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코로나 19와 경기침체로 인해 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 


이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다.


권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위 지상권, 가처분, 가등기를 말합니다.


특히 지상권과 유치권을 포함한 특수 권리 물건은 반드시 사전에 이해관계인을 면담한 후 경매 참여 결정을 해야 합니다. 유치권과 같은 특수 권리 물건은 법적 성립 유무에 따라 결과가 달라지기 때문입니다.

 

 

 

가끔 경매에서 임차인이 인테리어 공사비에 대해 유치권을 신고할 때가 있습니다. 상가 임차인이 경매로 인하여 권리금을 돌려받기 어려워지자 공사비에 대한 유치권을 주장하는 것인데요. 유치권이 성립한다면, 매수인은 해당 채권을 변제해야만 경매 물건을 인수할 수 있습니다(민사집행법 제91조 참조). 하지만 유치권이 성립하지 않는다면, 매수인은 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 될 것입니다.


관건은 임차인이 주장하는 인테리어 비용이 유치권으로 인정되는지입니다. 「유치권」이란 다른 사람의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 돌려받을 때까지 유치할 수 있는 권리입니다. 유치권이 성립하려면 반드시 해당 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 합니다. 또 유치권자는 피담보채권이 되는 물건을 점유하고 있어야 합니다. 여기에 계약에 있어 유치권의 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다(민법 제320조 참조).

 

 

 

우선, 임차인은 해당 경매 물건을 점유하고 있는 임차인이기 때문에 당연히 유치권에서 점유의 요건은 충족합니다. 그러나 유치권의 성립요건 중 경매 물건과 관련된 채권인지 확인이 필요한데, 주로 임차인이 유치권을 신청하는 비용으로 필요비와 유익비가 있습니다. 필요비는 건물을 유지∙보수하는데 꼭 필요한 비용이며, 유익비는 물건의 가치를 증가시킨 비용을 말합니다. 이러한 필요비와 유익비는 해당 물건과 관련된 비용으로 인정됩니다(민법 626조 참조). 

따라서 임차인이 커피숍을 운영하기 위해 사용한 인테리어 공사비가 유치권이 되기 위해서는 유익비로 인정받아 합니다. 하지만 인테리어는 임차한 건물의 객관적인 가치 증대가 아니며, 오직 임차인의 목적만을 위해 사용된 지출이기 때문에 유익비로 인정하지 않습니다(대법원 91다 8029 참조).

 

 

 

게다가 상가건물 임대차계약서 작성 시 빠지지 않고 삽입되는 원상회복 조항이나 특약이 임차인의 유치권 주장을 가로막고 있습니다. 임차인은 계약이 종료되면 임대차 목적물을 빌린 그대로 임대인에게 반환해야 합니다. 이는 임차인의 비용상환청구권, 즉 건물에 사용한 필요비와 유익비를 돌려받기 위한 청구권 자체를 포기한 것으로 간주되는 것입니다(대법원 73다 2010 참조). 


다만, 그 부동산의 보존·개량을 위해 지출한 필요비와 유익비는 비용상환청구권으로 배당신청을 할 수 있습니다(민법 제145조, 제367조 참조).

 

 

 

「유익비」에 해당할 경우

(유치권 행사 가능)


유익비란 임차인이 임차목적물의 기능 향상 비용, 부속물 설치비용 등 물건의 본질을 변화시키지 않고 이용, 개량하기 위해서 지출한 비용을 말합니다. 


임차인은 이러한 유익비를 지출한 때에는 그 임차목적물의 가액이 현존하는 경우에 한하여 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다. 따라서 임차인은 유익비 상환 청구와 관련해서 해당 목적물을 점유하여 유치권을 행사할 수 있을 것입니다. 건물에 대한 유익비 상환청구권에 관한 유익비상환청구권에 터 잡아 취득하게 된 유치권은 임차건물의 유지 사용에 필요한 범위에서 임차 대지 부분에도 그 효력이 미칩니다.(대판 79다 1170 판결)

 


※ 유익비로 유치권이 인정되는 경우

   ○ 주택 내부의 벽, 천장, 바닥 등 마감재 교체, 욕실 주방 개조 비용, 정원 조경수 식재, 자연석 배치 연못 조성 (서울중앙지법 2001 7 가단150675)
   ○ 주택 – 바닥난방공사, 전등 공사, 화장실 개축, 외벽 도장, 보일러 실치 담장 ( 서울중앙지법2003가단457684)
   ○ 침수 방지를 위한 토지의 성토 비용
   ○ 타인 임야 개간 비용 (대판 67다2786)

 

 

 

 

「필요비」나 「유익비」에 해당하지 않는 경우

(유치권 행사 불가능)


임차인이 건물 자체의 용도가 아닌 특정 용도에 사용하기 위해서 지출된 비용은 필요비나 유익비에 해당하지 않습니다. 예를 들어 영업을 위하여 상가건물에 간판, 특수장치, 조명, 난방 등 기타 설비, 인테리어 공사비용 등은 유익비로 이정 받을 수 없어 유치권 주장을 할 수 없습니다.

 

※ 필요비나 유익비에 해당하지 않는 경우

   ○ 주점 영업을 위한 강화도어, 유리, 타일 공사 등 비용 (서울고법 2010나16719)
   ○ 식당 영업을 위해 임의로 2층 증축한 공사비용(서울고법2006나80872)
   ○ 임야에 사설묘지를 설치하기 위해서 지출한 비용 (대판78다417)
   ○ 주차장 영업을 위한 각종 시설 개보수 비용(서울중앙지법20007가단218413)
   ○ 음식점 영업을 위한 진입로 포장, 주차장 포장공사, 진입계단 설치 비용 (서울 중앙지법 2004 가단 1 45872)
   ○ 사진관을 운영하기 위해서 특수 설비의 설치 비용 (대판 4280 민상길 352)
   ○ 카페 영업을 위해 카페 규모를 확장하면서 들인 내부시설공사 비용 (대판 91다 8029)

 

 

 

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「굿비즈부동산」

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