은행대출을 위한 전세권 재설정 요구 어떻게 해야 하나?

건물소유주가 건물을 담보로 은행에서 대출을 받으려고 하는데 전세권 설정 부분 때문에 대출에 지장이 있다고 하여 건물소유주가 전세권 설정을 해제하고 대출을 받은 후, 다시금 설정을 하면 안 되겠냐고 부탁할 경우입니다.

후순위로 밀리는 위험부담에 대해서는 법률사무소 공증 통해 책임을 지겠다고 합니다.  이런 경우 어떻게 해야하나요?

[답변] 은행에서는 대출을 할 때, 전세권 등기가 되어 있으면 담보가치가 떨어져 대출을 기피하거나 대출 금액을 줄여서 해주는 경우가 대부분입니다. 경매가 되면 주택임차인은 1,600만원 정도만 생각하면 되는데, 전세권자는 물권으로 전세금 만큼을 모두 챙겨가니 돈을 빌려 주는 은행 입장에서는 평가를 낮게 할 수밖에 없습니다. 그래서 혹시라도 돈이 필요해 은행을 갈 주인 입장에서는 해주려 하지 않는 것이 전세권 등기입니다. 

그래서 임차인께서는 1순위를 확보하고 있는 상태에서 건물소유주 요구대로 "말소"시키면 임차인의 순위는 2순위로 밀려 나게 됩니다. 현재 1순위라면 경매가 되더라도 집을 비워주지 않아도 되며 낙찰자가 들어오면 전세금을 다 받고 나갈 수 있는 법적인 권리까지 주어져 있습니다. 안심하고 살 수 있습니다. 하지만 전세권을 해지하고 재설정하는 경우 은행의 근저당권이 말소기준권리가 되어 임차인은 전세금을 다 받지 못해도 나가야 됩니다. 

또 여기에 은행에서 집값의 70% 선으로 대출을 해주게 될 것인데, 그러면 선순위 은행의 근저당권이 다 가져가면 남는 것이 없습니다. 상황이 이렇게 되니 절대로 요구를 들어주셔서는 안 되는 것 명심하셔야 합니다. 

공증은 물건에 대한 합의가 아니고 당사자 간의 합의 이므로 나중에 문제가 생겼을 경우 전세금을 보호 받지 못 할 수 있으므로 임대인의 요구를 들어주면 안 될 것입니다.

반면 공증보다도 임대인의 다른 부동산에 전세권 설정을 하는 방법이 있습니다.  전세권설정은 설정하는 순간부터 우선변제권의 효력이 발생을 합니다. 즉, 세입자로서 그 집에 살고 있지 않더라도 설정 시부터 효력이 발생한다는 것입니다. 전세권설정의 경우 경매도 가능합니다.