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11월 1일부터 고령자가 가지고 있는 집을 팔고

매각대금은 연금처럼 받으면서 공공임대 주택에 입주할 수 있는 

'연금형 희망나눔 주택(연금형 매입임대)' 시범사업이 시행되었습니다.

노년층에겐 안정된 노후를 보장하고 

청년층에는 저렴한 임대주택을 효과적으로 제공할 수 있어 좋은 제도라고 하는데요.

주택을 담보로 금융기관에서 일정 기간 일정 금액을 연금식으로 지급받는 

장기주택저당대출(주택연금=역모기지론)과는 어떤 차이가 있는지도 알아보도록 하겠습니다.





1. 도심내 단독·다가구주택 대상, 임대주택 제공


국토교통부와 LH9한국토지주택공사)에서 올해 31일까지 

부부 중 적어도 한 명이 만65세 이상이면서 

보유한 집의 감정평가금액이 9억원 이하의 1주택자를 대상으로 

연금형 희망나눔 주택을 신청받는다고 밝혔습니다.

매입한 단독주택이나 다가구주택은 청년·신혼부부 등에게

공공임대로 공급하게 됩니다.

단독주택 한 채를 매입할 경우 8~12가구를 공급할 수 있습니다.


LH는 신청 접수된 주택 중에서 현장 실태조사를 통해 생활편의성 등 

입지여건, 주택의 상태, 권리관계 등을 검토하여 매입 대상 주택을 선정하게 되는데요.

주택 가격은 공인감정평가기관 2곳에서 감정평가한 평가액의 산술평균액으로 결정됩니다.







2. 연금수령기간과 금리적용시점


고령자들은 연금수령기간을 10~30년 중 연단위로 선택할 수 있습니다.

일정기간 동안 이자를 가산해 매월 지급하는 만기 확장형이며 

금리는 금융투자협회에서 고시한 5년 만기 국고채 최종호가 수익률의 

전월 평균금리를 기준으로 1년마다 변동해 적용합니다.

금리 적용 시점은 파는 사람의 퇴거(약정)때를 기준으로 합니다.

약정기간 중 약정일 기준으로 약정만기를 10년까지 연단위로 단축하거나

30년까지 연단위로 연장이 가능합니다.

단, 사업의 목적을 감안해 1회에 한해 변경할 수 있습니다.

매각대금은 연금방식으로 지급되지만 소득세의 대상이 되지는 않습니다.

9억원 이하 1주택자가 대상이기 때문에 2년 이상 보유를 채우면 양도소득세도 발생하지 않습니다.







3. 고령자가 매임임대나 전세임대주택에 입주할 수 있는 조건은?


집을 판 고령자들은 매입임대(공공리모델링 포함) 

또는 전세임대주택에 입주할 수 있습니다.

이 때 조건은 무주택 가구 구성원으로 주택을 판 지 2년 이내이며

해당 가구의 월평균 소득 및 매월 연금형 지급액이 

각각 도시근로자 월평균 소득 이하인 경우에만 입주가 가능합니다.

도시근로자 월평균 소득은 2018년 기준 3인 이하 가구는 500만2590원,

4인 가구는 584만 6903원, 5인 가구는 584만6903원입니다


임대료는 LH에서 지원하는 매입임대의 경우 주변 시세의 30~50% 수준입니다.

전세임대주택의 경우 임대보증금은 한도액 범위 내에서 전세지원금의 5%,

월 임대료는 전세지원금 중 임대보증금을 제외한 금액에 대한 

연1~2% 이자 해당액을 납부하면 됩니다.









4. 연금형 희망나눔주택 VS 주택연금(역모기지론), 어떤 것이 좋은가?




■ 주택연금(역모기지론=장기주택저당대출)







주택연금(역모기지론)은 한국주택금융공사에서 2004년도에 도입한 제도로

소유주택을 담보로 평생 혹은 일정 기간 동안 매월 연금방식으로 

노후생활자금을 지급받을 수 있고 가입대상은 만 60세이상입니다.

지난 9월말 기준 가입자가 5만7600명을 넘어섰습니다.

경제활동을 하지 않는 고령자가 노후 자금 등 매달 일정액의 돈이 필요할때 알맞은 대출상품으로

3~4년 단기로 받아 신규 분양 아파트의 중도금을 대신 낼 때도 이용할 수 있습니다.

대출 대상은 주택보유자에 한하며 대출 기간은 최장 15~16년입니다.

매달 일정액을 지급받고 대출한도는 보통 10년 이상은 집값의 60%이지만

대출 기간 미처 지역에 따라 차등 적용됩니다.

대출금리는 시장금리와 연동하되 고정적이지는 않습니다.

소득공제가 없고 3년 이내에 상환할 때는 일정한 수수료를 내야 합니다.

상환 방식은 만기에 원리금을 일시 상환해야 하되 주택담보대출로 전환도 가능합니다.

연금 수령 시기는 1개월,2개월,3개월 가운데 하나를 선택할 수있지만

한꺼번에 목돈을 빌릴 수 없기 때문에 새로 주택을 마련하거나 

집을 늘려 이사할 때는 이용할 수 없습니다.




■ 연금형 희망나눔주택



소유주택에 평생 거주하면서 이를 담보로 연금을 받는 주택연금과 달리 

연금형 희망나눔주택은 주택 매각이 먼저 이뤄지고 매각대금도 최장 30년까지만 받을 수 있습니다.

주거안정성면에서는 주택연금이 유리한 셈입니다.

즉 자기 집에 게속 거주하면서 연금을 받느냐, 

아니면 자기 집을 팔고 다른 데 이사 가서 30년 동안 연금을 받느냐의 차이인 것입니다.

하지만 같은 조건에서는 연금형 희망나눔 주택 대상자의 월 지급액이 더 큽니다.


연금형 희망나눔 주택은 목돈이 필요할 경우 연 2회에 한해 

신청 시점 미지금 잔금의 50% 이내 범위에서 중도수령도 가능합니다.

중도에 받는 누적금액은 국민임대주택 자산금액을 초과할 수 없고

신청시점에 미지급 잔금이 최소 1500만원 이상 있어야 합니다.

또 약정기간 중에라도 1회에 한해 약정 만기를 연 단위로 단축 및 연장도 가능합니다.





■ 주택연금 VS 연금형 희망나눔주택 비교




ex) 감정평가액 3억원 주택에 대해 20년간 정액형 연금을 신청한다면?


연금형 희망나눔 주택과 주택연금(역모기지론) 대상자의 월 지급액은 

각각 153만3000원과 83만7000원입니다.

즉시연금(150만7000원)이나 정기예금(41만6000원)과 비교해서도 

연금형 희망나눔 주택의 수령액이 더 많습니다.



LH관계자의 말에 따르면 

"대부분 변동금리 상품으로 앞으로 금리인상때 

연금형 희망나눔 주택, 즉시연금, 정기예금은 수령액이 증가하지만

주택연금의 경우 대출이자에 대한 상환금액이 더 높아지는 구조"라고 하였습니다.



국토부은 연금형 희망나눔 주택의 시범사업 결과를 토대로 

내년부터 정식사업으로 진행할 예정이라고 합니다.

연금형 희망나눔 주택사업의 주된 목적은 

어르신들이 관리 부담을 느끼는 주택을 매입하여 노후자금을 안정적으로 지급하고

매입한 주택을 저소득층, 청년층의 주거 안정을 위해 활용하는 데 있습니다.





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