오피스텔 매매시 부가가치세, 양도세 꼭! 따져보세요

오피스텔의 경우 주거용, 업무용 두가지로 나눌 수 있는데요.

대부분 오피스텔을 양도할 때 양도소득세만 신경쓰는 분들이 많은데, 부가가치세 문제도 생각해야 합니다. 

오피스텔을 양도할 때 신경써야하는 세금 문제가 많은데요 사례를 통해 알아보록 하겠습니다.

1. 오피스텔 매매시 부가가치세 과세 주의

사례 1] 오피스텔을 분양받아 임대 사업자를 등록하였습니다. 이후 임대사업을 하다 자신이 사용하기 위해 임대 사업자를 폐업하였습니다. 얼마후 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지를 받았습니다.

답변] 1. 사업자가 폐업하는 경우에는 당해 사업장의 폐업신고서와 함께 부가가치세 확정신고를 폐업일로부터 25일 이내에 신고·납부 하여야 하는 것으로서 과세기간은 당해 과세기간 개시일부터 폐업일까지를 부가가치세법상 과세기간으로 보는 것입니다. 이 경우 폐업시 수입금액 등 사업실적이 없는 경우에도 부가가치세 과세표준을 "무실적"으로 신고하여야 하는 것입니다. 

2. 폐업시 잔존재화와 관련하여 사업자가 폐업일 이전에 사업용 자산을 공급하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 폐업시 잔존재화에 해당되는 경우(간주공급)에는 부가가치세법 제6조 제4항 및 같은법시행령 제49조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다.

그럼 폐업 시 잔존재화의 공급가액은 어떻게 산정하는 것일까?

공급가액 = 취득가액 X (1-감가율※) X 경과된 과세기간의 수 ※ 감가율은 건물, 구축물은 5%이며 이외의 재화는 25%이다.

※ 단 간주공급은 부가가치세 매입세액을 공제받은 경우에만 해당하는 것으로 매입 시 부가가치세를 공제받지 아니하였다면 적용되지 않을 것입니다.

사례 2] A씨는 업무용 오피스텔을 임대하다가 얼마 전 양도했습니다. A씨의 경우 오피스텔을 매입해 임대사업을 하던 중 해당 오피스텔을 양도하고 폐업했습니다. 그런데 얼마 후 세무서로부터 부가가치세가 과세된다는 고지가 나왔습니다.

 답변] 부가가치세법상 과세사업에 사용하던 자산을 양도 시에는 재화의 공급으로 보아 과세하는 것입니다. 업무용 오피스텔의 임대사업은 부가가치세 과세대상입니다. 따라서 이를 양도하는 것도 부가치세가 과세되는 것입니다. 다만 이 경우에는 토지분과 건물분에 대한 공급가액이 구별되지 아니한다면 공급가액 중 건물분에 대해서만 부가가치세가 과세됩니다.

2. 「사례1,2」의 경우 양도소득세는?

간혹 부가가치세와 양도소득세를 혼동하는 납세자가 있는데요. 부가가치세와 양도소득세는 엄연히 다른 세목이기 대문에 각각 별개의 과세활동으로 봅니다. 따라서 부가가치세법상 과세사업자가 오피스텔을 양도하는 경우 부가가치세의 납세의무뿐만 아니라 오피스텔을 양도 시에 양도소득에 대해서도 과세되는 것입니다.

오피스텔을 주거용으로 임대하면 면세사업에 해당되지만, 업무용으로 이용한다면 과세사업에 해당되는 것입니다. 업무용으로 임대한다면 매입한 사업자는 매입세액 공제가 가능할 것입니다. 따라서 공급가 2억 원 의 오피스텔을 매입하였고 그 부가가치세가 2천만 원(가정)이라면 전액 공제 및 환급이 가능합니다. 

세법상 주거용과 업무용을 구분은 명확하지는 않습니다. 다만 판례는 ‘그 실질상 주거용으로 사용된다고 파악되는 경우 주거용 오피스텔로 보아야할 것이다.’라고 제시합니다. 즉 수도, 전기사용량, 바닥 난방의 유무 등을 총체적으로 고려하여 해당 오피스텔이 주거용 또는 업무용으로 사용되었는지 파악하여야 할 것입니다.

용도에 따라 세법상 공제기준이 달라지듯 주거용과 업무용 오피스텔의 양도소득세 또한 차이가 있습니다. 먼저, 단기보유 매매 시 중과세 대상의 차이는 1년 또는 2년 미만 보유 후 양도 시 오피스텔의 용도차이에 따라 다음과 같은 양도소득세율을 적용 받게 됩니다.

따라서 단기보유 매매 시에는 업무용으로 분류되는 것이 매우 유리할 것입니다.