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최근 한국경제에 빨간불이 켜지면서 주택시장도 급속도로 얼어붙고 있는데요. 경기가 좋지 않다 보니 전월세 지장도 움직임이 전혀 없는 상태입니다. 심지어 지방은 깡통 주택까지 등장하다 보니 전세보증금을 떼일까 봐 걱정하는 분들이 많아진 것 같습니다.


전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 걱정할 필요는 없겠지만 그렇지 않은 분들은 걱정이 많을 것입니다. 따라서 이번 시간에는 전세보증금 돌려주지 않을 때 전세보증금을 반환받는 방법에 대하여 알아보았습니다.






1단계. 전세 계약 만료 3개월 전에 집주인에게 통보한다.


보증금을 돌려받기 위해서는 계약만료일 기준 빠르면 3개월 늦어도 1개월 전에는 집주인에게 분명히 계약 해지 의사를 밝혀야 합니다. 별도 통보가 없었다면 묵시적 계약 갱신으로 인정돼 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

물론 묵시적 갱신의 경우 계약 기간이 명시되지 않은 상태의 자동 계약 연장이기 때문에 이사 3개월 전 통보를 하면 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 계약 해지 의사는 집주인에게 문자나 e메일 등을 남겨도 되나 만약 돌려주기 받기 어렵다는 판단되어 소송까지 고려한다면 ‘내용증명’을 보내야 합니다.





「2단계. 이사 최소 1개월 전 내용증명을 보낸다.」

내용증명이란? 누가 누구에게 어떤 내용을 언제 보냈는지를 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도로서, 등본을 통해 증명합니다. 임차인은 임대차 기간이 종료된 후, 임차보증금 반환을 요청하기 위해 내용증명을 발송할 수 있으며, 분쟁 등이 발생하면 중요 증빙자료로 활용할 수 있습니다.

작성에 있어서 특정한 양식은 없으며, 임차보증금을 일정 기간 이내에 반환해 달라는 요청사항을 간결하게 기재해 넣으면 됩니다. 내용 증명서를 작성했다면, 원본을 포함해 3통을 우체국 접수창고에 제출하면 됩니다. 그중 문서의 원본은 임차인, 사본 1통은 우체국이 보관하고 남은 1통은 임대인에게 발송하게 됩니다. 

내용증명은 보통 계약 만료일 3개월 전에 보내는 것이 좋으며, 최소 2회 이상 적어도 1개월 전에 보내야 법적 효력을 갖게 됩니다.





3단계. 계약 만기일이 지나면 임차권 등기를 신청한다.



부득이 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 해야 할 경우에는 임차권 등기를 설정한 후에 이사를 가야 재산권 행사를 할 수 있습니다. 보통 임차권 등기 처리 기간이 2~3주 정도 소요되는 점을 감안해 그 안에 이사를 하지 말아야 합니다.


부득이하게 이사해야 한다면, 새로 이사하는 집으로 전입신고를 해서는 안 되며, 이전 집에도 짐을 일부 남겨두어 점유권을 행사해야 할 수 있도록 조치하는 것이 좋습니다. 즉, 임차권등기가 등기상에 설정되지 않은 상태에서 이사를 가야한다면, 해당 집에 대한 우선변제권과 대항력을 상실하기 때문입니다.


하지만 임차권등기명령 신청 후에도 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금반환청구 소송을 통해 해결하여야 하며 임차인은 소송을 통해 확정판결을 받고 임차주택을 경매해 보증금을 반환받아야 합니다.



임차권 등기명령의 신청요건은? 

1. 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지 통보에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우 

2. 임차보증금의 전액 또는 일부를 돌려받지 못한 경우






4단계. 지급명령 또는 민사조정을 신청한다.


임차권 등기가 설정되었다면 그다음은 지급명령 또는 민사조정을 진행하는 것도 전세보증금을 빨리 반환받는 방법입니다. 전세금반환소송보다 소요 시간도 짧고 절차도 간단하기 때문입니다. 


특히 지급명령은 임대인을 직접 심문하지 않고 서류만으로 타당성을 가리기 때문에 가장 간편하고 시간도 적게 소요됩니다. 보통 접수하고 2주 후에 법원에서 지급명령결정을 하고, 임대인에게 지급명령 정본을 송달하게 됩니다. 송달된 날로부터 2주 이내에 임대인이 이의신청을 하지 않는다면, 강제집행을 할 수 있습니다. 그러나 지급명령 정본이 송달되지 않거나 집주인이 이의신청을 한다면, 소송절차로 이관될 수 있습니다.


민사조정은 지급명령보다 조금 더 복잡합니다. 민사조정 신청서를 접수하면, 1~2주 안에 소환장이 송달되고, 소환장에는 임대인과 임차인의 조정기일이 적혀 있는데 보통 4주 뒤에 이루어집니다. 만약 민사 조정 첫날에 이해 당사자 사이에 합의가 이뤄지지 않는다면, 판사가 결론을 내리게 됩니다. 


조정기일에서 대략 1주일 후, 판사의 조정에 갈음하는 결정 내용을 담은 “결정문”이 집으로 도착하고, 이 주일 내에 이의 신청을 하지 않으면 결정문은 전세금 반환 소송 때 법원이 내리는 ‘판결문’과 같은 효력을 지니게 됩니다.






5단계. 전세금반환청구소송을 진행한다.



지급명령이나 민사조정으로 해결이 되지 않으면, 전세금반환청구소송을 진행해야 합니다.

‘임대차보증금반환청구의 소’를 제기할 수 있으며, 일반 민사소송보다 절차가 간략한 편입니다. 전세금 반환을 청구하는 소장을 작성해서 법원에 제출합니다. 


최소 3개월이 넘게 소요되며, 대부분 임차인이 승소합니다. 그러나 전세금반환청구소송까지 이어진 경우, 경제적으로 문제 있는 집주인이 대부분입니다. 다시 집주인의 집에 대한 강제집행을 신청, 경매에서 잔금 납입까지 보통 8~10개월 정도 걸리므로, 전세금을 돌려받기까지 1년 정도 소요될 수 있습니다. 즉 전세금반환청구소송은 강제집행을 하기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 절차이기도 합니다. 만약 전세권 설정이 되어 있다면 전세금반환청구소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.






6단계. 경매를 진행한다.


앞서 설명한 것처럼 전세권 설정을 하였다면 곧바로 경매를 진행할 수 있지만, 그렇지 않다면 전세보증금 반환 소송에서 판결문을 받은 다음, 강제 집행 절차를 밟아 전셋집에 대한 경매신청을 할 수 있습니다. 세입자는 경매를 신청하고, 매매자에게 전세금을 받으면 된다. 스스로 그 경매에 참여하여 낙찰을 받는 것도 가능합니다.




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