오피스텔 주거용과 상업용에 따른 임대 세금 차이점

오피스텔은 주거용과 상업용에 따라 임대 세금이 어떻게 달라지는지 궁금해 하는 분들이 많이 있어 차이점을 알아보았습니다.

상업용 오피스텔로 구입하면 구입시점 건물에 해당하는 부가가치세를 환급받을 수 있으나 임대소득과 근로소득을 합산해 신고하고 납부할 의무가 있습니다. 

반면 주거용 오피스텔인 경우는 부가가치세 환급은 없지만 2018년까지는 임대소득이 연간 2000만원 이하면 세금이 없고 취득세나 재산세도 감면됩니다. 2019년부터 임대소득이 연간 2000만원 이하면 다른 소득과 합산되지 않고 15.4%로 분리 과세될 예정입니다.

예로 근로소득이 1억원인 A씨가 오피스텔 임대료를 월 160만원으로 책정했다면 소득세는 상업용일 경우 부담이 더 크다. 1억에 대한 근로소득세는 대략 1524만원 정도이지만, 상업용 오피스텔을 소유했을 경우 근로소득 1억과 임대소득 1920만원이 합산되어 1억 1920만원의 종합소득세를 내야함으로 대략 54만9500원이 더 부과되지만, 주거용일 경우 임대소득이 2000만원 이하가 되어 비과세로 혜택을 볼 수 있게된다.

오피스텔을 주거용으로 임대하고 신규분양을 받으면 전용면적이 60㎡(18평) 이하인 경우 취득세가 전액 면제된다. 2채 이상 임대 시엔 재산세 감면 혜택도 누릴 수 있다. 

다만 주거용 오피스텔은 최소 4년 이상 임대해야 한다. 의무임대기간 4년을 채우지 못하면 감면받은 취득세와 재산세를 포함해 1000만원 이하의 추가 과태료까지 부과된다.

2018년까지 주택으로 임대하고 월세소득이 연간 2000만원 이하라면 건강보험료 부담을 걱정하지 않아도 된다. A씨의 경우 직장가입자의 피부양자자격도 유지된다.( 2019년부터는 ▶)

국민연금도 사업소득과 근로소득 등에 대해서 부과되므로 주택임대로 월세가 연간 2000만원 이하라면 추가적인 부담은 없다. 그러나 4억원가량의 오피스텔 구입 시에 건물분에 대한 분양금액이 1억5000만원이라고 가정할 때 주거용으로 구입 하게되면 부가가치세(1억5000만원×10%)는 환급을 받을 수 없으므로 이 점은 고려하여 사업자 등록 여부를 결정해야 한다.

또 주거용으로 임대를 하는 경우 A씨는 2주택자가 된다. 임대주택의 경우 기준시가가 6억원 이하이면 임대주택은 주택 수에서 제외시켜 주기 때문에 A씨가 거주하는 주택을 양도하면 비과세를 적용 받을 수 있다. 

이때 오해를 하기 쉬운 게 거주주택 양도 후에 임대주택 1채만 남아 있을 경우 이 임대주택을 양도해도 비과세가 가능하다고 생각하지만 사실은 그렇지 않다. 이미 거주주택을 먼저 비과세를 받았기 때문에 임대주택에서 양도차익이 발생했다면 그 양도차익에 대해서 양도세를 납부 해야 한다.  

상업용으로 임대 시에는 오피스텔은 주택으로 보지 않으므로 거주주택을 양도 순서와 상관없이 1가구1주택자라면 비과세를 받을 수 있다. 요약하면 세제상으로는 월세액이 연간 2000만원을 초과하고, 구입하는 오피스텔이 기준시가 기준으로 6억원을 초과한다면 주택으로 임대하여도 실익이 없다. 

연간 수입금액이 2000만원 이하이고 기준시가가 6억원 이하인 경우에는 위에서 설명한 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세제 혜택이 많이 주어지기 때문에 주거용으로 임대하는 것이 유리하다.  

기사참조: 매일경제