상가, 사무실 임대료 인상 요구시 임차인의 대처방법

상가건물 임대차보호법은 경제적, 사회적 약자인 임차인들의 임대료 인상문제, 임대인의 해지통보, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정시 고율의 이자율 적용, 임대차 종료시 임대보증금을 제때 반환하지 않는 등의 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 사회적으로 보호받을 수 있도록 만든 법적 장치입니다.(민법의 특별법으로 제정되어 2002.11.1일부터 시행)

상가건물 임대차보호법 '적용 대상과 범위'

① 적용 대상

상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13.>[전문개정 2009. 1. 30.]

② 적용 범위

상가임대차보호법은 적용 범위는 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정금액기준 이하인 경우에만 적용받을 수 있습니다. 다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다.

대항력 요건

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.[전문개정 2009. 1. 30.]

상가임차인의 대항력이란 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날 0시부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 말합니다. 

※ 대항력 요건=상가인도+사업자등록 완료

다만 대항력을 갖추기 위해서는 환산보증금이 대통령령이 정하는 일정 범위 이내여야만 했으나 2015년 5월 13일 이후부터는 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차 계약에는 환산보증금을 적용하지 않습니다. 따라서 주택과 마찬가지로 대항요건이 빠르다면 제3자(낙찰자)에게 대항력을 주장할 수 있습니다만 말소기준권리(근저당권 등)가 2015.5.13일 이전에 설정되었다면 대항할 수 없다는 점도 알아두시기 바랍니다.

상가건물 임대차 보호법 적용을 받지 못하는 경우

환산보증금은 법의 적용 범위를 정하기 위해 보증금에 월세 환산액(월세X100)을 더한 금액으로, 상가건물 임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 됩니다. 

'환산보증금이 초과하여 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 없을 땐' 전세권 설정하는 것이 좋습니다. 만약 경매가 진행되어 보증금을 회수하지 못할 것 같다면 남은 낙찰대금이 주인에게 돌아가지 않도록 빨리 채권가압류를 해 놓아야 합니다.

임대료 증액시 대처방법

상가건물임대차보호법 제11조에 의하면 임차건물에 관한 세금이나 공과금등의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 임대료 또는 보증금이 합리적이지 않다고 판단할 때에는 당사자는 장래에 대하여 증액 또는 감액을 청구할 수 있습니다.

감액의 경우에는 그 비율의 한도가 없으나 증액의 경우에는 청구 당시의 임대료 또는 보증금의 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다. 또한 증액의 경우에는 임대차계약 또는 한번 증액한 후 1년 이내에는 다시 증액할 수 없도록 하고 있습니다. 즉 임대인이 차임등의 증액을 청구할 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 하여야 합니다. 따라서 건물주가 요구하는 청구액 중 이를 초과하는 부분에 대해서는 임대료를 올려줄 의무는 없습니다.

그렇다면 임대인 입장에서 이런 제한없이 무한대로 임대료를 올릴 수는 없는 걸까요?

임대료 인상할때 임대인에게 일방적 해지권이 있는지 없는지에 따라 무한대 임대료 인상요구가 가능한지 그렇지 아니한지가 결정됩니다.

상가임대차보호법에 따르면 상가계약의 경우에는 10년 기간을 보장받습니다. 2년계약을 했어도 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 이에 응해야 합니다. 계약갱신요구권에 의해 임차인이 계약연장을 요구할 경우 임대인은 거부할 수도 없고 상가임대차계약을 해지시킬 권리도 없습니다. 따라서 계약기간이 보장되는 10년 동안은 대통령령이 정하는 한도인 연 5% 이내에서 임대료를 인상하여야 합니다.

다만 법으로 정해진 계약기간이 끝났다면 임대인은 임차인과의 계약을 종료할 권리가 있기때문에 임차인과의 계약을 종료하여 새임차인을 들이거나 종전의 임차인과 재계약을 했을 경우에는 연5% 이상의 임대료를 인상할 수 있는 것입니다.

임차인의 계약갱신요구권이 있는 10년 동안과 10년 이후라도 계약의 존속기간 중에는 임대료 인상한도 5%가 적용되지만 10년 이후 재계약을 하거나 계약 종료전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 임대료 인상한도 5%는 적용되지 않습니다.

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「굿비즈부동산」