임대 보증금을 올려서 재계약하는 경우

2년의 임차계약 기간이 완료되고 연장을 하고자 할 때 임차보증금을 올려달라고 한다면, 계약서를 다시작성하고 확정일자를 다시 받아두어야 합니다. 

만일 주택이 경매처분되면 임차계약서에 기재된 보증금은 변제가 되지만 2년계약이 끝 난후 인상된 보증금에 새로 계약서를 작성 확정일자를 받아두지 않았다면 인상된 보증 금은 임차계약이후 설정된 저당권의 채권변제 순위가 먼저이므로 보증금 전액을 변제 받지 못할 가능성이 큽니다

＂보증금을 올려줄때도 확정일자를 다시 받아야 합니다.＂

전세금을 올려주면서 재계약을 했을 경우에는 반드시 추가로 확정일자를 받아야 합니다. 재계약은 기간의 연장으로 해석돼 종전의 확정일자가 인정되지만 전세금 상승분에 대해서는 적용되지 않기 때문입니다. 

예컨대 3천만원에 전세를 살다가 4천만원으로 올려주는 재계약을 할 경우 인상분에 대해 확정일자 날인을 다시 받지 않았다면 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 최초의 전세금 3천만원만 배당받게 됩니다. 

[질문]

올 10월에 전세 2년 계약이 완료되어 연장을 하고자 합니다. 집주인이 전세금을 올려달라고 합니다. 그러면서 수수료 때문에 부동산에서 재계약서를 쓰지 말고 집주인 명의로 된 통장으로 전세금을 송금하면 근거가 남기 때문에 괜찮다고 하는데 그래도 괜찮을까요?

재계약서 대신 집주인 통장으로 전세금을 송금하고, 그 영수증을 보관하고 있어도 되는지요? 재계약서를 작성하지 않고, 기존 계약서에 오른 전세금을 표시해도 되는지요? 아니면 전세금을 송금하고 집 주인으로부터 영수증을 받아두면 되는지요? 만약 위의 어느 한가지로 했을 때 확정일자는 어떻게 해야 하는지요?

[답변]

기존계약서 손대지 마시고 전세금 증액 부분에 대한 전세금증액 계약서를 작성하고 이에 확정일자 받으면 됩니다. 따라서 기존계약서의 대항력은 받아 있는 확정일자에 증액계약서금액은 새로 받은 확정일자를 기준으로 대항력이 생깁니다.