에겐 안정된 노후를 보장하고 청년층에는 저렴한 임대주택을 효과적으로 제공할 수 있어 좋은 제도라고 하는데요.주택을 담보로 금융기관에서 일정 기간 일정 금액을 연금식으로 지급받는 장기주택저당대출(주택연금=역모기지론)과는 어떤 차이가 있는지도 알아보도록 하겠습니다. 1. 도심내 단독·다가구주택 대상, 임대주택 제공 국토교통부와 LH9한국토지주택공사)에서 올해 31일까지 부부 중 적어도 한 명이 만65세 이상이면서 보유한 집의 감정평가금액이 9억원 이하의 1주택자를 대상으로 연금형 희망나눔 주택을 신청받는다고 밝혔습니다.매입한 단..

일상에서 법률상담 건수가 가장 많은 내용이 임대차 관련 이라고 합니다. 그런데 대부분의 사람들이 임대차에 법률적인 내용을 대부분 알고 있다고 생각해 별로 중요하게 생각하지 않는 경향이 있는데요. 임대차는 생각보다 매우 어려운 부분입니다. 일단 임대차는 3종류입니다. ① 주택임대차보호법에 의한 임대차 ② 상가건물임대차보호법에 의한 임대차 ③ 민법에 의한 임대차 및 전세권 등 3가지인데 이 3가지를 구분해서 알아야 합니다.오늘은 주택임대차보호법에 대해 알아보겠습니다. 1. 주택임대차보호법의 의미 ① 주택의 임대차는 임대인이 임차인에게 주택을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대한 대가로서 차임을 지급한다는 점에 합의가 있으면 성립됩니다(「민법」 제618조). ② 그러나 「민법」에 따른 임대차계약의 규정으로..

1. 주택 임대차란? 「주택임대차」는 타인의 주택을 이용하는 방법으로 통합적으로 일컫는 용어로 세분하여 분류하면 전세권, 전세, 반전세 또는 월세, 사글세" 등 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다.주택임대차를 법률상으로 분류하면 전세권과 임대차로 분류할 수 있습니다. ① 전세권 : 전세금을 주고, 전세권 등기를 한 다음 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법② 전세(미등기 전세) : 전세금을 주고, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법③ 반전세 또는 월세 : 일정금액의 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하는 방식으로 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법④ 사글세 : 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법 구분 내용 법률상 의미..

최근 정부가 다주택자들에 대한 부동산 규제를 강화하면서 주택을 부부 공동명의로 하는 경우가 많은데요. 부부의 공동재산권에 대한 인식이 커진데다, 공동 명의시 양도소득세, 임대소득세 등 절세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 부부공동 명의로 돼 있는 주택을 전·월세로 구할 땐 누구와 계약을 해야 할까요? 정답은 공동명의자인 부부 두 사람 모두와 계약을 체결하는 게 좋습니다. 우리나라는 민법상 「일상가상대리권」이란 제도가 있는데요. 이는 일상적인 가사에 대해 부부 중 어느 한쪽이 대리권을 위임 받았다고 인정하는 것입니다. 따라서 공동명의로 된 주택이라 해도 부부 한 사람과의 계약은 두 사람 모두와 한 것으로 인정된답니다. 하지만 계약이 잘못되어 법적으로 접근해야 할 경우에는 우리를 아주 불편하게 만..

2년의 임차계약 기간이 완료되고 연장을 하고자 할 때 임차보증금을 올려달라고 한다면, 계약서를 다시작성하고 확정일자를 다시 받아두어야 합니다. 만일 주택이 경매처분되면 임차계약서에 기재된 보증금은 변제가 되지만 2년계약이 끝 난후 인상된 보증금에 새로 계약서를 작성 확정일자를 받아두지 않았다면 인상된 보증 금은 임차계약이후 설정된 저당권의 채권변제 순위가 먼저이므로 보증금 전액을 변제 받지 못할 가능성이 큽니다 ＂보증금을 올려줄때도 확정일자를 다시 받아야 합니다.＂ 전세금을 올려주면서 재계약을 했을 경우에는 반드시 추가로 확정일자를 받아야 합니다. 재계약은 기간의 연장으로 해석돼 종전의 확정일자가 인정되지만 전세금 상승분에 대해서는 적용되지 않기 때문입니다. 예컨대 3천만원에 전세를 살다가 4천만원으로 ..

주택임대차계약기간이 종료되거나 임대차재계약할 경우 임대인이 임대료를 대폭 인상하는 즉 차임증액청구를 했을 때 임대료를 그대로 올려주어야 하는지, 아니면 임대인에게 이의제기를 해야하는지 여부에 대해 문의하시는 분들이 많으신데요. 오늘 이와 관련하여 차임증액청구에 대해 알아보고, 임대차재계약시 대료를 올려줘야하는지 여부를 확인해보겠습니다. 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 임대료나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금 그 외에 부담 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있는데요. 임대차재계약을 할 경우 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 임대료나 보증금을 증액할 수 있게 되는데요. 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 임대료 증액..

기존에 살던 전셋집이나 월셋집이 계약기간이 남아 있거나 계약을 연장해야 할 때, 집주인이 바뀌었다면 기존 계약서를 파기하고 다시 작성해야 할까요? 거주하던 집에서 재계약을 할 때, 혹은 계약기간이 남아 있을 때,계약서 작성과 관련해서 발생할 수 있는 사항은 다섯가지로 분류할 수 있습니다. 1. 계약 내용에 변동이 없을 경우 계약내용에 변동이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요가 없고! 확정일자도 다시 받을 필요 없습니다! 집주인이 바뀌더라도 계약기간이 만료된 후 최초의 계약과 같은 조건으로 계약을 갱신하거나 "묵시적 갱신이" 되는 경우가 이에 해당하기 때문입니다. 「묵시적 갱신이란? 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 않으..

부동산을 구입했을 때, 혹은 상속이나 증여를 받았을 때 반드시 해야 하는 것이 소유권 이전등기입니다.대부분 변호사나 법무사에게 맡기는 경우가 많은데, 비용을 아끼고 싶을 땐 본인이 직접 해도 그렇게 어렵지 않습니다. 소유권 이전등기 서류를 준비해 등기소에 직접 접수하시면 일주일 정도 소요됩니다.소유권 이전등기 종류 다음과 같습니다. ◆ 소유권 이전등기 종류① 매매에 의한 소유권 이전등기② 증여에 의한 소유권 이전등기③ 상속에 의한 소유권 이전등기④ 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 ■ 매매에 의한 소유권 이전등기 1. 매매에 의한 소유권 이전등기의 개념 (1) 매매에 의한 소유권 이전등기란 매매라는 법률행위로 소유권이 이전된 경우 이를 공시하기 위해 신청하는 등기를 말합니다(등기 용어해설, 대법원 인터..

계약금 일부 받은 상태서 매매계약 취소하려면…대법원 "원래 약속한 계약금 기준으로 위약금 산정" 부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 ..

오피스텔은 대부분 임대사업을 목적으로 분양을 받기 때문에 부가가치세 환급을 받게 됩니다. 물론 주거용으로 사용하기 위해 부가세 환급을 받지 않는 경우도 있습니다. 임대사업자 등록 후 부가세 환금을 받은 분들이 오피스텔을 매매할 때 복잡한 세금 절차를 피하기 위해 포괄양도양수로 계약하는 것입니다 「포괄 양도양수」한다는 것은 부가가치세법상 부가가치세를 양도자와 양수자가 서로 계금계산서를 발행하여 세무서에 신고하고 양도자는 부가가치세를 납부하고, 양수자는 부가가치세를 환급받는 것을 서로 생략하기 위해 매매 계약시 임대사업의 부가가치세를 포괄로 양도 양수한다는 의미입니다. 사업용건물(오피스텔, 빌딩 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세..

오피스텔은 아파트보다 가격이 높지 않은데다 소액으로 투자가 가능하고, 금리 이상의 안정적인 임대수익을 기대할 수도 있다는 장점이 있습니다. 가격 오름세가 뚜렷해지면서 재테크 상품으로도 눈길이 모아지고 있습니다. 연간 공급량이 꾸준히 감소세를 보이면서 공급과잉에서 벗어났기 때문입니다. 전매제한, 총부채상환비율 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 눈길을 돌리고 있습니다. 일반인 누구나 부동산을 사고 파는 재테크에 관심이 많지만 세금에 대해서는 의외로 모르고 있는 경우가 많은데요. 특히 증여세나 상속세 등 부동산 관련 세금은 누구나 삶을 살아가는 동안에 한번은 직면하게 되지만 의외로 모르는 경우가 많아 낭패를 보는 경우도 있습니다. 이에 따라 절세전략을 세워 후회하..

오피스텔의 경우 주거용, 업무용 두가지로 나눌 수 있는데요.대부분 오피스텔을 양도할 때 양도소득세만 신경쓰는 분들이 많은데, 부가가치세 문제도 생각해야 합니다. 오피스텔을 양도할 때 신경써야하는 세금 문제가 많은데요 사례를 통해 알아보록 하겠습니다. 1. 오피스텔 매매시 부가가치세 과세 주의 사례 1] 오피스텔을 분양받아 임대 사업자를 등록하였습니다. 이후 임대사업을 하다 자신이 사용하기 위해 임대 사업자를 폐업하였습니다. 얼마후 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지를 받았습니다. 답변] 1. 사업자가 폐업하는 경우에는 당해 사업장의 폐업신고서와 함께 부가가치세 확정신고를 폐업일로부터 25일 이내에 신고·납부 하여야 하는 것으로서 과세기간은 당해 과세기간 개시일부터 폐업일까지를 부가가치세법상 과세기간..

전월세 보증금을 지키기 위해 세입자는 무엇을 해야 할까요? 가장 중요한 것은 "임대차보호법"에 따라 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 확보하는 것이 중요합니다. 먼저 전월세 계약을 맺으며 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고, 확정일자, 거주 등을 통해 대항력을 확보해야 합니다. 만일 그래도 전월세 보증금을 날리는 것이 걱정된다면 ‘전세보증금 반환보험’을 활용하는 방법을 생각해 볼 수도 있습니다. 1. 등기부등본 확인하기 등기부등본은 【표제부】, 【갑구】, 【을구】로 나뉩니다.【표제부】에는 그 부동산(토지 또는 건물)의 표시와 그 변경에 관한 사항이, 【갑구】에는 소유권에 관한 사항이, 【을구】에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다. ① 【표제부】 : 임대차 계약 대상 주택과의 비교임대차계약..

최근 1~2인 가구 증가와 높은 주택 가격으로 인해 전세나 월세에 거주하는 세대들이 증가하고 추세인데요. 이렇다 보니 전세, 월세 계약으로 인한 피해도 늘어나고 있습니다. 특히 마음에 드는 전세, 월세를 구하기 어렵다 보니 대출이 많이 껴있어도 마음에 들 경우에는 아무런 안전장치 없이 계약하는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 이런 고민을 가진 임차인들을 위해 소중한 보증금을 지키면서 행복하게 살 수 있는 방법을 알아보았습니다. ◆ 대출이 많은 집 전세, 월세 계약이 위험한 이유 첫번째는 경매의 위험입니다. 임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다. 낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보..

계약기간이 만료된 후 임대인은 보증금을 즉시 임차인에게 돌려주어야 합니다. 하지만 일부 임대인들은 들어올 임차인을 구하지 못했다고 하여 전세금이나 월세보증금을 주지 않는 경우가 종종 있습니다. 대부분 전월세 시장의 흐름을 보면 임대인들이 보증금을 반환해준 다음 다른 임차인을 구하는 것이 아니라 새로운 임차인으로 부터 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실입니다. 새로운 임차인이 구해져 원만하게 처리되면 좋지만 주택에 은행융자나 기타 근저당이 많거나 법적인 권리관계가 복잡하거나 주택의 질이 가격에 대비해서 떨어지면 다른 세입자 구하기는 어렵습니다. 이사는 가야하고 다른 세입자는 아니 구해지고 여기에 임대인마저 무심하면 임차인은 무작정 기다릴 수도 없고 정말로 답답합니다. 이런 경우 임차인이 임차보증금을 반환받..

1. 계약 전 필수상식 ⑴ 등기부등본을 발급 받아 아래 사항을 확인합니다.(중개사무소를 통해 계약을 진행 할 경우 공인중개사에게 의뢰하면 됨) ① 계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 주민등록증을 통해 확인합니다.② 주민등록증의 진위 여부는 아래와 같이 확인 하실 수 있습니다. 공인인증서가 있는 경우 : 대한민국전자정부(http://www.egov.go.kr)에서 확인 공인인증서가 없는 경우 : ARS를 통하여 확인(국번없이 1382번) ③ 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다.④ 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지의 여부 확인합니다.⑤ ..

부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 것을 알고계신가요? 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결 내용이 있습니다. 재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않..