공동명의 부동산(주택, 상가, 사무실 등) 임대차 계약할 때 주의

 

최근 부동산을 공동명의로 하는 사례가 늘고 있는데요. 정부의 부동산 규제를 벗어날 목적도 있지만 부부의 공동재산권에 대한 인식이 커진 데다 공동 명의 시 양도소득세, 임대소득세 등 절세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 

그렇다면 공동명의로 되어 있는 부동산을 임대차할 경우 누구와 계약을 해야 할까요? 정답은 공동명의자인 부부 두 사람 모두와 계약을 체결하는 것이 좋습니다.

우리나라는 민법상 「일상가상대리권」이란 제도가 있는데요. 이는 일상적인 가사에 대해 부부 중 어느 한쪽이 대리권을 위임받았다고 인정하는 것입니다. 따라서 공동명의로 된 주택이라 해도 부부 한 사람과의 계약은 두 사람 모두와 한 것으로 인정됩니다.

 

 

 

하지만 계약이 잘못되어 법적으로 접근해야 할 경우에는 우리를 아주 불편하게 만드는 요인이 많은 만큼 가급적이면 부부공동 명의의 전·월세를 얻을 땐 공동명의 모두를 계약서에 기재해 임대차 계약을 체결하는 게 좋습니다.(민법 제264조 , 민법 제265조) 참조 그래야 부부 중 누구에게라도 보증금 전액을 청구할 수 있기 때문입니다.

만약 부부공동명의의 집을 임차하는 경우 계약 체결 시 남편만 나왔다면 반드시 아내의 위임장과 인감증명을 계약서에 첨부하여야 합니다. 전세보증금도 부부 공동명의인 경우 남편과 아내의 계좌에 반반씩 송금하는 것이 안전합니다. 아니면 계약금 지급은 계약서 상에 부부 중 1인 계좌에 입금한다는 내용을 특약으로 명시하는 것도 좋은 방법입니다. 

 

 

■ 관련법 

---

◑ 민법 제264조 (공유물의 처분, 변경)
    : 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

◑ 민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)
    : 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존 행위는 각자가 할 수 있다.

■ 공동 명의자가 3명 이상일 때 

---

명의자가 여러 명일 때는 명의자 전원과 계약하면 좋겠지만, 현실적으로 쉽지 않죠. 다행인 건, 민법 제265조는 '공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다'라고 명시하고 있습니다. 

다시 말해 여러 명이 소유한 주택을 임차하는 경우, 과반수의 지분권자와 계약하면 법적으로 문제 될 게 없다는 것입니다. 지분이 50%가 넘는 집주인이 한 명 있다면, 이 집주인과만 계약하면 됩니다. 집주인이 5명이면 계약서에 최소 3명의 서명을 받아야 합니다. 그러기 위해선 일단 권리관계를 잘 파악해야 하는 것이 중요합니다.

물론 집주인 중 1명이 다른 집주인들의 권한을 위임받아 대표로 계약하는 것도 법적 문제는 없습니다. 이때는 위임장과 인감증명서 등을 반드시 제출받아야 합니다.

'매매로 계약을 진행'할 경우 지분과 상관없이 모든 공유자와 계약을 체결해야만 법적 효력이 발생합니다. 계약 진행 시 모두 참석하지 못하더라도 반드시 위임장과 인감증명서를 제출받아 진행해야만 문제가 없습니다.

 

 

 

■ 사례 

---

Q) 최근 전세 계약을 했고 그 집은 부부가 1/2씩 공동명의등기 주택입니다. 전세계약서에 임대인은 부부 이름, 주민등록번호 모두 다 기록했는데 인감을 부인 인감만 찍었습니다. 부동산에서도 이의를 걸지 않아서 그렇게 했는데요. 문득 지인을 통해 알아보니 부부의 양쪽 인감이 꼭 필요하다고 해서 고민 중입니다.

이경우 전세권 확정일자 등만. 하면 완벽한 계약인가요 지금이라도 잔금 지급 시 집주인 남편님의 인감 날인을 요청해야 하는지요? 

 

A) 1. 주택임대차계약에 있어서 임대인(소유자)의 인감 날인은 중요한 사항 중에 하나임은 분명합니다. 그러나, 부부 공동명의로 되어 있고, 부인이 소유자이자 남편의 대리인으로서 임대차계약서를 작성하였고, 임차인이 해당 주택에 전입신고를 마치고, 확정일자를 받는다면 계약기간이 만료된 후 2명의 임대인에 대한 보증금반환청구에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

2. 만약, 남편이 임차인과 계약한 사실을 부정한다면 부인이 남편을 대리하여 임대차계약을 했다고 주장하면 될 것입니다. 임대인들이 부부라는 점, 임대차계약체결상의 관행을 고려한다면 최소한 민법 제126조 규정의 표현대리가 성립한다고 보아야 할 것입니다.

3. 다만, 임차인이 계약서 작성에 대하여 불안을 느낀다면 남편의 인감을 받아두는 것이 차후 문제 발생의 소지를 없애는 가장 좋은 방법입니다.

 

 

 

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

「굿비즈부동산」