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기존에 살던 전셋집이나 월셋집이 계약기간이 남아 있거나 계약을 연장해야 할 때, 집주인이 바뀌었다면 기존 계약서를 파기하고 다시 작성해야 할까요? 거주하던 집에서 재계약을 할 때, 혹은 계약기간이 남아 있을 때,계약서 작성과 관련해서 발생할 수 있는 사항은 다섯가지로 분류할 수 있습니다. 1. 계약 내용에 변동이 없을 경우 계약내용에 변동이 없다면 계약서를 다시 작성할 필요가 없고! 확정일자도 다시 받을 필요 없습니다! 집주인이 바뀌더라도 계약기간이 만료된 후 최초의 계약과 같은 조건으로 계약을 갱신하거나 "묵시적 갱신이" 되는 경우가 이에 해당하기 때문입니다. 「묵시적 갱신이란? 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 계약 갱신 거절 통지를 하거나 계약조건을 변경하지 않으..

8·2 부동산 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세가 중과될 것으로 보인다. 2주택에 대해서는 기본세율에 10%를, 3주택에 대하여는 기본세율의 20%를 할증하여 과세할 예정이다. 이를 피하는 방법으로는 주택임대사업자 등록을 고려해볼 수 있다. 주택임대사업자등록을 하는 경우 세금의 어떠한 혜택이 있는지 살펴보도록 하겠다. 1. 민간 임대 주택에 대한 특별법다양한 임대 주택을 열거하고 있지만 일반인의 경우는 크게 단기임대주 택과 준공공 임대주택으로 구분할 수 있다. 단기임대주택은 4년 이상 임대할 목적으로 1호 이상의 주택을 임대하는 것을 말하고, 준공공임대주택은 8년 이상 임대할 목적으로 1호 이상의 주택을 임대하는 것을 말한다. 민간 임대주택에 대한 특별법으로 임대사업자등록을 하고 임대기간을 채우지 못하..

부동산을 구입했을 때, 혹은 상속이나 증여를 받았을 때 반드시 해야 하는 것이 소유권 이전등기입니다.대부분 변호사나 법무사에게 맡기는 경우가 많은데, 비용을 아끼고 싶을 땐 본인이 직접 해도 그렇게 어렵지 않습니다. 소유권 이전등기 서류를 준비해 등기소에 직접 접수하시면 일주일 정도 소요됩니다.소유권 이전등기 종류 다음과 같습니다. ◆ 소유권 이전등기 종류① 매매에 의한 소유권 이전등기② 증여에 의한 소유권 이전등기③ 상속에 의한 소유권 이전등기④ 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 ■ 매매에 의한 소유권 이전등기 1. 매매에 의한 소유권 이전등기의 개념 (1) 매매에 의한 소유권 이전등기란 매매라는 법률행위로 소유권이 이전된 경우 이를 공시하기 위해 신청하는 등기를 말합니다(등기 용어해설, 대법원 인터..

계약금 일부 받은 상태서 매매계약 취소하려면…대법원 "원래 약속한 계약금 기준으로 위약금 산정" 부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원 판결이 나왔다. 대법원 3부(주심 김신 대법관)는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 김모(64)씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"며 부동산 주인 주모(73)씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다231378)에서 "주씨는 김씨로부터 교부받은 계약금 1000만원을 포함해 총 8700만원을 지급하라"며 원고일부승소 판결한 원심을 확정했다. 재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 ..

오피스텔은 대부분 임대사업을 목적으로 분양을 받기 때문에 부가가치세 환급을 받게 됩니다. 물론 주거용으로 사용하기 위해 부가세 환급을 받지 않는 경우도 있습니다. 임대사업자 등록 후 부가세 환금을 받은 분들이 오피스텔을 매매할 때 복잡한 세금 절차를 피하기 위해 포괄양도양수로 계약하는 것입니다 「포괄 양도양수」한다는 것은 부가가치세법상 부가가치세를 양도자와 양수자가 서로 계금계산서를 발행하여 세무서에 신고하고 양도자는 부가가치세를 납부하고, 양수자는 부가가치세를 환급받는 것을 서로 생략하기 위해 매매 계약시 임대사업의 부가가치세를 포괄로 양도 양수한다는 의미입니다. 사업용건물(오피스텔, 빌딩 상가, 사무실, 공장, 여관 등)을 임대하거나 사업장으로 사용하다가 양도하는 경우 양도소득세뿐만 아니라 부가가치세..

오피스텔은 아파트보다 가격이 높지 않은데다 소액으로 투자가 가능하고, 금리 이상의 안정적인 임대수익을 기대할 수도 있다는 장점이 있습니다. 가격 오름세가 뚜렷해지면서 재테크 상품으로도 눈길이 모아지고 있습니다. 연간 공급량이 꾸준히 감소세를 보이면서 공급과잉에서 벗어났기 때문입니다. 전매제한, 총부채상환비율 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 눈길을 돌리고 있습니다. 일반인 누구나 부동산을 사고 파는 재테크에 관심이 많지만 세금에 대해서는 의외로 모르고 있는 경우가 많은데요. 특히 증여세나 상속세 등 부동산 관련 세금은 누구나 삶을 살아가는 동안에 한번은 직면하게 되지만 의외로 모르는 경우가 많아 낭패를 보는 경우도 있습니다. 이에 따라 절세전략을 세워 후회하..

오피스텔의 경우 주거용, 업무용 두가지로 나눌 수 있는데요.대부분 오피스텔을 양도할 때 양도소득세만 신경쓰는 분들이 많은데, 부가가치세 문제도 생각해야 합니다. 오피스텔을 양도할 때 신경써야하는 세금 문제가 많은데요 사례를 통해 알아보록 하겠습니다. 1. 오피스텔 매매시 부가가치세 과세 주의 사례 1] 오피스텔을 분양받아 임대 사업자를 등록하였습니다. 이후 임대사업을 하다 자신이 사용하기 위해 임대 사업자를 폐업하였습니다. 얼마후 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지를 받았습니다. 답변] 1. 사업자가 폐업하는 경우에는 당해 사업장의 폐업신고서와 함께 부가가치세 확정신고를 폐업일로부터 25일 이내에 신고·납부 하여야 하는 것으로서 과세기간은 당해 과세기간 개시일부터 폐업일까지를 부가가치세법상 과세기간..

전월세 보증금을 지키기 위해 세입자는 무엇을 해야 할까요? 가장 중요한 것은 "임대차보호법"에 따라 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 확보하는 것이 중요합니다. 먼저 전월세 계약을 맺으며 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고, 확정일자, 거주 등을 통해 대항력을 확보해야 합니다. 만일 그래도 전월세 보증금을 날리는 것이 걱정된다면 ‘전세보증금 반환보험’을 활용하는 방법을 생각해 볼 수도 있습니다. 1. 등기부등본 확인하기 등기부등본은 【표제부】, 【갑구】, 【을구】로 나뉩니다.【표제부】에는 그 부동산(토지 또는 건물)의 표시와 그 변경에 관한 사항이, 【갑구】에는 소유권에 관한 사항이, 【을구】에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다. ① 【표제부】 : 임대차 계약 대상 주택과의 비교임대차계약..

최근 1~2인 가구 증가와 높은 주택 가격으로 인해 전세나 월세에 거주하는 세대들이 증가하고 추세인데요. 이렇다 보니 전세, 월세 계약으로 인한 피해도 늘어나고 있습니다. 특히 마음에 드는 전세, 월세를 구하기 어렵다 보니 대출이 많이 껴있어도 마음에 들 경우에는 아무런 안전장치 없이 계약하는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 이런 고민을 가진 임차인들을 위해 소중한 보증금을 지키면서 행복하게 살 수 있는 방법을 알아보았습니다. ◆ 대출이 많은 집 전세, 월세 계약이 위험한 이유 첫번째는 경매의 위험입니다. 임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다. 낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보..

계약기간이 만료된 후 임대인은 보증금을 즉시 임차인에게 돌려주어야 합니다. 하지만 일부 임대인들은 들어올 임차인을 구하지 못했다고 하여 전세금이나 월세보증금을 주지 않는 경우가 종종 있습니다. 대부분 전월세 시장의 흐름을 보면 임대인들이 보증금을 반환해준 다음 다른 임차인을 구하는 것이 아니라 새로운 임차인으로 부터 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실입니다. 새로운 임차인이 구해져 원만하게 처리되면 좋지만 주택에 은행융자나 기타 근저당이 많거나 법적인 권리관계가 복잡하거나 주택의 질이 가격에 대비해서 떨어지면 다른 세입자 구하기는 어렵습니다. 이사는 가야하고 다른 세입자는 아니 구해지고 여기에 임대인마저 무심하면 임차인은 무작정 기다릴 수도 없고 정말로 답답합니다. 이런 경우 임차인이 임차보증금을 반환받..