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계약기간이 만료된 후 임대인은 보증금을 즉시 임차인에게 돌려주어야 합니다. 하지만 일부 임대인들은 들어올 임차인을 구하지 못했다고 하여 전세금이나 월세보증금을 주지 않는 경우가 종종 있습니다. 

대부분 전월세 시장의 흐름을 보면 임대인들이 보증금을 반환해준 다음 다른 임차인을 구하는 것이 아니라 새로운 임차인으로 부터 보증금을 받아서 돌려주는 것이 현실입니다. 


새로운 임차인이 구해져 원만하게 처리되면 좋지만 주택에 은행융자나 기타 근저당이 많거나 법적인 권리관계가 복잡하거나 주택의 질이 가격에 대비해서 떨어지면 다른 세입자 구하기는 어렵습니다. 이사는 가야하고 다른 세입자는 아니 구해지고 여기에 임대인마저 무심하면 임차인은 무작정 기다릴 수도 없고 정말로 답답합니다. 이런 경우 임차인이 임차보증금을 반환받기 위해 취할 수 있는 몇 가지 조치에 대해서 설명하고자합니다. 





1. 내용증명발송을 통해 입장을 정확히 전달



주택임대차인 경우 전세이건 월세이건 계약 만료일 최소 1개월 전에는 임대인에게 재계약거부의사를 통고해야합니다 . 계약 만기일이 지났을 경우 묵시적 갱신의 상태가 됩니다만 임차인은 바로 계약해지를 통보할 수 있습니다. 다만 그 효력은 3개월 뒤에 발생합니다. 서로 아무런 이야기가 없었다고 재계약이 되는 것은 절대 아닙니다. 계약만료일 1개월 전에 내용증명을 발송하여서 재계약거부의사 및 보증금 반환이 미루어지는 경우 법적인 절차를 밟겠다는 입장과 의지를 전달하는 것이 좋습니다. 내용증명 자체는 사실관계 정립이라는 효과도 있지만 상황 설명과 경고를 하는 심리적인 압박 효과도 있습니다. 





2. 양보를 통한 합리적인 해결책도 좋은 방법



서로의 입장만을 고집하기 보다는 조금씩 양보하여 합리적인 해결책을 찾는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들면 ‘임차인은 보증금 반환 시한을 일정기간 늦춰 여유를 주고 임대인이 이를 지키지 못하면 이후로부터 일정 이자를 지급한다’라고 각서를 쓰거나 ‘전세가를 내려 속히 새 임차인을 구해 보증금을 반환하고 반환 못한 나머지 보증금은 몇 개월짜리 약속어음을 주기로 한다’등의 타협안이 있습니다. 서로가 합의하면 문서로 작성하여 공증을 받아두면 됩니다. 그러면 임대인이 이행을 하지 못하면 공증은 법원 판결문과 동일한 효과를 발휘해서 임차인이 경매나 압류 같은 강제집행을 할 수 있습니다. 또한 법원의 제소전 화해 를 활용하셔도 됩니다. 허나 사실 이런 합의를 돈 없는 임대인이 쉽게 해주지도 않으며 해주고서도 시간만 끄는 경우가 발행할 수 있으니 신중하게 선택할 해결책입니다. 





3. 이사 할 경우에는 "임차권 등기"는 기본



보증금을 받지 못했지만 이사를 가야하는 경우가 있습니다. 전입신고유지와 실제거주라는 부분이 어려워지므로 반드시 임차권 등기를 한 후 이사를 가야합니다. 보증금을 받지 못하고 이사를 해야 하기 때문에 여유 자금이 필요한 경우이지만 급한 경우라면 어쩔 수 없는 선택입니다. 임차권등기 할 때 계약만료 전에는 임대인의 동의를 얻어야 하고 만료 후에는 임차인 단독으로 가능합니다. 비교적 저렴한 비용으로, 최초 확정일자 시점으로 전세권설정을 해놓고 이사 가는 효과를 얻을 수 있습니다. 





4. 임대인에게 재산이 있다면 "가압류"도 고려


가압류는 채권소송시에 채무자가 소송에 질것을 예상하여 재산을 미리 다른 사람에게 매매하거나 명의를 이전하지 못하도록 하여 채권을 미리 확보하는 것입니다. 심리적 압박도 있습니다. 하지만 임차인이 현재 살고 있는 주택에 가압류를 하는 것은 세입자 교체에 방해가 되니 임대인의 다른 재산에 한해서 가압류를 하는 것이 좋습니다. 하지만 임대인이 매매를 하고 가버리면 다시 새로운 임대인과 소송을 벌여야하니 해당 주택의 가압류도 분명 생각해보아야 합니다. 





5. 소송보다 쉬운 지급명령신청도 방법


지급명령신청이 되면 법원은 채권자의 신청내용만으로 심사합니다. 신청서와 함께 내용증명으로 보냈던 우편물과 임대차 계약서 사본등을 증빙서류에 첨부하고 관할법원에 신청합니다. 그러면 판사가 서면으로 심리하고 신청한지 2~3주 이내에 지급명령이 채무자에게 송달되며, 송달 후 2주 이내에 채무자가 이의신청을 하지 않으면 명령이 확정되어 임차인에게 지급명령결정서가 보내집니다. 이는 판결과 같으므로 명령기한 내에 임대인이 이를 이행하지 않으면 소송을 하지 않고 강제 집행을 할 수 있습니다. 하지만 임대인이 이의신청을 하면 정식 소송으로 진행되니 결과적으로 시간만 낭비되는 경우가 발생할 수도 있습니다. 





6. 보증금 2000만원 이하는 소액사건심판이 유리


법은 소액의 사건에 대하여 통상의 소송절차보다 간편하게 하도록 규정하고 있습니다. 이는 임대인이 이의를 제기할 가능성이 많아 어차피 소송이 이루어 질 것으로 예상되고, 금액이 2000만원 이하일때 신청하면 유리한 소송입니다. 통상의 소송보다 간편하고 비용도 저렴합니다. 





7. 보증금반환청구소송이 확실



내용증명을 보냈지만 임대인이 확실한 대책을 마련 못해주면 결국 소송으로 가야합니다. 보증금반환청구소송은 금액이 확실하게 정해져 있고 임대인이 보증금반환에 대하여 이의를 제기하기 어려우니 대개는 임대인은 출석하지 않고 판사가 1회에 승소판결을 내리는 것이 보통입니다. 또한 소액사건심판에 준하여 빠르게 진행되는 편입니다. 법무사를 통하면 편리하기는 하지만 비용이 발생하니 법원 상담실에 가셔서 차근차근 직접해보시며 어렵지 않게 소송을 진행하실 수 있습니다. 




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