전세금, 월세보증금 지키는 단계별 전략

전월세 보증금을 지키기 위해 세입자는 무엇을 해야 할까요? 가장 중요한 것은 "임대차보호법"에 따라 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 확보하는 것이 중요합니다. 

먼저 전월세 계약을 맺으며 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고, 확정일자, 거주 등을 통해 대항력을 확보해야 합니다. 만일 그래도 전월세 보증금을 날리는 것이 걱정된다면 ‘전세보증금 반환보험’을 활용하는 방법을 생각해 볼 수도 있습니다.

1. 등기부등본 확인하기

등기부등본은 【표제부】, 【갑구】, 【을구】로 나뉩니다.【표제부】에는 그 부동산(토지 또는 건물)의 표시와 그 변경에 관한 사항이, 【갑구】에는 소유권에 관한 사항이, 【을구】에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다.

① 【표제부】 : 임대차 계약 대상 주택과의 비교

임대차계약의 대상이 되는 주택과 등기부등본상의 주택이 일치하는 지 확인해야 합니다. 건물번호(층, 호수), 건물 내역 등을 꼼꼼히 살펴보세요.

특히 한 건물 내에 여러 호수가 있고 각 호수 별로 등기부등본이 있는 다세대 주택은 자신이 거주할 호수와 등기부등본상의 호수가 일치하는 지 반드시 확인해야 합니다. 계약서 상의 호수와 등기부등본상의 호수가 일치하지 않을 경우, 임대차보호법으로 보호받기 어려울 수 있습니다.

② 【갑구】 : 주택 소유권 확인하기
등기부등본의 【갑구】에서 임대차 계약상 주택 소유자와 등본상의 소유자가 일치하는지 확인하여 엉뚱한 사람에게 임대보증금을 주는 경우가 없어야 합니다. 대리인을 통해 계약하는 경우, 대리인을 입증할 수 있는 서류(위임장, 인감증명서)를 확인하고 주택 임대차 계약서에 첨부해야 합니다.

또한 【갑구】에서 소유권 변경이 최근 자주 발생하였거나, 상속으로 소유권 변경이 일어났거나, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 합니다.

③ 【을구】 : 근저당권 확인

【을구】에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리가 기록되는 곳입니다. 무엇보다도 해당 주택을 담보로 한 채무가 있는지(근저당권), 있다면 그 규모는 얼마나 되는지 확인해야 합니다. 특히 다세대주택이라면 해당 주택의 각 호수별 전월세 보증금까지 고려해야 합니다. 세입자가 주택 임대차 계약 후 ‘전입신고+확정일자’ 등의 요건을 충족하더라도 이들 보다 ‘후순위 채무자’가 되어 나중에 보증금을 돌려받게 되기 때문입니다.

등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 쉽게 발급받을 수 있습니다. 대개 임대차 계약 시 부동산에서 보여주지만, 중도금이나 잔금 납부일, 전입신고 · 확정일자를 받은 후에도 확인할 필요가 있습니다. 극히 드문 사례이긴 하나 집주인이 임대차 계약 후 세입자가 전입신고 · 확정일자를 받기 전의 기간 동안 주택담보대출을 받아 세입자의 법적 권리를 침해한 경우가 있었습니다.

2. 전입신고, 확정일자, 거주자 확인은 필수

전입신고, 확정일자, 거주 요건을 모두 충족할 경우, 임대주택이 제3자에게 경매로 넘어가더라도 계약기간 동안 거주할 수 있는 권리 및 임대보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 확보할 수 있습니다. 각 조건 별로 어떤 법적 효력을 가지는 지 하나씩 살펴볼까요.

① 전입신고+거주 ⇒ 대항력

전입신고란 이사 온 사실을 주민센터 등에 신고하는 것을 말하는 것입니다. ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하면 ‘대항력’이 생깁니다. 대항력이란 집이 다른 사람에게 매각되는 경우에도 계약기간 동안 계속 살 수 있으며 보증금을 돌려줄 때까지 거주할 수 있는 권리를 말하는 것입니다.(주택임대차보호법 제3조 제1항)

전입신고를 하려면 주민센터를 방문하여 전입신고서를 작성한 후 제출하면 됩니다. 이때 세대주는 신분증을 지참하고, 세대주의 배우자나 직계혈족 등이 대신 신청할 경우 자신의 신분증 및 세대주의 신분증과 도장을 함께 지참해야 합니다. 인터넷 민원포털 민원24(www.minwon.go.kr)를 통해 인터넷으로도 쉽게 신고할 수 있습니다.

② 소액보증금+전입신고+거주 ⇒ 소액임차인 우선변제권

보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 ‘전입신고+거주’ 요건을 충족하면 채권 · 채무순위와 관계 없이 제3자보다 우선적으로 임차보증금 일부를 돌려받을 수 있는 권리를 갖습니다.(주택임대차보호법 제8조 제1항, 동시행령 10조, 11조) 

단, 소액임차인 우선변제권으로 보증금을 돌려받고 싶다면, 주택이 경매될 때 반드시 배당요구를 하거나 우선권을 행사해야만 합니다. 또한 처음 전월세 계약을 체결할 당시 소액임차인에 해당되었지만, 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않게 되었을 경우 소액임차인 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

③ 전입신고 + 확정일자 + 거주 ⇒ 우선변제권

확정일자란 해당 계약서가 언제 작성되었는지 공인된 기관(법원, 주민센터, 등기사무소 등)에서 확인을 받는 것을 말합니다. 주택임대차계약서만 있으면 언제든지 확정일자를 받을 수 있습니다.

전입신고 및 거주 요건을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자를 받을 경우 우선변제권이 생깁니다.(주택임대차보호법 제3조의 2제2항) 우선변제권이란 집이 제3자에게 경매될 때 채권 · 채무관계의 우선순위를 따져 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 

‘전입신고 + 확정일자’를 받기만 하면 무조건 전월세 보증금을 돌려받을 수 있다고 착각하는 경우가 많으나 사실은 다르답니다. 주택이 경매에 넘어갈 경우 자신보다 먼저 주택에 대한 채권 관계가 있는 사람들보다 나중에 돈을 돌려받게 됩니다.

우선변제권은 ‘전입신고 + 거주 + 확정일자’ 3가지 조건 중 가장 늦게 조건이 달성된 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 만약 전입신고와 확정일자를 받았다고 해도 거주하지 않으면 우선변제권이 생기지 않으므로 주의해야 합니다.

3. 전세보증금 반환보험 활용

경매 등으로 전세보증금을 돌려받지 못할까 우려된다면, 집주인이 전세보증금을 지급하지 못할 때 대신 지급해주는 ‘전세보증금 반환보험’을 활용해보세요. 단, 이는 일종의 보험인 만큼 주택의 담보 채무가 많을 경우 가입이 거절되거나 전세자금의 일부만을 보호받게 되며, 일반 보험에 비해 상당히 비싼 ‘보증료’를 납부해야만 합니다.

전세보증금 반환보험은 HUG 주택도시보증공사(http://www.khug.or.kr)와 SGI서울보증(www.sgic.co.kr)에서 취급합니다. 기타 자세한 사항은 각 기관에서 문의할 수 있습니다.

★★★임대차 관련 분쟁은 “주택임대차분쟁조정위원회”

만약에라도 임대차 보증금을 돌려받지 못하는 사건이 생겼다면 어떻게 해야 할까요? 집주인과 잘 이야기해서 문제가 잘 풀린다면 좋겠지만, 때로는 한도 끝도 없이 갈등이 지속되는 답답한 상황에 처하게 될 수도 있습니다.

지금까지 주택임대차 관련 분쟁이 발생하면 법원의 소송을 통하여 문제를 해결해야 했습니다. 그러나 올해 5월 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회가 생겨나면서 훨씬 빠르게, 더 저렴한 비용으로 임대차 관련 분쟁을 해결할 수 있게 되었습니다.

주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 반환 등을 비롯해 주택 임대와 관련된 문제로 분쟁이 발생했을 때, 이를 합리적으로 조정할 수 있는 제도입니다. 분쟁 조정까지 소요되는 기간은 60일 이내이며, 비용도 1~10만원 상당으로 소송보다 훨씬 저렴합니다. 기타 상세 사항은 대한법률구조공단 홈페이지(https://www.klac.or.kr/html/view.do?code=1175)를 참고해 보세요.

글참조_뱅크샐러드 매거진