상가임대차보호법, 5년의 임대차 기간 지난 후 '권리금 회수기회 부여조항' 적용될까?

2018.10.16일부터 개정된 상가임대차보호법이 시행되었습니다.

계약갱신청구권 10년 및 권리금 회수기간 6개월 규정은 공포 즉시 발효괴고

분쟁위원회는 올 해부터 적용됩니다.

이로써 그동안 보호받지 못했던 임대인과 임차인 사이의 권리금 분쟁이 

많이 해소될 것으로 보입니다.

오늘은 임대차 기간이 지난 후 권리금 회수기회 부여조항이 적용되는가의 

여부에 대해 살펴보기로 하겠습니다^^

상가 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받고 영업을 양도할 수 있는 기회를 잃었다면

5년의 임대차 기간이 지난 후에도 

상가건물임대차보호버방 '권리금 회수기회 부여조항이 적용될까?

▣ 사건 내용

A씨의 어머니는 2012년 8월경  B씨가 소유한 건물 1층을 빌려 커피숍을 열었습니다.

2014년 8월에는 A씨 명의로 계약당사자를 변경하고  B씨와 재계약을 했는데

이후 A씨와 B씨의 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 2017년 8월까지 연장되었습니다.

A씨는 2017년 2월 커피숍 운영에 관심을 보이던 C씨와 권리금 7000만원에 

커피숍을 넘겨주기로 합의하고 이 사실을 임대인 B씨에게 알렸습니다. 

이어 "C씨와 새로운 임대차 계약을 체결해 달라"고 요구했습니다.

하지만 B씨는 "노후된 건물을 리모델링한 후 구상 중인 사업을 직접 추진하겠다"며 

C씨와의 계약 체결을 거부하였습니다.

결국 A씨는 C씨와의 권리금 계약을 파기하고 같은해 8월 커피셥을 원상복구한 뒤 B씨에게 되돌려 주었습니다.

이후 A씨는 "B씨의 계약 거절로 입은 권리금 상당의 손해 500만원을 지급하라"며 소송을 냈습니다.

▣ 판결 내용

5년의 임대차 기간이 지난 후에도 

상가건물임대차보호법상 '권리금 회수기회 부여조항'이 적용됩니다.

기존 하급심에서는 상가임차인의 계약갱신 요구권이 최대 5년 동안만 보장된다는 이유로 

최초 임차일로부터 5년이 지난 다음에는 권리금 회수 기회를 주장할 수 없다는 

판결(울산지법 2016가단51339 판결 등)이 대다수였습니다.

대법원은 쟁점이 같은 사건을 전원합의체에 회부해 심리하고 있으며 

최종 판단을 앞두고 있는 것으로 전해졌습니다.

울산지법 민사13단독 서영효 부장판사는 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 제기한 

손해배상 청구소송(2017가단62114)에서 "A씨에게 2600만원을 지급하라"며 

최근 원고일부 승소판결했습니다.

서 부장판사는 "상가 임대차보호법의 입법 목적은 상가 임차인의 투하자본 회수를 보장하기 위해 

임차인의 교섭 지위를 규범적으로 강화시킨 것으로 

임차인이 최대 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장하고

5년이 지난 후에도 임대인의 갱신 거절에 대응해 권리금 회수 기회를 부여하는 것"이라고 밝혔습니다.

이어 "임대인에게는 계약 갱신 요구에 대한 협력 의무 또는 방해금지 의무를 부과하는 동시에 

그 위반에 따른 손해배상 책임까지 부과한다"며 

"임대인 B씨가 정당한 이유 없이 A,씨가 주선한 신규 임차인과의 계약체결을 거절해 

A씨가 권리금을 회수하지 못해 입은 손해를 배상할 책임이 있다"고 판시했습니다.

울산지법

"임대인에게는 계약 갱신에 협력할 의무 있다"

다만 A씨가 커피숍에 설치된 조명·낸난방비 천장등의 시설을 모두 회수한 점 등을 고려해 

손해배상액을 감정가의 50%로 제한하였습니다.