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• 부동산세금 및 법률

부동산 법인 설립 시 취득세 종합부동산세 양도세 중과 조심

굿비즈 2021. 11. 30. 16:45

 

최근 정부의 부동산 규제로 고액 자산가들 사이에서는 부동산 법인 설립이 유행입니다. 2017년부터 꾸준히 증가하는 추세로 한 해 동안 설립된 부동산 법인 수가 1만을 넘을 정도입니다.

부동산 법인설립이 이처럼 증가하는 이유는 무엇일까요. 개인에 대한 양도소득세의 세율이 점점 증가하고 규제 지역에 대한 다주택자에 대해 가산세율을 적용하기 시작하면서 개인사업자에 대한 세부담이 증가했기 때문입니다. 부동산 법인을 설립하면 소득세율이 최대 22%로 현저히 낮아지기 때문에 부동산 법인 전환을 고려하는 것입니다.

그렇다고 법인 전환이 항상 유리한 것만은 아닙니다. 부동산 법인설립 여부, 즉 부동산 법인으로 전환할지 개인사업자로 남을지에 대해 선택하는 것은 여러 조건을 따져 유리한 쪽을 선택해야 합니다.

 

 

 

■ 취득세


 

일반적으로 부동산 취득 시 원시취득은 2.8%, 무상취득은 3.5%, 유상 취득분에 대해서는 농지는 3%, 농지 외 4%의 취득세율을 적용받습니다. 다만, 주택에 대해서는 6억 원 이하 주택은 1%, 6억~9억 원 사이 주택에 대해서는 1~3%의 누진세율, 9억 원 초과 주택에 대해서는 3%의 세율을 적용하며, 4주택 이상 취득 시 일괄 4%의 세율을 적용합니다.

「원시취득」이란 어떤 권리를 타인으로부터 승계하지 않고 독자적으로 취득하는 것을 의미합니다. 즉 부동산을 신축하거나 증축하는 경우는 원시취득에 해당합니다. 원시취득과 반대되는 말은 승계취득으로 유·무상취득이 승계취득에 해당합니다. 현행 세법은 지방세법 제13조에 의거, 수도권 과밀억제권역 안 부동산 취득에 대해 중과세율을 적용하고 있습니다. 중과세율을 적용받는 경우에는, 원칙상의 세율에 중과세율을 더해 적용합니다.

 

 

지방세법 제13조 제1항에 따르면 수도권 과밀억제권역에서 본점이나 주사무소의 사업용 부동산을 취득하는 경우와, 수도권 과밀억제권역에 공장을 신설하거나 증설하기 위해 사업용 과세물건을 취득하는 경우는 표준세율에 4%의 중과세율이 추가로 적용됩니다.

지방세법 제13조 제2항에 따르면 수도권 과밀억제권역에서 법인을 설립하거나 지점 또는 분사무소를 설치하는 경우 및 법인의 본점·주사무소·지점·분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라 대도시의 부동산을 취득하는 경우와, 수도권 과밀억제권역에 공장을 신설하거나 증설함에 따라 부동산을 취득하는 경우 중과세율이 적용됩니다.

 

 

 

 종합부동산세


 

그동안 다주택자 소유자들에게는 법인 설립을 함으로써 상당한 보유세 절감 혜택을 받을 수 있었습니다. 하지만 법 개정으로 인해 이제는 혜택을 받을 수 없게 되었습니다.

법인이 보유하는 주택(사원용 주택은 제외)에 대해 개인에 대한 종합부동산세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 6%)로 적용됩니다. 법인이 보유하는 주택에 대한 종합부동산세 공제도 폐지되었습니다. 현재는 법인 별로 주택 가격에서 6억 원씩(1세대 1주택의 경우 9억 원) 공제해 주고 있으나, 신규 법인을 설립해 주택을 분산해 보유 시 공제액이 무한대로 증가하는 점을 감안해 법인이 보유하는 주택에 대해 해당 공제 자체를 폐지하였습니다.

 

 

개인의 경우에는 세 부담이 급격히 늘어 부담이 되지 않도록 세 부담 상한을 두어 납세자를 보호하고 있지만, 법인이 보유하는 주택에 대한 종합부동산세 과세 시 세 부담 상한도 폐지됩니다.

또 법인의 조정 대상 지역 내 신규 임대주택에 대해 종합부동산세도 과세됩니다. 현재는 법인이 보유하는 8년 장기 임대 등록 주택(수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하)은 종합부동산세가 비과세되고 있지만, 2020년 6월 18일 이후 조정 대상 지역에 8년 장기 임대 등록하는 주택에 대해 종합부동산세 비과세가 배제됩니다.

 

 

 

■ 양도세


현재는 부동산 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대해 기본 세율 10∼25%를 적용하며, 주택 처분 시에는 추가로 10%의 세율을 더해서 양도세를 부과합니다. 이를 합하면 법인이 주택 처분 시 적용되는 최대 세율은 35%입니다. 

3주택자가 조정대상지역에서 개인 명의 집을 팔면 최고 62%의 양도세 중과세율을 적용받는 것과 비교하면 부동산 법인들에게 그동안 엄청난 혜택이었습니다. 즉, 법인을 설립해 아파트 등을 사고팔 경우 양도세를 크게 아낄 수 있었던 셈입니다.

이에 따라 정부는 2021년 1월부터 법인의 주택 처분 시 추가로 적용하는 세율을 현행 10%에서 20%로 올려 개인의 '양도세 중과' 효과에 버금가는 세금을 내도록 했습니다.

 

 

 

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