굿비즈부동산ㅣblog

코로나 19와 경기침체로 인해 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기를 말합니다. 특히..

환산보증금을 초과하는 임대차 계약의 임차인도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있습니다. 원칙적으로 상가건물 임대차보호법은 환산보증금 내의 임대차 계약만을 적용 범위로 하지만, 권리금 보호 조항의 경우 예외적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 1. 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정하고 있습니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다. 따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 ..

기존 임차인은 임대차계약 당시 지급하였던 상가 권리금보다 더 많은 권리금을 신규 임차인에게 요구할 수 있을까? 권리금 액수는 임차인과 신규임차인 간의 계약을 통해 자율적으로 정할 수 있으므로, 경우에 따라 임대차 계약 당시에 전 임차인에게 지급했던 권리금보다 더 많은 권리금을 신규 임차인에게 요구할 수도 있습니다. 이럴 때 권리금에도 양도차익에 대한 소득세를 내야 합니다. 하지만 해당 점포가 인근에 경쟁점포들이 생겨 지속적으로 매출이 떨어지는 등 영업의 객관적 가치가 하락하였다면 임차인은 자신이 지급한 권리금보다 적은 액수의 권리금을 회수하게 될 수도 있을 것입니다. 참고사항] 상가 권리금은 상가를 양도하는 사업자 입장에서는 소득에 해당합니다. 상가 권리금을 기타 소득으로 분류되며 전체 금액 중에 70%..

상가의 경우, 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보는데(임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있음), 이 경우 임차인에게는 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이라는 것이 있습니다. 상가 임대차의 경우 임대인이 계약기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되는데, 이 경우 임대차 기간은 1년이 되고, 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지 통고를 할 수 있고, 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 상가 임차인에게 부여된 계약갱신요구권이란, 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인이 이를 정당한 사유 없이 거절..

'상가건물 임대차보호법'에서는 임차인의 안정적 상가 운영을 위해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. 물론 이 기간 동안에는 후속 임차인은 주선할 권리와 권리금 회수 기회도 함께 보장됩니다. 그럼 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 때는 어떻게 될까? 이때는 임대인이 상가를 비워달라고 하면 임차인은 상가를 비워줄 수밖에 없습니다. 하지만 권리금이 있다면 권리금을 회수 보호받을 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무..

상가건물 임대차보호법 개정으로 임차인의 상가 권리금이 법제도 안에서 보호받게 되었습니다. 이 때문에 권리금을 둘러싼 분쟁이 끊이질 않으면서 가장 많이 받는 질문이 "임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 정해져 있는 건가요?"입니다. 1. 신규임차인을 주선할 수 있는 기간은? 임차인이 임대인에게 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간이 따로 정해져 있는 것은 아닙니다. 원칙적으로는 임대차 기간 중이나 종료 시에도 임차인은 임대인과의 합의를 통해 신규 임차인을 주선하여 계약을 체결하게 함으로써 권리금을 회수할 수 있습니다. 즉, 임대차 기간 종료 시까지 권리금을 회수하지 못한 경우라도 임차인은 임대인과의 합의하에 신규 임차인을 주선하고 그로부터 권리금을 지급받을 수 있습니다. 2. 상가 권리..