굿비즈부동산ㅣ블로그

2018. 10. 16일에 상가임대차보호법 개정이 시행된지 벌써 2년째를 맞이하고 있습니다만 소급적용을 받아 최초 계약일부터 10년 임대가 가능한지 아니면 5년밖에 보장받지 못하는 건지 궁금해하는 임차인을 위해 개정된 내용과 소급적용 여부, 계약갱신요구(청구)권에 대해 정리해 보았습니다. 그동안 궁금했던 내용이 말끔히 해소되리라 확신합니다. 상가건물임대차보호법 개정안 개정된 상가건물임대차보호법 개정안을 살펴보도록 하겠습니다. 제①항에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유없이 거절하지 못한다. ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. 따라서 ..

광교신도시의 최근 모습 청와대가 최근 집값이 급등한 수원·용인·성남(수용성) 지역에 부동산 규제를 강화하겠다는 입장을 여당 지도부에 전달했지만 선거전 악영향을 우려해 수요성 규제는 절대 안된다며 반대입장을 낸 것으로 전해졌습니다. 총선이후로 늦춰달라는 요구룰 2번이나 했다고 합니다. 쟁점은 현행 부동산 규제지역을 확대하는 것으로 수용성에서 투기과열지구로 지정된 곳은 성남 분당구뿐입니다. 규제 수위가 낮은 조정대상지역은 성남 전지역과 수원 영통구 광교신도시 및 팔달구, 용인 수지구·기흥구입니다. 하지만 수용성 대부분의 집값이 지난해 말과 비교해 가파르게 오르면서 규제지역을 확대해야 한다는 주장이 나오고 있는 것입니다. 한국감정원에 따르면 지난해 10월 대비 올해 1월까지 3개월 간 수원의 주택매매가 상승률..

계약 후 빌딩 가격이 상승세를 타기 시작하면 건물주가 갑자가 계약을 파기하자고 나오는 경우가 종종 있습니다. 부동산 매매계약이 성립된 이후에도 매도인이나 매수인 이해관계에 따라 계약이 해지되는 일이 종종 생깁니다. 매도자가 해약을 요구하는 가장 큰 원인은 계약 이후 부동산 가격이 급격히 오르는 경우가 대부분입니다. 반면 매수자는 투자 판단을 잘못했거나 잔금을 지급할 수 없는 경우 해약을 요구하게 됩니다. "중도금이 지급된 상태에서는 마음대로 해약하지 못한다" 해당지역이 정비나 개발 등 새로운 변화가 찾아올 때 매도자 입장에서는 추후 부동산 가치가 상승하여 매매가를 더 높여볼 수 있겠다는 생각에 매매계약을 해지하고 싶겠지만 현행법상 해당 부동산 계약이 정당한 계약일 경우 매수자가 계약금과 함께 중도금까지 ..

2020년 쥐의 해가 밝았습니다. 쉼없이 발표되는 부동산대책에 정신을 못 차릴 지경입니다. 작년 12·16 부동산 대책도 강력하다는 평가를 받고 있습니다. 2020년 부동산 시장은 어떻게 될 것이며 투자전략을 어떻게 세워야 좋을지 알아보도록 하겠습니다. ▣ 2019년 주택시장 2019년 주택시장은 지역별 촤별화가 심한 한 해였습니다. 2018년 9·13대책으로 안정적 흐름을 보이던 주택 시장은 2019년 분양가상한제 발표 등으로 정부 의도와는 달리 상승폭을 키워왔습니다. KB부동산 리브온에 따르면 2019년 12월 30일 기준 서울 아파트 가격 상승률은 3.27%(강북 2.5%, 강남 3.9%)로 마감하였고 대전광역시가 7.34%로 전국에서 가장 높은 상승률을 보였습니다. 반면 울산은 -4.41%로 광역..

요즘 아파트에 대한 규제가 많다 보니까 오피스텔에 투자하려는 분들이 많습니다. 아파트와 오피스텔에 대한 구분이 애매할 정도로 아파트와 같은 최적화된 설계와 커뮤니티 시설을 갖춘 주거용 오피스텔이 증가하면서 실거주는 물론 투자수요도 흡수하고 있습니다. 새 주택을 선호하는 경향이 강해지고 있고 교통이 편리한 오피스텔 입지와 거주하는 것을 선호하는 신세대가 늘고 있는 것도 오피스텔이 인기 투자 종목으로 떠오른 이유이기도 합니다. 하지만 잘못 사면 세금폭탄을 맞을 수도 있기 때문에 잘 알아두어야만 실패하지 않을 것입니다. 오피스텔 투자나 실입주를 고려하는 분들이 가장 궁금해 하는 내용을 위주로 정리해 보았습니다. 1. 오피스텔은 사용목적에 따라 다르다. 오피스텔을 주거용으로 사용하면 조정대상지역에서 다주택자를 ..

연말정산시 꼭 필요한 월세 소득공제 방법을 알려드립니다. 무주택자인 경우 2019년 귀속분에 대해 연말정산시 꼭 필요한 월세 소득공제 방법을 알려드립니다. ◈ 월세소득공제란? 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(단독세대주 및 일정 요건의 세대원 포함)로서 총급여액이 7천만원 이하인 근로소득이 있는 거주자가 국민주택규모의 주택 또는 기준시가 3억원 이하 주택(주거용 오피스텔, 고시원 포함)을 임차하기 위하여 지급하는 월세액(750만원 한도)의 10%(12%)에 해당하는 금액을 해당 과세기간의 종합소득산출세액에서 공제한다. (조세특례제한법 제95조의2 월세액에 대한 세액공제) 2019. 2.12에 속하는 과세기간에 직브하는 월세부터 국민주택규모보다 크다고 하더라도 기준시가 3억원 이하의 주택을 임차한 경우..

연 2천만원 이하 주택임대소득은 2018년 귀속분까지는 비과세 대상이었지만 2019년 귀속분부터 과세 대상으로 전환됩니다. 2주택 이상 소유자 등이 지난해 벌어들인 2천만원 이하의 주택임대소득에도 올해 11월부터 건강보험료가 부과됩니다. 9일 보건복지부와 건강보험공단, 국세청 등에 따르면 건강보험 재정 확보 차원에서 '소득이 있으면 보험료를 부과한다'는 원칙에 따라 연 2천만원 이하 주택임대소득에 대해서도 오는 11월부터 건보료를 매깁니다. 건보료가 부과되는 소득은 '세금이 매겨지는 주택임대소득'으로 임대사업자 등록 여부와 공제율 등에 따라 개인별로 과세소득 액수는 달라집니다. 임대사업자로 등록했을 때는 필요경비율 60%, 기본공제 400만원을 미등록 때는 필요경비율 50%, 기본공제 200만원을 각각 ..

빠르면 3월부터 수도권 일대 주택 매수자가 집값 조달 경위를 신고하기 위해 제출하는 자금조달계획서가 증여세 등의 납세 대상자를 바로 가려낼 수 있을 정도로 매우 촘촘해집니다. 특히 투기과열지구에서 9억원 넘는 집을 살 때는 매수자가 자금조달계획서 내용을 입증할 증빙서류도 내야 하는데 서류의 종류가 15종에 달합니다. 보유 에금에다 주식을 처분하고 대출을 낀 다음 증여도 받아 집을 산다면 떼야 할 서류가 10개에 달할 것으로 보입니다. 7일 주택업계에 따르면 국토교통부는 최근 이 같은 내용을 담은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령과 시행규칙 개정안을 입법예고 하였습니다. 앞서 정부는 작년 12·16 대책을 통해 자금조달계획서 항목을 상세하게 나누고 투기과열지구에서 9억원 초과 주택을 구매한 경우에..

정부가 '부동산 세금'을 계속 강화합니다. 주택시장 안정화 조치의 연장선으로 서울과 일부 경기 지역 등 조정대상지역에서 일시적으로 집을 2채 보유하게 된다면 1년 안에 한 채를 정리해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다주택자 '집 팔기'를 유도하기 위해 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택에 대해 6월 말까지 한시적으로 양도세를 중과하지 않습니다. 또 32조원에 달하는 3기 신도시 토지보상금이 풀려 부동산시장을 자극하지 않도록 현금 외 보상혜택을 늘립니다. 기획재정부는 5일 이런 내용을 담은 '2019년 세법개정 후속 시행령 개정안'을 발표했습니다. 시행령 개정안에는 지난달 16일 정부가 내놓은 '주택시장 안정화 방안'(12·16 부동산대책)도 반영됐습니다. 우선 양도세 감면 혜택의 조..

· 일반적으로 주택 전·월세(임대차) 계약시 보증금 보호를 위해 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 틀린 것은 아니지만 신탁등기된 주택일 때는 그 상황이 다릅니다. 신탁등기된 부동산 임대차 사고 대부분이 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)와 계약을 맺지 않아 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에 임대차계약을 주장하지 못하는 경우가 많습니다. 신탁 등기된 부동산 임대차 계약시 주의할 점을 알아보도록 하겠습니다. 주택전·월세 임대차 계약시 주의할 사항 1. 임대차 계약은 반드시 등기 소유자와 체결할 것 신탁등기가 되어 있는 주택을 전세를 얻을 경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증..

'상가건물 임대차보호법'은 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차에 관해 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 시행된 법입니다. 이법의 적용을 받는 상가건물은 사업자등록 대상이 되는 건물이어야 하며 (제2조제1항), 종교, 자선단체, 동창회사무실 등 사업자등록을 하지 않은 경우는 적용대상에서 제외됩니다. 또한 법령에서 정한 각 지역별 보증금 한도를 넘는 임대차 계약의 경우도 이 법의 적용을 받을 수 없습니다. 사업자등록을 하지 않은 경우 상가건물임대차보호법 적용 여부 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항은 그 적용 범위를 ' 이 법은 상거건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 이맫차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다..

1. 매수시기를 6월 1일 이후로 할 것 얼마 전에 일어난 일이었습니다. 제가 근무하고 있는 곳이기도 한 광교 효성해링턴타워가 4월말부터 입주를 시작하였습니다. 4월말부터 5월말까지 잔금납부기간이 정해지고 행여나 신용상 불이익이 발생하지 않을까 염려하신 분양주분들께서 서둘러 등기를 마치셨습니다. 그런데 등기하고 나서 얼마 지나지 않아 뜻밖의 소식이 날아들었습니다. 5월말까지 등기한 모든 물건에 대해 재산세를 납부하라는 통지서를 받게 된 것이였습니다.. 행여나 잔금일을 어기게되면 신용상 불이익이 발생할 수도 있다는 시행사의 말만 믿고 등기를 한 것입니다. 재산세 과세 기준일이 6월1일이기 때문에 6월2일에만 등기를 했어도 당해 재산세 과세는 피할 수 있었을 것이여서 아쉬움이 많이 남습니다. 매매도 마찬가지..

사례를 통해 상속으로 인한 일시적주택 비과세 여부를 따져보기로 하겠습니다. ◇ 상속받은 일시적 2주택, 우선생의 비과세 여부는? 무남독녀로 부모님을 모시고 20년간 살아온 우 선생은 교직생활을 그만두면 수도권 외곽으로 나가 살기 위해 그리 비싸지 않은 전원주택을 구입하였습니다. 전원주택을 구입한 지 5년 정도 지나서 어머니가 세상을 떠나고 어머니가 갖고 계셨던 아파트 한 채를 비롯하여 어머님의 전 재산을 상속받게 되었습니다. 정년퇴임 후 노후를 보내기 위해 사둔 전원주택은 생각보다 문제가 많았습니다. 여름 장마 때 물이 새고주변에 기업 연수원이 들어와 생각보다 시끄러웠습니다. 상속받은 주택은 주택수에 포함되지 않는다는 사실을 어디선가 듣고 전원주택을 처분하기로 마음먹은 우선생! 혹시나 하는 마음에 세무서..

주택 임대사업을 하다가 재건축이 되면 순간 머릿속이 복잡해질 수 있을 것입니다.세금 감면은 제대로 받을 수 있을까?임대료 상한율 5%는 언제 적용해야 하나?다양한 의문이 들 것입니다. 문재인 정부 들어서 임대사업자에 대한 세법 규정이 자주 바뀌면서 임대사업자들이 가장 궁금해하는 부분을 정리해 보았습니다. ① 주택임대사업자로 등록해서 임대사업을 하다가 재개발·재건축되면 임대사업자의 지위가 인정되나요? ▲ 민간임대주택에 관한 특별법에서는 재건축 공사기간동안 임대사업이 중단되므로 재건축 전 주택이 멸실되면 폐업을 하고 재건축 후 재임대시에 신규로 등록해야 합니다.반면, 소득세법상 장기임대주택이나 조세특례제한법상 장기일반민간임대주택 규정은 관리처분계획인갈 월 이전부터 신축아파트 준공일 이후 6월까지 기간동안 임..

5월부터 광교 중흥S클래스 입주가 시작되었습니다. 수원 구도심이나 인근지역에서 광교로 이주하고 싶어하는 분들이 많을텐데요~광교에서 가장 핫한 중흥S클래스 아파트를 저렴하게 입주할 수 있는 좋은 기회입니다.다만 신축아파트로 입주할 때 '소유권 이전 등기'가 되지 않은 상태에서 임대차(전세)계약을 하는 경우가 종종 있기 때문에계약기간 만료 후 보증금을 안전하게 돌려받으려면 임대차계약(전세계약) 전 반드시 체크할 사항이 몇가지 있습니다. 미등기 전세 계약시 체크사항 1. 실제 소유자가 누구인지 확인할 것 우선은 실제 소유자가 누구인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.즉 분양계약서의 권리자가 실제 소유자인지 시공사 혹은 시행사인지를 확인해야 합니다.만약 분양을 받은 사람(수분양자)가 분양권 전매를 하고 난 뒤라서..

새 아파트에 대한 시장의 수요가 꾸준하기 때문에 분양권은 무주택자나 현금부자들이 꾸준히 관심을 갖습니다. 최근엔 기존 아파트 시장의 거래 절벽에도 불구하고 분양권 거래는 계속 증가하고 있다는 통계도 나왔습니다.서울부동산정보 광장에 따르면 서울 아파트의 분양권 거래는 지난 5월 기준 199건을 기록했는데이는 지난해 같은 기간 대비 약 5%, 올해 1월 대비 2배 가까이 증가한 수치입니다. 정부는 실수요자가 아닌 투자자가 투자 수익을 노리고 분양권 시장에 유입되는 것을 막기 위해2002년부터 주택법에 분양권을 사고 팔 수 없는 기간을 규정하고 이 기간 분양권을 팔거나 매매를 알선한 사람은 징역 또는 벌금으로 처벌해 왔습니다.하지만 분양권 전매는 좀처럼 근절되지 않고 있습니다.주택법상 전매제한 기간에 분양권을..

임대사업자에 대한 세법 규정이 워낙 자주 바뀌다보니 과세 요건에 대해 헷갈리는 부분이 많을 것으로 압니다..얼핏 보면 세금 감면을 받을 수 있는 것처럼 보이지만 예외 규정으로 인해 예상치 못한 세금을 더 내는 경우가 허다하게 많습니다. 제대로 된 세제혜택을 받으려면 세법에서 정한 임대사업 관련 규정을 정확하게 이해하고그에 맞는 해결 방법을 찾는 것이 중요합니다.사람들이 가장 궁금해하는 주택 임대사업 관련 내용을 살펴보기로 하겠습니다. 주택 임대사업자가 가장 궁금해하는 사항 총정리 ▲ 조세특례제한법 제97조의3 규정(장특공제 8년이상 50%, 10년이상 70% 공제)과 제97조의5규정(10년이상 임대시 양도세 100% 감면)은현행 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택)으..

2018.10.16일부터 개정된 상가임대차보호법이 시행되었습니다.계약갱신청구권 10년 및 권리금 회수기간 6개월 규정은 공포 즉시 발효괴고분쟁위원회는 올 해부터 적용됩니다.이로써 그동안 보호받지 못했던 임대인과 임차인 사이의 권리금 분쟁이 많이 해소될 것으로 보입니다. 오늘은 임대차 기간이 지난 후 권리금 회수기회 부여조항이 적용되는가의 여부에 대해 살펴보기로 하겠습니다^^ 상가 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 잃었다면5년의 임대차 기간이 지난 후에도 상가건물임대차보호버방 '권리금 회수기회 부여조항이 적용될까? ▣ 사건 내용 A씨의 어머니는 2012년 8월경 B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었습니다.2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고 B씨..

주택 매매가와 전세가가 동반 하락하고 있습니다.최근 집을 팔아도 세입자의 전세 보증금을 온전히 되돌려주지 못하는 '깡통전세'가 속출하고 있는데요. 상대적으로 수요가 적고 경기침체가 심한 지방의 경우는 더욱 심각합니다. 강남권을 비롯한 서울 주요 지역의 경우 공급량 증가로 약세장이 당분간 지속될 것 같습니다.전문가들은 시장 정상화를 위해 대출규제 완화 등 미세 정책 변화를 고민해봐야 한다고 말합니다.사태가 심각해지자 정부는 오는 19일 기획재정부·금융위원회·국토교통부 등 관계부처가 모이는 비상대책회의를 열고 깡통전세 대책을 내놓을 예정입니다. ◈ 역전세난 염려되는 수준 부동산 업계에 따르면 전국 주택 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 최근 지속적으로 하락하여 서울의 아파트 평균 전세가율(59.4%·KB..

정부는 이번 표준단독주택 공시가격 산정을 위해 지난해 7월 작업에 착수하여표준주택 22만 가구를 선정하고 지자체, 시·도별 협의와 자체 검수 등을 거쳤고집주인과 지자체 의견도 청취했다고 했습니다. 이어 지난 23일 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 공시가격을 확정했으며25일 공시할 예정이며이후 한 달간 의의 신청을 받아 3월20일 조정 공시를 할 방침입니다.지역별 공시가격과 가장 높게 상승한 지역은 어디인지 살펴보도록 하겠습니다. ▣ 서울 2005년 이후 첫 두자릿수 상승 올 해 표준단독주택 공시가격이 전국 평균 9.13% 올랐습니다.서울은 17.5%로 주택가격공시제도가 도입된 2005년 이후 처음으로 두자릿수 상승률을 기록했습니다. 24일 정부서울청사에서 김현미 국토부장관이 이 같은 내용의 부동산가격..