오피스텔 투자시 주의해야 할 세금들

오피스텔은 아파트보다 가격이 높지 않은데다 소액으로 투자가 가능하고, 금리 이상의 안정적인 임대수익을 기대할 수도 있다는 장점이 있습니다. 가격 오름세가 뚜렷해지면서 재테크 상품으로도 눈길이 모아지고 있습니다. 연간 공급량이 꾸준히 감소세를 보이면서 공급과잉에서 벗어났기 때문입니다. 전매제한, 총부채상환비율 등 각종 규제가 아파트에 집중되면서 투자자들이 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔로 눈길을 돌리고 있습니다.

 

일반인 누구나 부동산을 사고 파는 재테크에 관심이 많지만 세금에 대해서는 의외로 모르고 있는 경우가 많은데요. 특히 증여세나 상속세 등 부동산 관련 세금은 누구나 삶을 살아가는 동안에 한번은 직면하게 되지만 의외로 모르는 경우가 많아 낭패를 보는 경우도 있습니다. 이에 따라 절세전략을 세워 후회하는 일이 없도록 해야 합니다. 부동산 관련 세제가 강화되어 있는 현 시점에서 부동산 투자은 미리 세금관련 내용을 정확히 숙지하고 투자를 결정해야 합니다.

 

오피스텔 투자시 주의해야 할 세금제도를 정리해 보았습니다.

1. 오피스텔은 등록세, 취득세 감면대상이 아님

오피스텔은 1채를 구입하든 10채를 구입하든 임대주택법에 의한 주택임대사업자가 될 수 없고 부동산임대사업자 지위만을 갖기 때문에 주택임대사업자가 소형주택 5채를 매입할 때 주어지는 등록세, 취득세 감면혜택이 없습니다.

 

2. 오피스텔은 종부세 대상이 될 수도 있음

종합부동산 세법 제8조의 주택이라 함은 공부상 용도에 상관없이 사실상 주거용으로 사용하면 주택으로 보아 종부세 대상이 됩니다. 오피스텔이 공실이라 할지라도 사실조사를 하여 사실상 내부구조가 주거용으로 사용되는 변경이 있었다면 오피스텔은 종부세의 대상인 주택에 해당됩니다. (오피스텔이 주거용으로 판정 받을시에는 종부세대상에 포함된다.)

 

3. 주거용 오피스텔1채와 아파트를 같이 보유할때 양도세 비과세로 아파트를 매도할수 없음

소득세법 시행령 제167조 3항에 의하면 양도소득세가 중과되는 주택수 계산에서 오피스텔이 사실상 상시 주거용으로 사용되었으면, 오피스텔 보유상태로 기존 아파트를 매도할 경우 양도세 중과세를 피할수 없습니다.

 

4. 오피스텔을 분양받아 주거용으로 사용하면 부가세를 환급 받을 수 없음

오피스텔 분양계약자가 자기 주거용으로 분양 오피스텔을 사용하면 환급받았던 매입세액을 납부하여야 합니다. 또 본인이 거주하지 않고 오피스텔을 임차했을 경우 임차인이 주택으로 사용하는 경우 부가가치세가 과세되지 않지만 분양시 받은 종전매입세액 환급 부분에 대하여 일정부분 납부해야 합니다.

 

5. 오피스텔을 상가, 사무실로 임대할 경우 부가세 신고와 납부를 하여야 함

오피스텔을 분양 받아 주택이 아닌 용도(업무용)로 임대하고 그 대가를 받는 경우 부가가치세가 과세되는 것으로 분양계약서 또는 등기부등본을 첨부하여 사업자등록을 신청하여야 합니다. 이때는 보유기간과 상관없이 임대료에 대해 부가가치세가 과세됩니다. 따라서, 주택용으로 임대한 경우에는 부가가치세 면세신고를 하면 부가세 납부의무가 없습니다.

 

6. 오피스텔을 매도하면 부가세를 매수자에게 받아서 납부를 해야 함

일반과세자가 임대업에 사용하던 오피스텔을 양도(사업의 포괄양수도가 아닌 경우를 말함)하는 경우 양수자가 어떤 용도로 사용하던 관계없이 양도자는 양도가액(건물부분)의 10%를 거래상대방으로부터 징수하여 납부해야 합니다.

 

7. 오피스텔을 매도할 경우 포괄양수도 계약을 하면 매도자에게 부가세 납부의무가 없음

부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하는 사업양도란 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수도하는 것을 말하는 것입니다.

 

8. 포괄양수도 계약이 아니면 매도자는 매매대금에서 매수자에게 부가세를 수령해야 함

만약에 오피스텔 2채를 급히 동시에 매도하였을 시 매수자가 다를 때, 세무서에서 부가세를 납부하라고 할 시에는 각각의 매수자에게 세금계산서를 발행하고 부가세를 징수하여 세무서에게 부가세를 납부해야 합니다.

 

9. 주거용 오피스텔을 여러채 보유하고 있을 때 오피스텔을 양도하면 양도세 중과대상임

소득세법 시행령 제167조의 3에 규정에 의하여 중과대상의 주택에는 모든 주택이 포함되고 여기서 말하는 주택은 공부상 기준이 아니라 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다. 또한, 양도세 중과대상 제외되는 소형주택의 규정 소득세법 시행규칙 제82조 소형주택의 범위에서 오피스텔은 제외됩니다. 따라서 오피스텔은 소형주택이라도 양도세 중과대상이 됩니다.

 

10. 오피스텔을 임대하다가 자기 사업 또는 자기 주거용으로 사용하는 경우

임대사업을 폐업신고하면 해당 오피스텔의 잔존재화에 관하여 부가세법 시행령 제 49조 의하여 산출한 과세표준에 10%를 부가가치세로 납부합니다. (환급해준 부가세는 10년후에 소멸되며, 감가되므로 남아있는 만큼 납부하면 됩니다.)

 

*참고* 주거용으로 볼 수 있는 오피스텔의 기준은 임차인의 주민등록 전입이고 업무용으로 볼 수 있는 오피스텔은 임차인의 사업자 등록여부입니다. 그리고 오피스텔을 주거용으로 볼 때는 주민등록 전입외 사실조사도 병행될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

11. 양도하는 오피스텔이 업무용일때 양도세는 업무용 부동산의 기준에 따름

업무용 오피스텔(단, 주거용이 아닌 경우)1년미만 단기양도시 50%, 1년 이상 ~ 2년미만 단기양도시 40%, 2년이상 보유시 9~36%양도세를 신고납부해야 합니다.(양도세는 양도시점기준으로 적용되므로 그간 주거용으로 사용되었다고 하더라도 양도시점에 업무용으로 임대되었다면 업무용으로 보고있습니다.)

위의 내용을 종합해보면 오피스텔을 임대할 경우에는 임대주택법에 의한 임대사업자가 될 수 없고 성격이 틀린 부동산임대사업자로서 지위만을 갖게 됩니다. 따라서, 임대주택법에 의한 주택임대사업자의 모든 혜택은 받을 수 없고 부동산 임대사업자의 권리와 의무를 갖게 됩니다.

 

반면에, 부동산임대사업자라고 하더라도 오피스텔 부동산임대사업자는 소득세법 규정에 의하여 사실상 주거로 사용하고 있는 오피스텔을 매도하게 되면 양도세에선 다주택자로 보게 되는 것입니다. 결국, 오피스텔을 통하여 임대사업을 생각하고 있다면 위의 사례들을 참조하여 임대용 오피스텔를 주거용 및 업무용의 구분을 뚜렷이 해야 합니다.