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부동산을 매매 계약했을 때 매도인과 매수인은 계약금만 주고받은 상태에서는 쌍방이 계약을 해제할 수 있습니다. 단, 계약 당시 쌍방이 합의하여 특약으로 '계약을 해제할 수 없다'라고 규정하였으면 해제권을 행사할 수 없습니다. 하지만 상대방이 불법이나 채무불이행 등의 심각한 사유로 인해 매매계약을 진행할 수 없을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다. 민법 제398조(배상액의 예정) ① 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다. ②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다. ③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다. ④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다. 민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기..

일반적으로 부동산을 계약할 때 매수인(임차인)은 매도인(임대인)에게 계약금의 10%정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정하게 됩니다. 그런데 이 경우 계약이 정상적으로 이행되지 아니할 경우, 특히 매수인(임차인)이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 매도인은 계약을 해지하고 다른 사람에게 팔아버리면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 실제로 그렇게 간단하지 않으며, 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있는 만큼 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알고 있어야 합니다. 부동산 계약의 「법정 해제」란 1) 법정 해제의 발생요건 ① 계약 이행을 지체할 때 매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그이행을..

상가건물 임대인이 월세를 대폭 인상해 달라고 요구하면서, 올려주지 못할 것 같으면 가게를 비워달라고 할 경우 임차인은 어떻게 해야 할까요? 이 경우에는 상가임대차보호법에 의해 2가지로 나누어 볼 수 있는데요. 우선, 상가임대차보호법에 의한 지역별 환산보증금(보증금과 월세 환산액을 합계 금액) 이내에 있는 상가인 경우에는 임대인이 뭐라 하든 다음 두 가지는 보장받을 수 있습니다. (1) 월세 내지 보증금 인상률이 5%를 초과할 수 없다는 것(법 제11조) (2) 10년 동안 임대차 기간이 보장되는 것(갱신요구권, 법 제10조)입니다. ※ " 상가건물 임대차보호법 시행령' 개정안이 2018년 개정되어 임대차 기간(10년)과 임대료 인상률(5%)이 조정되었습니다. 상가건물 임대차보호법 적용 기준이 되는 「환산..

상가건물 임대차보호법은 경제적, 사회적 약자인 임차인들의 임대료 인상문제, 임대인의 해지통보, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정시 고율의 이자율 적용, 임대차 종료시 임대보증금을 제때 반환하지 않는 등의 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 사회적으로 보호받을 수 있도록 만든 법적 장치입니다.(민법의 특별법으로 제정되어 2002.11.1일부터 시행) 상가건물 임대차보호법 '적용 대상과 범위' ① 적용 대상 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따..

부동산 거래는 항상 주의해야 합니다. 큰 금액이 오가는 거래이다 보니 사기나 실수로 인해 큰 피해를 입거나소송을 해야 하는 번거로운 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 뉴스를 통해 이런 저런 사건얘기를 접할때면 씁쓸할 때가 많습니다. 무자격 공인중개사가 자격증을 대여하여 임대인과는 월세계약을 하고 임차인과는 전세계약을 체결하는 이중계약을 체결한다거나 이미 계약된 땅이나 건물을 웃돈을 주겠다는 제3자의 제안에 의해 이중매매계약을 하는 경우도 종종 발생합니다. 한 번 발생하면 금전적 손해가 클 뿐만 아니라 되돌리기가 어렵고 되돌린다해도 많은 시간과 비용이 발생하는 만큼 미리 조심하지 않으면 안되겠죠. 오늘은 부동산거래시 의외로 자주 발생하는 이중매매에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사례 매도자A는 자신이 소유..

지식산업센터는 상업용 건물로 분류되어 취득 시 4.6%(취득세 4.0%+농어촌특별세0.2%+지방교육세0.2%)의 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 해당 시. 군. 구에 신고 및 납부를 해야 합니다. 신고 기간을 넘기게 되면 불성실 가산세가 붙는다는 것도 잊지 말아야 하겠죠! 정부는 중소기업 활동을 돕기 위해 지식산업센터를 분양받아 입주하는 기업에 대해서 세금 감면 및 정책자금 등을 지원해주고 있습니다. 2022년 12월 31일까지 최초 지식산업센터를 분양받아 실입주하는 중소기업에 대해서 취득세의 50%, 재산세의 37.5%를 감면해 줍니다. 실입주하지 않고 임대 사업 등록을 한 경우에는 해당되지 않습니다. 만약 취득한 지 1년이 경과했는데도 해당 용도로 사용하지 ..

「용도변경」이란 건축 허가나 사용승인을 받은 기존 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말한다. 용도변경을 진행 사례 대부분이 건물을 매수해 사용하려는 용도와 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위한 목적인데요. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합할 경우 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 할 수 있습니다. 그러나 구분소유로 분양한 집합건축물의 경우에는 다른 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 알고 있는데요. 원칙적으로 집합건물에 있어 전유부분은 구분소유권의 목적물로서 구분소유자가 배타적으로 사용․수익할 수 있으므로 전유부분의 용도변경은 원칙적으로 다른 구분소유자의 동의를 요하지 않습니다. 다만, 전유부분의..

가족 간에 부동산 거래를 할 경우에는 정부나 지자체가 여러가지 규제를 하고 있습니다. 불법 증여나 탈루 등의 혐의가 자주 발생하기 때문인데요. 따라서 아무것도 모르고 가족간 잘 못 거래를 할 경우 자칫하면 세금폭탄을 맞을 수 있습니다. 반드시 주의해야 할 점을 정리해 보았습니다. 가족 간 부동산 ·거래 시 주의사항 세법에서는 가족 간 거래는 양도가 아닌 증여로 보고 있습니다. 증여세가 양도소득세에 비해 부담이 클 경우 이를 회피하기 위한 목적으로 매매를 가장해 재산 이전을 하는 것을 방지하기 위해서입니다. 다만, 매매계약서, 금융거래내역서 소득증빙서류 등으로 정상적인 매매임을 입증한다면 매매로 인정받을 수 있습니다. 매매를 입증하기만 한다면 아무런 문제가 없을까요? 가족 간 부동산 거래를 할 때에도 적정..