19일 정부 깡통전세 대책 발표, 임차인 전세보증금 지키는 최선의 방법은?

주택 매매가와 전세가가 동반 하락하고 있습니다.

최근 집을 팔아도 세입자의 전세 보증금을 온전히 되돌려주지 못하는 '깡통전세'가 속출하고 있는데요.

상대적으로 수요가 적고 경기침체가 심한 지방의 경우는 더욱 심각합니다.

강남권을 비롯한 서울 주요 지역의 경우 공급량 증가로 약세장이 당분간 지속될 것 같습니다.

전문가들은 시장 정상화를 위해 대출규제 완화 등 미세 정책 변화를 고민해봐야 한다고 말합니다.

사태가 심각해지자 정부는 오는 19일 기획재정부·금융위원회·국토교통부 등 

관계부처가 모이는 비상대책회의를 열고 깡통전세 대책을 내놓을 예정입니다.

◈ 역전세난 염려되는 수준

부동산 업계에 따르면 전국 주택 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 최근 지속적으로 하락하여 

서울의 아파트 평균 전세가율(59.4%·KB부동산 기준)은 

5년 3개월만에 최저 수준으로 떨어졌습니다.

최근 아파트 전세가 하락에 따른 우려가 점점 커지고 있고 

실제로 전세반환보증 지급율이 예년에 비해 4배 증가했다고 합니다.

한때 유행처럼 번지던 전세끼고 집을 산 갭투자자들이 

임차인에게 내줘야 할 전세보증금 마련에 문제가 생겨 

집을 내놔도 팔리지 않자 일부 갭투자자들은 급매물로 내놓고 있지만 

이마저도 쉽게 팔리지 않아 전전긍긍하고 있습니다. 

결국 보증금을 돌려받지 못하게 되어 답답해진 임차인이 

전셋집을 경매로 내놓거나 보증보험을 요구하는 사례가 늘어나고 있습니다.

특히 지난해 지방에서 속출한 깡통전세 우려는 서울, 경기 지역까지 확산되는 분위기입니다.

경기지역 안산시 전셋값은 2년 전에 비해 14.4% 빠지는 등 하락폭이 커지고 있고 

서울지역 아파트 전셋값이 15주 연속 내림세를 보이는 가 하면 

강남4구의 경우 2년 전보다 0.82% 떨어져 역전세난이 현실화되고 있습니다.

임차인이 보증금을 돌려받기 위해 신청한 경매는 일명 깡통전세로 분류하고 있으며

수도권 일부 지역에서는 경매로 넘어간 낙찰금액이 임차인 전세금(채권청구액)보다 낮은 

깡통주택이 빠른 속도로 늘고 있다고 전문가는 말합니다.

갭투자를 했던 집주인은 새 세입자의 보증금에 추가로 자금을 더해 

기존 세입자에게 보증금을 돌려줘야 합니다. 

지난해 한국은행의 금융안정보고서는 전세금이 외환위기 때처럼 20% 떨어지면 

집주인의 7.2%는 신용대출을, 14.5%는 주택담보대출을 받아야 보증금을 돌려줄 수 있다고 추산합니다.

10명 중 1명은 대출 없이는 종전 세입자에게 보증금을 돌려주기 어렵다는 의미입니다.

◈ 피해는 세입자의 몫 

이미 각종 주택대출 규제로 돈을 빌릴 통로가 막히면서 

전세보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하고 있고

실제로 일부 지역에서는 집주인이 전세반환보증수수료를 직접 내주거나 

내려간 전세보증금 만큼의 이자를 임차인에게 되돌려주는 일까지 발생하고 있는 상황입니다.

실제 보증금을 받지 못할 위기에 처한 임차인들이 집값이 더 떨어지기 전에 

법원에 직접 강제경매를 신청하는 건수도 부쩍 늘고 있습니다.

경매정보회사 지지옥션에 따르면 임차인이 법원에 아파트 강제경매를 신청한 건수는

 2017년 141건에서 지난해 221건으로 56.7%나 급증했다고 하였습니다.

이마저도 전세보증금보다 높은 금액에 낙찰돼야 전체 금액을 돌려받을 수 있습니다.

낙찰가격이 채권청구액보다 낮은 아파트 경매 건수도 크게 늘어 2016년 985건, 

2017년 952건에서 지난해 1,434건으로 50% 가까이 늘었습니다.

전세대출 보증기관인 서울보증보험과 주택도시보증공사가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금도 

지난해 1607억원으로 2017년 398억원의 4배를 넘었습니다.

◈ 정부 19일 깡통전세에 대한 대책 발표

이에 심각한 것으로 판단한 정부가 전셋값 급락 지역을 중심으로 

'깡통전세'에 대한 실태 파악에 나서기로 했습니다.

전세보증반환보험을 의무적으로 가입하는 방법이나 

설정을 통해 전세보증금을 보호하는 방법,

내려간 전세보증금 만큼 은행에서 대출해 주는 방법 등 다양한 방법이 제시되고 있습니다. 

19일 정부가 비상대책회의를 통해 깡통전세에 대한 방안을 내놓는다고 합니다.

 결과를 지켜본 다음 상황에 따른 최선의 방법을 찾아야 할 것 같습니다.