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5월부터 광교 중흥S클래스 입주가 시작되었습니다.

수원 구도심이나 인근지역에서 광교로 이주하고 싶어하는 분들이 많을텐데요~

광교에서 가장 핫한 중흥S클래스 아파트를 저렴하게 입주할 수 있는 좋은 기회입니다.

다만 신축아파트로 입주할 때 '소유권 이전 등기'가 되지 않은 상태에서 

임대차(전세)계약을 하는 경우가 종종 있기 때문에

계약기간 만료 후 보증금을 안전하게 돌려받으려면 

임대차계약(전세계약) 전 반드시 체크할 사항이 몇가지 있습니다.






미등기 전세 계약시 체크사항






1. 실제 소유자가 누구인지 확인할 것


우선은 실제 소유자가 누구인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.

즉 분양계약서의 권리자가 실제 소유자인지 시공사 혹은 시행사인지를 확인해야 합니다.

만약 분양을 받은 사람(수분양자)가 분양권 전매를 하고 난 뒤라서 소유자가 아닌 사람과 임대차계약을 했다면 그 계약은 원천적으로 무효가 됩니다.




2. 분양대금이 완납되었는지 살펴볼 것


실제로 일부 수분양자 중에는 잔금을 완납하지 못한 경우가 대부분입니다.

분양대금이 미납된 상태에서는 수분양자를 진정한 소유자로 보기 어렵습니다.

따라서 이런 수분양자와 임대차계약을 체결하는 것은 위험합니다.

최악의 경우 분양계약이 해지될 수도 있기 때문입니다.

전세대금으로 잔금을 납부할 경우에는 은행까지 동행하여 잔금을 납부하는지 반드시 확인해야 합니다.




3. 등기부에 가압류, 처분금지가처분 등의 제한사항이 없을 것


소유권이전등기가 완료되지 않은 상태에서는 시행사에 확인하여 

'가압류' '처분금지가처분' 같은 제한사항이 없는지 꼼꼼히 체크해봐야 합니다.

즉, 분양권에 소유권을 제한하는 권리관계가 있는지 살펴봐야 한다는 것입니다.

분양권의 권리(소유권)가 깨끗하지 않은 상태에서 임대차 계약을 하면 

나중에 보증금을 온전히 되돌려받기 힘들 수도 있습니다.

임대차계약서(전세) 작성시 권리관계에 문제가 발생하면 무효로 한다거나

전세권이 최우선순위(1순위)가 되지 않으면 계약을 무효로 한다는 특약을 넣는 것도 좋습니다.




4. 전입신고, 확정일 자 등 우선변제권자의 지위를 갖춰 놓을 것


전세계약을 체결하고 잔금을 완료했으면 미루지말고 

전입신고, 확정일자 등 우선변제권자의 지위를 확보해야 합니다.

우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매로 넘어가게 됐을 때 

다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.

주택임대차보호법 제3조에 따라 세입자가 입주 및 전입신고를 마치고 확정일자를 받으면 

그다음 날부터 제3자에게 이러한 대항력을 갖게 됩니다.







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