주택 임대보증금 보장받는 방법

1. 주택 임대보증금 보장받는 방법

질문] 전세로 살고 있는데, 계약당시에 근저당 5천만원 이미 있었고 집 시세는 1억 3천만원 정도 하고 전세금은 6,000만원입니다. 당시에 전세권설정을 할 까 했지만, 부동산과 여러 주위에서 확정일자만 받아두면 상관없다고 해서, 전세권 설정을 하지 않았는데, 전세권설정을 하지 않으면 나중에 불의의 사태로 전세금을 다 보장받지 못한다고 그러는데, 정말 그런가요? 만약 전세권설정이 필요하다면, 이번에 집주인이 새로 바뀌는데, 계약을 새 주인과 다시 해야 되는 것 아닌가요? 재계약보다 포괄승계가 더 유리한 것 같은데, 어떻게 해야 하나요?

답변] 일반적으로 잘못 알려진 부동산의 지식중의 하나가 확정일자와 전세권설정에 대한 내용입니다. 확정일자 및 전세권설정은 모두 세입자의 임대차계약에 의한 법적인 권리를 보호받기 위한 하나의 사회적 장치입니다. 따라서 확정일자 및 전세권설정은 서로간의 우위가 없으며, 다만 효력의 유지면에서는 차이가 있습니다. 

임차목적물이 경매로 넘어갔을 경우 확정일자 및 전세권설정은 모두 같은 순위에 있습니다. 즉, 시간우선순위에 따라갑니다. 전세권 설정이라 해서 특별히 확정일자보다 우선하지 않습니다. 순위는 같습니다. 오히려 선순위 근저당이 있을 경우에는 전세권설정이나 확정일자나 모두 대항권이 없기는 마찬가지입니다. 

또한 경매 시에 전세권설정은 해당 임차목적물 즉 건물에 대해서만 배당을 받지만, 확정일자는 토지 + 건물에 대한 배당을 받으므로 전세권설정보다 낫습니다. 다만, 효력의 유지면에 있어서 전세권설정은 전입(주민등록) 및 거주(점유)를 하지 않아도 설정 시부터 최고 10년까지 효력이 유지되는 반면에 확정일자는 전입(주민등록) 및 거주(점유)를 함으로서, 효력이 발생하여 이 둘 중의 어느 한 가지라도 지속적으로 이루어지지 않으면, 효력이 상실되는 차이가 있습니다. 

이번에 집주인이 새로 바뀐다하여 계약을 새주인과 다시 할 필요는 없습니다. 어차피 새주인이 등기부등본상의 모든 권리를 자동승계 하기 때문에 그 이전에 이루어졌던 임대차계약은 그대로 유효합니다. 현재 확정일자 받은 상태로 계속 거주하시는 것이 더 낫습니다. 어차피 선순위 근저당이 있는 상태에서는 전세권설정을 해도 대항권이 없기는 마찬가지입니다.

2. 전세권 설정 없이 보증금 보호 방법

[질문] 전세 5,000만원 짜리 다세대주택을 계약하려고 하는데요. 등기부등본에 의하면 근저당 설정됐던 것은 2004년에 말소되어 지금은 깨끗한 상황입니다. 제가 전세권설정을 해 달라고 하니까 싫다고 하는데요. 

전세권설정을 하지 않아도 전입신고만 되면 전세금을 모두 보호받을 수 있다고 하는데 사실인가요? 관련 법규가 있다면 알려주시고 확정일자라는 것은 계약서를 작성한 날짜인가요? 전입신고가 된 날짜인가요? 만약 전세권설정이 되어 있지 않은 상황에서 제가 그 집으로 전입신고가 되어있을 때 주인이 근저당을 설정할 수 있나요? 만약 근저당 설정이 가능하다면 제 전세금은 안전한건가요?

[답변] 선순위 권리가 없는 경우 임대차 보호법상 전입신고와 확정일자를 받으면 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 즉 등기설정이 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(열쇠를 받는등)와 주민등록을 마친 때에는 익일 0시부터 대항력을 취득할 수 있습니다. 확정일자는 계약서에 확정일자 날인을 받은 날짜를 의미합니다. 전입신고가 되어 있는 상황이라도 근저당은 설정 할 수 있습니다. 하지만 임차인보다 후순위이기 때문에 많은 금액의 근저당을 설정할 수 는 없을 것입니다.