[상가임대차보호법] 사무실 임대보증금 안전하게 돌려받는 방법, 확정일자 받기

임차보증금은 누구에게나 결코 적은 금액이 아닙니다. 더군다나 임대인의 건물이 경매나 공매로 처분되는 경우 우선순위에 밀려서 소중한 임대보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 발생할 수 있습니다. 이 상황을 대비해서 '확정일자'를 반드시 받아두는 것이 좋습니다. 주택과 마찬가지로 사무실을 임차할 때도 확정일자를 받아두는 것은 임차인의 권리를 보호받을 수 있는 매우 중요한 일입니다. 

 

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▣ 확정일자란 무엇인가?

 

 

확정일자란 건물 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 사무실을 임차하고 사업자등록을 한 사업자가 세무서장으로부터 확정일자를 받아 놓으면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지게 됩니다. 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 사무실의 경우에도 「상가임대차보호법」의 적용을 받습니다.

 

이는 상가건물 임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 사업자들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 하기 위하여 제정된 「상가임대차보호법」에 따른 내용입니다. 그런데 이 법을 적용받기 위해서는 지역별로 환산 보증금이 일정 금액 이하일 경우에만 가능합니다. 따라서 확정일자를 통해 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리를 수취하기 위해서는 우선 사무실 소재지의 지역이 조건을 만족해야 한다는 것에 유의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

▣ 확정일자 신청방법

 

 

사무실을 임차하여 확정일자를 받고자 할 경우 아래 안내된 서류를 구비하여 사무실 소재지 관할 세무서에 방문하여 접수 하면 됩니다. 아직 사업자등록이 되어 있지 않은 신규사업자와 사업자등록을 마친 기존사업자에 따라 구비서류가 달라집니다.

 

 

1. 신규사업자 필요서류

 

-임대차계약서 원본

-사업자등록신청서(확정일자 신청 겸용서식)

-임대차 목적물이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부

 

 

2. 기존사업자 필요서류

 

-임대차계약서 원본

-사업자등록정정신고서(확정일자 신청겸용서식)

-사업자등록증 원본

-임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 해당 부분의 도면 1부

 

 

 

 

 

▣ 기존사업자가 확정일자를 신청할 때 사업자등록정정신고서를 제출하는 이유

 

 

임차인의 사업자등록 사항이 임대차계약서상의 내용과 다를 경우에는 정확한 공시가 불가능하고 임차인의 권리인 대항력 등의 효력에 중대한 문제가 발생할 수 있습니다. 위와 같은 문제를 사전에 방지하기 위하여 임차인이 확정일자 신청 시 임대차계약 내용을 사업자등록사항과 일치시키기 위하여 사업자등록정정신고를 함께 진행해야 합니다.

 

 

 

 

 

▣ 확정일자 관련 궁금한 내용 Q&A

 

 

Q : 임차사업장이 넓어 여러 임대인과 각각 계약한 경우 확정일자를 별도로 받아야 하나요?

A : 각각의 계약서를 별도로 확정일자 신청을 하여 계약서별로 각각의 확정일자를 부여받아야 합니다.

 

Q : 전차인도 확정일자 신청이 가능한가요?

A : 전차인은 확정일자를 신청해도 상가건물임대차보호법상 우선변제권이 발생하지 않습니다.

 

Q : 계약 연장 시 계약서의 보증금만 증가하여 연장된 기간과 증가된 보증금의 증액 부분에 대해서만 별도의 계약서를 작성하였다면 이 별도의 계약서에만 확정일자를 받아도 되나요?

A : 계약 연장 기간과 추가 증액된 부분만 표기된 별도의 계약서에 확정일자를 받아도 됩니다.

 

Q : 동일 건물 내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전하였는데 임대인이 동일인인 경우 확정일자를 부여 받아 취득한 권리가 그대로 유지되나요?

A : 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되기 때문에 2층으로 이전 시 1층의 보호받을 권리는 상실되고 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 됩니다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 합니다.