상가 임대차 기간 10년 초과 시 권리금 회수 가능할까

'상가건물 임대차보호법'에서는 임차인의 안정적 상가 운영을 위해 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다. 물론 이 기간 동안에는 후속 임차인은 주선할 권리와 권리금 회수 기회도 함께 보장됩니다.

그럼 임대차 기간이 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없을 때는 어떻게 될까? 이때는 임대인이 상가를 비워달라고 하면 임차인은 상가를 비워줄 수밖에 없습니다. 하지만 권리금이 있다면 권리금을 회수 보호받을 수 있습니다. 

상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) 

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

 

'권리금과 관련된 개정 내용'을 살펴보면 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담하게 되었습니다(상가 임대차법 제10조의 4). 

하지만 법적으로 권리금 회수 보장이 이루어졌지만, 2015년 개정법은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기간을 명시하지 않아 그로 인한 소송이 줄을 잇고 있습니다.

 

 

 

대법원 판례

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요지] 

'총 임대차 기간 5년 경과 후에도 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있을까'입니다.

「구 상가건물 임대차보호 법 제10조의4의 문언과 내용, 입법 취지에 비추어, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년(현행법 10년으로 개정)을 초과하면 임차인 계약 갱신 요구권을 행사할 수 없습니다. 이 경우에 임대인은 같은 법 제10조의4 제1 항에 따른 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하는지입니다.

 

대법원 판결 요지]

상가건물 임차인이 임대인을 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 등을 청구한 사건에서, 전체 임대차 기간이 5년을 초과했다는 이유로 피고가 권리금 회수기회 보호 의무를 부담하지 않는다고 판단한 원심 판결을 파기하였으며, 임대인은 임차인에게 권리금 회수 방해로 인한 권리금 상당의 손해배상을 해야 한다고 판결하였습니다.

 

 

사례1] 재건축, 재개발을 이유로 거절할 경우

상가건물이 재건축, 재개발로 인해 철거 예정에 있어도 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 됩니다. 만약 건물 철거가 계획되어 있다면 권리금을 주고 들어올 임차인은 아무도 없기 때문에 후속 임차인을 주선하는 일은 사실상 불가능하지만, 혹시라도 후속 임차인을 구해 임대차계약을 요구할 경우 철거를 이유로 계약을 거절한다면, '상가건물 임대차보호법 제10조의4'에 해당되어 임대인이 권리금을 물어줘야 할 수도 있습니다.

 

 

음식점을 운영해오던 A 씨는 상가 임대차 계약기간을 5년을 경과해 계약 갱신요구권 행사를 할 수 없었지만(현재는 계약을 요구할 수 있는 기간은 10년으로 늘어남), 권리금이 있어 '권리금 회수'를 위해 새로운 임차인 B씨를 주선해 권리금 계약을  체결하고 임대인에게 새로운 임대차계약을 체결해 달라요구하였습니다.

그런데 뜻밖에 임대인은 건물을 재건축 또는 대수선할 계획이 있다면서 B와의 임대차계약 체결을 거절했는데요. 그러자 임차인 A씨는 임대인을 상대로 권리금회수를 방해했다면서 권리금 상당액을 손해배상해야 한다고 소송을 제기했습니다.

이에 대법원은 2015년 개정된 상가건물 임대차보호법 제10조의4 규정을 위반했다고 판단해 임대인 A씨는 권리금 상당액을 임차인 B씨에 손해 배상해야 한다고 판결했습니다.

 

 

사례2] 주인이 직접 운영한다고 거절할 경우

상가 임대차계약 기간이 종료됨과 동시에 계약 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간도 끝났을 경우 임차인은 임대차 계약 갱신을 요구할 수는 없지만 권리금 회수 기회는 보장됩니다. 이 때문에 임차인은 권리금 회수를 위해 후속 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 임대차 계약을 요구할 것입니다. 이때 임대인은 자기가 직접 상가를 운영할 계획이라며 임대차계약 요구를 거절한다면, 권리금 회수를 방해에 해당되어 권리금을 배상해야 할 수도 있습니다.

 

 

상가임차인 A씨가 임대차 기간 만료 전에 임대인 B 씨에게 권리금을 내고 들어올 사람을 소개하며 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청한 것입니다. 하지만 임대인은 상가를 직접 사용할 계획이라고 답변하며 계약을 거절했습니다. 이에 임차인 A 씨는 권리금을 내고 들어올 사람을 찾는 일을 중단할 수밖에 없었으며, A 씨는 B 씨를 상대로 권리금회수 방해로 인한 손해배상청구소송을 한 것입니다. B씨는 새로운 임차인을 자신에게 소개하지 않았다고 주장했습니다.(대법원 2018다284226)

대법원은 “임대인이 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다."라며 임차인 A 씨 손을 들어주었습니다. 

 

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