권리금 회수를 위해 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약할 경우

임차인이 권리금 회수를 위해 신규 임차인을 주선할 경우 임대인은 특별한 거절 사유가 발생하지 않는 한 계약을 거절을 할 수 없습니다. 또, 임대인은 신규 임차인과 새로운 계약을 체결한 경우 기존 임차인과 같이 10년간 임대차 기간을 보장해주어야 합니다.

 

임대인과 신규 임차인 간의 계약은 기존 임차인의 계약과는 별개의 새로운 임대차 계약이므로 신규 임차인은 종전 임차인과 동일하게 10년의 범위에서 임대차를 주장할 수 있습니다. 따라서 임대인은 새로운 임차인에게도 10년간 계약갱신청구권 행사를 할 수 있도록 임대차 기간을 보장해 주어야 합니다.

다만 신규 임차인이 임대인과 새로운 계약을 체결한 것이 아니라 임대인의 동의를 받아 종전 임차인에게 임차권을 양도받아 임차인의 지위를 승계한 것으로 인정되는 경우(임차권 양도)에는 기존의 임대차 기간을 포함하여 10년간 갱신 요구권만이 인정됩니다.

즉,  새로운 계약인지, 기존 임차인의 지위를 승계하는 계약인지는 당사자들의 의사에 따라 결정될 것입니다.

 

 

 

[임차권의 양도]

임차권이 임대인의 동의 아래서 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차 관계에서 벗어나며 아무런 권리 의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차 관계를 가지게 됩니다.

다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 임차인이 차임을 연체하여 발생된 채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.

 

 

 

[상가건물 임대차 보호법] 제10조(계약 갱신 요구 등) 
① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 
② 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

 

 

 

 

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