대출 많은 집 전세, 월세 계약 문제점과 해결방법

최근 1~2인 가구 증가와 높은 주택 가격으로 인해 전세나 월세에 거주하는 세대들이 증가하고 추세인데요. 이렇다 보니 전세, 월세 계약으로 인한 피해도 늘어나고 있습니다.

특히 마음에 드는 전세, 월세를 구하기 어렵다 보니 대출이 많이 껴있어도 마음에 들 경우에는 아무런 안전장치 없이 계약하는 경우가 많이 있습니다. 오늘은 이런 고민을 가진 임차인들을 위해 소중한 보증금을 지키면서 행복하게 살 수 있는 방법을 알아보았습니다.

◆ 대출이 많은 집 전세, 월세 계약이 위험한 이유

첫번째는 경매의 위험입니다. 임대인, 즉 집주인이 대출 이자를 제대로 갚지 못하고, 집을 팔아서 변제하는 것도 곤란하게 되면 경매에 들어갑니다. 낙찰까지 꽤 시간이 걸리기 때문에 계약 기간 동안 거주하는 것은 별 문제가 없지만, 보증금을 다 받지 못하는 일이 발생할 수 있습니다.

월세라면 경매 들어가는 순간부터 내지 않으면 되므로 손해를 줄일 수 있지만, 전세는 마땅한 방법이 없습니다. 임차인에게 우선 변제를 해주는 법이 있지만, 금액 한도가 있습니다. 따라서 고가 전세의 경우 대출이 많다면 심사숙고하여 결정해야 합니다.

두번째는 이사갈 때의 위험입니다. 계약 기간이 만료되어 이사를 갈 때, 집주인으로부터 제 때 보증금을 받지 못할 수 있습니다. 임대인 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아 돌려주려고 했는데, 새 임차인을 구하지 못하는 게 대표적인 경우입니다.

이런 일이 발생하면 법적으로 무조건 이긴다고 해도 시간이 걸리므로, 이사나가는 임차인은 자금난에 빠질 수밖에 없습니다. 그래서 융자가 많은 집에 산다면 새로 들어오는 사람의 날짜에 맞춰야 하는 일이 발생합니다.

대부분 이런 일이 발생하지 않고 잘 해결되기는 하지만, 막상 당하게 되면 융자 많은 집에 대한 두려움이 생깁니다. 무융자 주택을 1순위로 하는 사고 방식이 생기게 되죠. 너무나 당연한 말이지만, 융자가 많은 집 임대는 피하는 게 좋습니다.

◆ 대출이 많은 집 전세, 월세 계약 안전하게 지키는 방법

가급적이면 대출이 없는 전세, 월셋집은 구하는 것이 좋지만 사정에 의해 어쩔 수 없이 선택하게 되는 경우에는 위험문제를 해결한 다음 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 완전한 해결방법은 아니더라도 최소한의 안전장치가 되는 방법이라고 할 수 있습니다.

 

첫번째는 전세금보증보험에 드는 방법입니다.  요즘은 전셋값이 계속 오르고 있는 반면 매매가격은 낮아져 깡통전세에 대한 불안감이 더욱 커지고 있는데요. 이러한 측면에서 전세금보증보험은 전세금에 대한 일종의 보호장치인 셈이죠. 매달 일정액의 보험료를 내면 나중에 전세금을 돌려받지 못하게 되었을 경우 보험사에서 대신 세입자에게 전세금을 지급해 준 후 보험사가 집주인을 상대로 전세금을 청구하는 방식으로 세입자를 보호해 주기 때문입니다. 또한 전세금보증보험의 장점은 전세권설정등기와는 달리 집주인의 동의가 없어도 보험에 가입할 수 있다는 점입니다. 하지만 이러한 보증보험은 전세금과 집담보대출금의 합이 집값의 75%~100%(주택종류에 차이가 있음)에 해당할 때만 가입이 가능합니다.

두번째는 근저당 감액등기를 하는 방법이 입니다. 근저당 감액등기는 전셋집을 구할 때 집주인과 미리 협의하여 전세 잔금을 받은 후 바로 융자금의 일부를 상환하여 등기부등본상 설정되어 있는 근저당 금액을 줄임으로써 경매에 대한 위험을 줄이는 방법입니다. 만약 집주인이 융자를 상환하더라도 근저당 감액등기를 하지 않으면 나중에 다시 융자를 내서 쓸 수 있기 때문에 융자상환 후 다시 융자를 받지 못하도록 하는 일종의 안전장치라고 할 수 있는 것입니다. 따라서 전세 잔금을 지급하고 3~4일 후에는 반드시 등기부등본을 떼어 보고 감액등기가 되어 있는지 확인이 필요합니다. 하지만 근저당 감액등기를 이용하여 위험을 낮추기 위해서는 경매에 대한 어느 정도의 지식이 필요하기 때문에 보통은 전세금보증보험에 가입하는 것이 전세금을 지키기 위한 더 쉬운 방법이 될 수 있을 것 같습니다.