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새 아파트를 선호하는 현상이 두드러지면서 분양에대한 사람들의 관심이 커지고 있습니다.

또한 HUG(주택도시보증공사)의 분양보증 제한으로 시세차익을 얻을 수있다는 기대감도 큽니다.

분양권의 경우 전매제한이 있지만 조건을 충족한 경우에는 전매가 가능합니다.

다만 조정대상지역에서는 준공 전 분양권 양도시 55%의 중과세율

(지방소득세 포함)이 적용

(무주택 또는 1개의 분양권만 가지고 있고 30세 이상이거나 배우자가 있는 경우는 제외)됩니다.

결과적으로 전매제한이 풀린 경우에도 

고율의 양도세로 인해 분양권 거래는 쉽지 않은 상황입니다.






▣ 분양권 증여로 양도세 줄이는 방법은?




그런데 분양권을 증여하면 양도세를 줄일 수 있는 방법이 있습니다.

분양권을 증여하면 증여세가 과세됩니다.

이 때 증여받은 분양권 가객은 시가에 의해 정해집니다.

분양권의 시가는 '계약금과 중도금 불입액에 프리미엄을 더한 금액'입니다.

예를 들어 계약금 1억원, 중도금 2회차 2억원에 프리미엄이 2억원이라면 

분양권 시가는 5억원이 됩니다.

만약 이 상태에서 그냥 분양권을 양도하면 

프리미엄 2억원에 대해 55%의 세금인 1억1000만원을 내야 합니다.


분양권을 배우자에게 증여하면 어떻게 될까요?

증여재산은 5억원이 됩니다.

배우자에게는 10년 동안 6억원까지는 증여세 없이 증여가 가능하기 때문에

이 경우 내야 하는 증여세가 없습니다.

분양금을 증여받은 배우자의 분양권 취득금액은 시가인 5억원이 됩니다.

증여받은 배우자가 이 분양권을 바로 제3자에게 양도하면 

양도가액 5억원, 취득가액 5억원이 되어 양도세가 없는 것이죠!


또한 분양권은 등기 전에는 부동산이 아니므로 취득세의 과세대상도 아니므로

배우자가 분양권을 취득할 때 별도의 취득세도 발생하지 않습니다.

다만 분양권 증여금액이 시가로 인정되기 위해서는 3개월 내에 양도해야 합니다

본래 배우자로부터 증여받은 자산을 5년 내에 제3자에게 양도하게 되면 이월 과세됩니다.

이월 과세 된다는 것은 취득가액을 증여받은 재산가액이 아니라 

당초 배우자의 취득가액(3억원)으로 보고 과세한다는 뜻입니다.

당초 취득가액으로 양도세를 계산하면 프리미엄 2억원에 대해 양도세가 발생할 수 있지만

분양권은 이월과세의 대상이 되지 않습니다.

이월과세 규정은 대통령령으로 정하는 자산, 

즉 토지·건물과 회원권 등에만 적용되기 때문입니다.


결과적으로 분양권은 전매제산이 풀렸다면 증여를 통해 합법적으로 양도세를 줄일 수 있습니다.

★ 전매제한 기간 중에도 부부간에는 증여가 가능합니다.

절세란 탈세와 달리 법의 테두리 내에서 하는 것입니다.

전반적으로 주택에 대한 과세가 강화되는 추세이지만  

아직도 잘 살펴보면 이렇게 절세할 수 있는 방법을 찾아낼 수 있습니다.

조합원 분양권(=입주권)도 전매가 가능한 경우에는 

동일한 방법으로 양도세를 절감할 수 있습니다.

다만 조합원 분양권은 조건에 따라 비과세의 여지도 있으므로 

추가적인 검토 후에 진행할 필요가 있어 보입니다.





▣ 2019 달라지는 양도세 시행령




부동산 양도소득세 관련 규정은 수시로 바뀌기 때문에 

해마다 자세히 검토하고 대응해야 합니다.

향후 분양권도 이월과세대상으로 보도록 시행령이 개정되면

더 이상 분양권 부부 증여 방법은 사용할 수 없게 되기 때문에

시행령 개정을 주시하여 지켜볼 필요가 있을 것입니다.

( 내년 2월초에 시행령이 개정될 것으로 예상됨)

내년 양도세 관련 규정이 어떻게 달라지는 지 한 번 살펴볼까요!


1. 분양권 부부 증여는 1월까지 가능

2. 장기보유 주택은 올 해 팔아야 한다.

3. 위장이혼 후 같이 살면 동일 세대로 인

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