부동산 임대차 계약서 작성을 위한 필수 상식

1. 계약 전 필수상식

⑴ 등기부등본을 발급 받아 아래 사항을 확인합니다.(중개사무소를 통해 계약을 진행 할 경우 공인중개사에게 의뢰하면 됨)

① 계약체결 당사자가 등기부등본상의 소유자와 일치하는지 주민등록증을 통해 확인합니다.

② 주민등록증의 진위 여부는 아래와 같이 확인 하실 수 있습니다. 

     공인인증서가 있는 경우 : 대한민국전자정부(http://www.egov.go.kr)에서 확인

     공인인증서가 없는 경우 : ARS를 통하여 확인(국번없이 1382번) 

③ 등기부등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류, 압류, 가등기, 경매, 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인합니다.

④ 등기부등본의 을구에 기재되어 있는 근저당, 저당권, 전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는지의 여부 확인합니다.

⑤ 등기부등본에 근저당 등의 권리가 등기돼 있는 경우 예상되는 주택 가격에서 근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는 전세보증금 등을 공제하고도 본인의 전세 보증금 회수가 가능한지 판단합니다. (임대할 주택의 전세금 총액이 아파트는 현재 매매시세의 70%를, 빌라나 단독주택은 60%를 넘지 않아야 하며, 만약 근저당권이나 가압류등이 설정되어 있다면 전세금과 근저당권금액, 가압류 금액을 합한 금액이 아파트는 현재 시세의 70%를, 빌라나 단독주택은 시세가의 60%를 넘지 않아야 합니다.)

⑥ 전/월세 계약 체결 상대방이 등기부등본상 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를 위임장과 인감증명서를 통해 확인하고 집주인과 전화 통화를 해서 대리권이 있는지의 여부를 확인해야 합니다.

2. 계약 시 필수상식

⑴ 계약날짜에 등기부등본을 "다시한번 열람"하여 등기부상에 어떠한 권리들이 있는지 확인합니다. 

    (계약금, 중도금, 잔금을 모두 치를 때까지 등기부 등본은 총 3회에 거쳐서 확인하셔야 합니다.)

    ※ 등기부등본 등을 열람할 수 없는 시간이나 확정일자를 받거나 전세권 설정을 할 수 없는 날에는 계약을 피하도록 합니다. [열람가능시간 : 07:00~23:00(월요일~금요일) 09:00~21:00(토요일, 일요일 및 공휴일)]

⑵ 임대하고자 하는 부동산의 실제 소유자와 계약합니다.

부동산 직거래는 거래의 책임을 본인이 다 감당하여야 하므로 부동산매물의 실제 소유자와 계약해야 안전하며, 실제 소유자는 등기부등본에 기재된 사람과 주민등록증을 비교하여 실제소유자인지 아닌지를 확인하여야 합니다. 또한 주민등록증의 진위여부는 ARS(국번없이 1382)를 통하여 주민등록증의 진위 여부를 판별합니다.

만약 소유자가 미성년자, 한정치산자, 금치산자인 경우에는 소유자와 직접 계약서를 작성하지 말고 법정대리인과 계약서를 작성해야 합니다. 법정대리인의 여부는 호적등본을 떼보면 알 수 있으므로 호적등본을 확인후, 법정대리인과 계약서를 작성하여야 합니다. 또한 위임장이 없는 대리계약은 대리계약자가 부부관계이든 부자지간이든 무효이므로 실소유자와 계약해야 하며 부득이하게 대리인과 계약을 해야 하는 경우라면 반드시 위임장을 받아야 합니다.

⑶ 등기부등본과 실제 소유자를 확인한 후 이상이 없을 경우 계약서를 작성합니다. 

⑷ 계약서 작성시 임대인과 임차인의 자금사정 등을 협의하고 이를 토대로 계약금, 중도금, 잔금 지급일정과 금액을 조정하게 되며, 보통 계약에서 잔금까지 30-40일 정도로 예정하나 사정에 따라 협의, 조정할 수 있습니다. 부동산을 임대시에는 중도금을 지급하지 않고 바로 잔금을 지급하는 경우가 많습니다. 

하지만 꼭 필요한 매물이라면 계약에서 잔금까지의 기간이 40일을 넘어갈 경우 중도금을 지급하시는 것이 안전합니다. 왜냐하면 집주인이 계약금을 배상하고 다른 분과 계약할 수 있기 때문입니다.

※구 분 비 율(%)  (이 비율은 법률에 의해 규정된 것이 아니고 관습적으로 행해지는 것이므로 상호간의 합의에 의해 결정합니다.)  ① 중도금을 지급할 경우 - 계약금 10%, 중도금 40~50%, 잔금 나머지금액     중도금을 지불하기 전에 등기부등본(2번째)열람한 후 권리관계가 변동이 없는지 확인합니다.  ② 중도금을 지급하지 않을 경우 - 계약금 10%, 잔금 나머지금액

⑸ 계약조항이 다 기재되면 기재내용을 세밀하게 살펴보고 이상이 없으면 기명날인하되 계약서 각 장의 연계부분에 당사자 모두 간인을 찍습니다.

⑹ 계약금을 현금으로 지급시 임대인의 인감이 날인된 영수증을 받고 임차인이 보관합니다.

⑺ 중도금을 지급할 경우 중도금 지급 시간을 매도인과 협의하고 중도금 지급시에는 먼저 오늘 날짜의 새로운 등기부등본을 다시 열람하여 소유권, 근저당권 등 권리가 변경이 됐는지 확인한 후, 변동이 없을시 중도금을 임차인이 임대인의 통장으로 직접 입금하거나 현금으로 지급시에는 임대인의 인감이 날인 된 영수증을 주고받습니다.

중도금 지급 후에 임대인이 계약내용이 등기부등본상에 나타나지 않는 점을 이용하여 다른 사람에게 매매하거나 매물부동산을 담보로 하여 대출을 받고 잠적하는 경우가 있을 수 있습니다.

여기에 대한 예방방법으로 계약금이나 중도금을 피담보채권으로 해 부동산에 근저당권을 설정할 수 있습니다. 만약 그 부동산 소유권을 취득하지 못하더라도 근저당권을 행사해 계약금 등을 회수할 수 있습니다. 근저당권을 설정할 경우에는 근저당권 순위를 살펴보고 배당받을 수 있는지 따져 봐야 합니다.

3. 계약 후 필수상식

⑴ 등기부등본 확인과 확정일자인

① 계약 체결 후 중도금, 잔금 기일이 장기간인 경우 중도금이나 잔금 지급 전에 등기부등본을 다시 확인하여 계약 후 권리 변동이 있는지 확인합니다.

② 동사무소에 전입신고시 임대차 계약서를 들고 가서 확정일자를 받습니다.

4. 임대차계약서의 작성

 계약당사자가 자유롭게 임대차계약의 내용을 정할 수 있으므로, 임대차계약서에 정해진 양식은 없습니다. 다만, 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).

 ⑴ 거래당사자의 인적 사항

 ⑵ 물건의 표시

 ⑶ 계약일

 ⑷ 거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

 ⑸ 물건의 인도일시

 ⑹ 권리이전의 내용

 ⑺ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

 ⑻ 중개대상물확인·설명서 교부일자

 ⑨ 그 밖의 약정내용

5. 임대차계약의 특약 사항

부동산중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 공간이 있는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 다음과 같은 내용의 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.

 (1) 임차인이 임차주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항

   ① 주택 임대차계약 후 그 주택에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 약정해 둘 필요가 있습니다.

   ② 만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

(2) 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항

  ① 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.

   ② 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주 일부터 가까운 시일 내에  보일러 등에 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

 (3) 입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항

   ① 종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.

   ② 이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.

 (4) 임대차의 중도해지에 관한 사항

   ① 임대차의 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하는 일이 발생하거나, 전학, 전근 등으로 이사를 할 수 밖에 없는 부득이한 경우에는 계약기간이 남았기 때문에 이사를 하게 되면 임차보증금을 돌려받는데 갈등이 생길 소지가 있습니다.

   ② 부득이한 사유로 임대차계약을 중도에 해지할 경우에 대비하여, 예를 들어 계약기간 중에 전근 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생한다는 약정을 해 둘 필요가 있습니다.

6. 임대차계약 후 받아야 할 서류

(1) 주택임대차계약서

 부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 사본을 5년 동안 보존해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항 및 규제「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).

(2) 중개대상물 확인·설명서

  ① 부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 교부해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조제3항, 규제「공인중개사법 시행령」 제21조제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식).

 ② 만약, 부동산 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제30조).

(3) 공제증서

 공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다.