주택임대차의 법적 의미와 우선 적용이란?

1. 주택 임대차란?

「주택임대차」는 타인의 주택을 이용하는 방법으로 통합적으로 일컫는 용어로 세분하여 분류하면 전세권, 전세, 반전세 또는 월세, 사글세" 등 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다.

주택임대차를 법률상으로 분류하면 전세권과 임대차로 분류할 수 있습니다.

① 전세권 : 전세금을 주고, 전세권 등기를 한 다음 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

② 전세(미등기 전세) : 전세금을 주고, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

③ 반전세 또는 월세 : 일정금액의 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하는 방식으로 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

④ 사글세 : 임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

구분	내용	법률상 의미
전세권	전세금을 주고, 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	전세권
전세  (미등기 전세)	전세금을 주고 차임을 주지 않으나, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
반전세 또는 월세	보증금을 주고, 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차
사글세	임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 방법	임대차

[ ▲ 주택임대차 구분과 법률상 의미 ]

2. 전세권과 임대차 의미

① “전세권”이란 

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다(「민법」 제303조).

② “임대차”란 

당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다(「민법」 제618조 참조). 

 특히, 주거용건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대하여 특별한 보호를 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제2조).

구분	전세권	임차권
성질	물권	채권
등기여부	필수	선택적
사용대가의 지급방법	전세금 지급  (「민법」 제303조제1항)	보증금 또는 월차임 지급  (「민법」 제618조)
양도 및 전대 가능 여부	임대인의 동의 없이 가능  (「민법」 제306조)	임대인의 동의가 필요  (「민법」 제629조)

[ ▲ 전세권과 임차권 비교 ]

3. 「주택임대차보호법」에 의한 우선 적용

① 주택의 임대차관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제1조 및 제2조 참조). 

② 주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).