분양권 불법 매매 '거래효력 유지' 되나?

새 아파트에 대한 시장의 수요가 꾸준하기 때문에 

분양권은 무주택자나 현금부자들이 꾸준히 관심을 갖습니다.

최근엔 기존 아파트 시장의 거래 절벽에도 불구하고 분양권 거래는 계속 증가하고 있다는 통계도 나왔습니다.

서울부동산정보 광장에 따르면 서울 아파트의 분양권 거래는 지난 5월 기준 199건을 기록했는데

이는 지난해 같은 기간 대비 약 5%, 올해 1월 대비 2배 가까이 증가한 수치입니다.

정부는 실수요자가 아닌 투자자가 투자 수익을 노리고 분양권 시장에 유입되는 것을 막기 위해

2002년부터 주택법에 분양권을 사고 팔 수 없는 기간을 규정하고 

이 기간 분양권을 팔거나 매매를 알선한 사람은 징역 또는 벌금으로 처벌해 왔습니다.

하지만 분양권 전매는 좀처럼 근절되지 않고 있습니다.

주택법상 전매제한 기간에 분양권을 판 매도인은 

3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금에 처하도록 돼 있지만 

벌금형이 나오는 경우가 대부분입니다. (그나마 매수인은 처벌대상조차 아님)

운 좋게 적발이 안되는 경우도 상당하고 설사 적발이 되더라도 

벌금의 최소 3배에서 10배를 상회하는 투자 수익이라는 달콤한 유혹을 떨쳐 버릴 수 없기 때문입니다.

벌칙 규정의 실효성이 떨어진다는 지적이 이어지자 

정부는 불법 전매로 얻은 이익의 3배에 해당하는 금액이 3000만원을 초과하는 경우엔 

기존의 3000만원이 아니라 거둔 이익의 3배까지 벌금을 물릴 수 있도록 규정을 개정하여 

개정된 규정이 3월 19일부터 시행되고 있습니다.

▣ 진화한 분양권 불법전매와 기존 대법원의 입장은?

그러나 규제 강화 움직임에도 불구하고 분양권 불법 전매의 방법은 더 진화하고 있습니다.

분양권을 사고 팔 수 없는 기간에 분양권 매매를 할 때 매수인에게 가장 중요한 건 

매도인으로부터 안전하게 분양권 명의를 이전해오는 것입니다.

불법 전매 기간엔 분양권 명의 변경이 원천적으로 불가능한 탓에 

매수인으로선 매도인에게 프리미엄을 다 건네도 당장 분양권 명의를 변경할 수 없기 때문입니다.

물건 값을 다 치르고도 물건을 당장 가져올 수 없는 것입니다.

이에 최근에는 매도인이 매수인에게 약속어음을 발행해 주고 

공정증서를 작성해 주는 방법까지 동원되고 있습니다.

혹시라도 전매제한 기간이 끝난 후 자신이 받은 프리미엄보다 시세가 더 오르는 등의 이유로 

마음이 변한 매도인이 매수인에게 받은 돈만 돌려주고 분양권은 팔지 않겠다고 하면 

공정증서상 적힌 금액을 반환받을 수 있는 서류를 만들어 놓는 것입니다.

통상 그 금액은 위약금 내지 위역벌적인 성격을 감안하여 

계약금과 프리미엄 합계의 2~3배 정도로 정해집니다.

그렇다면 분양권 불법 전매 기간 중 분양권을 사고 판 사실이 적발되면

매도인은 매수인에게 더 이상 분양권 명의를 이전해줄 의무가 없을까요?

대법원은 이에 대해 분양권 전매 제한 기간 중 거래된 매매계약이라도 당사자 간 약정에 따라 

매도인은 매수인에게 분양권을 넘겨줄 의무가 있다고 판단한 바 있습니다.

주택법의 전매제한 규정은 징역 또는 벌금으로 처벌하는 단속규정이긴 하지만 

당사자 간 매매계약의 효력까지 없애는 효력규정은 아니라는 것이 그 이유입니다.

분양권 시장에 투기 세력이 들어와 가격 교란을 일으키거나 

실수요자들의 몫까지 분양권을 가져가는 것을 막아야 하는 정책적인 목적상 매도인을 처벌하긴 하지만 

그와 별개로 당사자 간 매매계약은 당초의 약정대로 지켜져야 한다는 것입니다..

실제로 인터넷의 부동산 투자 정보 카페나 인터넷 게시판을 통해 분양권 불법 전매의 효력을 물으면 

대법원의 이 판례를 인용하며 매도인이 처벌은 되지만 분양권을 가져올 수 있다며 

매수인을 안심시키는 답변을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

▣ 하급심 판결의 변화의 조짐

실제로 이 대법원 판결을 근거로 분양권을 산 사람이 분양권을 판 사람에게 

분양권 명의를 이전하라는 소를 제기하는 경우도 많습니다.

분양권 당첨자 A씨도 최근 분양권 매수인 B씨로부터 소장을 받았습니다.

A씨는 2016년 12월 서울의 최대 인기지역에서 전용면적 59제곱미터 아파트 청약에 당처미 되었는데 중도금, 잔금 납부가 막막해 당첨 한 달 만인 2017년 1월에 공인중개사를 통해 B씨를 소개받아 분양권을 매도했습니다.

A씨가 받은 프리미엄은 2천만원이었습니다.

문제는 이 분양권은 최초 입주자모집공고일로부터 1년6개월 간 전매가 금지되고 있었다는 것입니다.

그런데 A씨와 B씨를 중개한 공인중개사 사무실이 

조직적으로 분양권 불법 매매를 알선한다는 정보를 입수한 경찰이 

공인중개사사무실을 압수수색하면서 A씨와 B씨의 불법전매 사실도 드러나게 되었습니다..

경찰조사까지 받게 된 A씨는 더 이상 부럽을 저지르기 싫다는 생각에 

2000만원을 돌려주고 분양권 매매계약을 해제하고자 했는데 

B씨는 원래 약정대로 분양권을 넘기라고 요구하다가 거절당하자 소를 제기한 것입니다.

그 사이 이 아파트의 분양권 전매제한 기간이 끝나 정상 거래가 가능한 상황이었는데 

이 아파트는 A씨가 받은 프리미엄 2000만원의 25배인 5억원이 오른 상태였습니다.

B씨는 기존 대법원 판경을 믿고 승소를 확신했습니다.

그런데 결과는 정반대였습니다.

법원은 B씨가 A씨에게 분양권명의변경을 요구할 수 없다며 매수인 B씨의 청구를 전부 기각했습니다.

A씨와 B씨 간 분양권 전매계약은 건전한 사회질서에 반하는 법률행위로써 

무효(민법 제103조)라는 것이 그 이유였습니다.

법원은 특히 주택법의 전매제한 규정을 단순히 단속규정으로만 볼 필요는 없다고 하여 

사실상 대법원과 정반대의 입장을 취했습니다.

주택법을 위반했어도 당사자 간 계약의 효력은 계속 유지된다고 하면 

실수요자들을 보호하려는 주택법의 입법취지 자체가 흔들린다는 게 이유였습니다.

▣ 대법원 판결만 믿고 분양권 불법 거래는 금물

그런데 주목할 만 한 것은 법원이 불법 전매 기간 중 사고 판 분양권은 

계약대로 넘기지 않아도 된다고 판단한 게 이번이 처음이 아니라는 점입니다.

지난해 5월에도 대전지방법원은 같은 이유로 분양권 매수인의 분양권명의변경소송을 기각하는 등 

하급심이긴 하지만 법원의 입장 변화가 감지되고 있습니다.

다만 1심에서 패소한 매수인들의 항소가 이어지고 있고 

아직까진 항소심에선 조정으로 마무리되는 경우가 많아 

주택법의 전매제한 규정을 단속규정으로 보고 있는 대법원이 입장을 바꿀지는 

좀 더 지켜봐야 할 것으로 보입니다.

하지만 잇따른 하급심의 변화 기조로 보아 기존의 대법원 판결만 믿고 

분양권 전매제한 기간 중 분양권을 매수하는 것은 지양하는 것이 좋겠습니다.