공동명의 부동산을 단독명의로 전환하는 경우 증여세는?

요즘 부동산을 부부공동명의로 하면 양도세, 증여세 등을 절세할 수 있다고하여 많이들 공동명의로 하고 있는데요. 반대로 공동명의 부동산을 단독명의로 전환할 경우 증여세를 내야힌다는 것을 잘 모르고 계시는 분들이 많더군요.

상담 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

◆ 상담 사례 

제가 살고 있는 집은 1억 4천만원 짜리 빌라입니다. 기준시가가 9천만원 정도 하는 걸로 알고 있습니다. 제가 올해 나이가 30이 되었습니다. 그래서 증여세 문제로 작년에 집을 살 때 엄마와 공동명의로 했습니다. 그러면 4천5백만원만 자금 출처가 증명 되면 되니까요. 

부모님께 3천만원, 동생은 500만원 까지는 그냥 세금 없이 받을 수 있고 그리고 제가 직장을 1년 정도 다녀서 천만원은 수입이 증명이 되니까요 그렇게 집을 샀습니다. 그런데 이번에 제 단독명의로 전환하려고 하는데 증여세가 문제입니다. 제가 올해 직장을 그만 뒀거든요. 

증여세를 안 낼수 있는 방법 없나요? 다시 부모님께 3천 받을 수 없나요? 이미 한번 받아서 다시 힘들겠죠? 증여세 내야 한다면 얼마나 내야 하나요? 그 외에 따로 돈 들어 가는건 있나요? 제 명의로 돌렸을 때 들어간다면 얼마나 들어가나요? 

작년이후로 2천 정도는 수입이 있었으니 2천5백만원에서 3천만원정도 증명하면 되는 건가요? 아니면 4천오백만원에 대해서 부모님이 저한테 증여하는 걸로 하고 증여세로 돌리는게 더 나은가요? 저한테 파는 걸로 해서 다른 세금을 내는 게 더 나은가요?

[ 답변 ]

질문자께서 다시 부모님 지분을 받게 된다면 이건 증여에 해당됩니다. 

증여는 10년간 합산되는 것입니다. 따라서 공제액 역시 건당이 아닌 10년간의 공제액이기에, 질문자께서는 이미 3,000만원을 모두 공제 받은 상태입니다. 결국, 증여 시에는 4천5백만원을 증여 받는 결과인데, 증여세액은 4백만원 정도 해당됩니다. 그 밖에 등기비용과 등록세 및 취득세가 소요되겠지요. 그러나 주택을 증여받기에 단순히 4천5백만원을 증여받는다 할 수 없습니다. 1년 사이에 집값이 어떻게 변했는지 알 수 없기 때문입니다. 만약 시세가 1억4천이 정확하다면 증여액은 1억4천 * 4천5백/6천 = 105,000,000원에 해당됩니다. 이에 따른 증여세액은 대략 9백9십만원 정도입니다.

양도로 처리하려 해도 더 많은 세금이 나올 것이 자명합니다. 일단 부모님께서 집이 있다고 가정하면 1세대 2주택 이상에 해당되며, 당해 주택 취득 후 1년 이후에 양도하더라도 2년 이내의 단기양도에 해당하여 40% 높은 세율(내년부터는 50%)로 과세됩니다. 

최종적으로 순수하게 세금문제만 생각한다면, 애당초 증여세 신고를 하고 증여세를 내는 방법이 최선이었습니다.(4백5만원) 하지만, 이미 지난 일이기에 현재 최선의 방법은 증여세 신고로 처리하는 길 밖에 없습니다.

참고로 주택의 경우 변수가 있습니다. 집 가격의 변동이 심하다는 얘기이지요. 현재 상황은 9천만원에서 1억4천만원 사이인 것 같습니다. 이미 세금을 내기로 결심하셨다면 양도의 경우는 올해 안에 해야 됩니다.

증여의 경우는 쉽게 말씀드리기가 곤란한 것이 상황에 따라 다르기 때문입니다. 10년이 지나서 증여를 받으면 또 3,000만원의 증여공제가 가능하지만, 집 가격이 많이 상승하였다면 오히려 손해이겠죠. 또 4,5년후 증여 받는다 하더라도 집 가격이 다운되면 이익이지만 상승한다면 손해입니다.

◆ 「부부 공동명의에서 단독명의로 바꿀때 내야 할 세금」 사례

S 아파트를 부부 공동명의에서 단독명의로 바꾸시겠다고 세금문의

물건 내용 : 용인 56평형(186㎡)

공동주택가격 : 332,000,000원

부부공동명의 ⇒ 남편 단독명의

332,000,000 ÷ 2 = 166,000,000 원 (부부간 증여에 해당하므로 반을 증여한 것으로 봅니다.)

166,000,000 × 4.56%(취득세 : 3.5%, 농특세 : 0.2%, 지방교육세 : 0.3%, 법무비 및 채권할인등 : 0.56%)

 ※ 내실 세금 = 7,569,600 원 

※ 증여시 면세점은 다음 표를 참조

이외에도 궁금하신 내용은 아래 네임텍으로 연락주세요.

성심껏 안내해 드리겠습니다.